經(jīng)過長達(dá)半年多的調(diào)整，下半年北京樓市會(huì)出現(xiàn)什么樣的走勢，恐怕是近期業(yè)內(nèi)外人士都十分關(guān)注的問題。通過對各方人士的采訪，記者了解到對于下半年的樓市多數(shù)人士表示不樂觀。

    ●悲觀預(yù)測：下半年房地產(chǎn)市場依然冷清 　

    太平洋證券研發(fā)部宏觀經(jīng)濟(jì)高級研究員王保東認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場不樂觀，房價(jià)下跌的趨勢已經(jīng)形成。2007年是全國房價(jià)上漲最快的一年，支撐房價(jià)上漲幾大因素有：通貨膨脹的上升，人民幣的持續(xù)升值和奧運(yùn)會(huì)的臨近。今年支撐房價(jià)上漲的這三大因素依然存在，但是房價(jià)的上漲勢頭卻明顯放緩。在深圳房價(jià)甚至出現(xiàn)了20%以上的跌幅，在北京雖然房價(jià)沒有出現(xiàn)下跌，成交量卻極度萎縮，說明市場觀望的氣氛已十分濃厚。

    首先，通貨膨脹在今年依然存在，但是通貨膨脹率卻出現(xiàn)了下降的趨勢。通貨膨脹在去年中形成，伴隨著通貨膨脹率的快速上升，房價(jià)也在一路高漲。因?yàn)槿藗兤毡檎J(rèn)為房地產(chǎn)是可以抵御通貨膨脹，使資產(chǎn)保值增值。

    經(jīng)過一年緊縮貨幣政策的調(diào)控，通貨膨脹率已經(jīng)基本見頂。5月份的通貨膨脹率較4月份已經(jīng)有所下降，因此，王保東認(rèn)為下半年通貨膨脹率將是一個(gè)回落的過程。而從全球范圍來看，通貨膨脹率回落的過程往往伴隨著房價(jià)的下跌。

    其次，人民幣升值仍然在繼續(xù)，而且上升速度有加快的跡象。今年一季度外資流入國內(nèi)的量仍然很大，但房價(jià)卻沒有去年同期那么大的上漲。

    自從人民幣進(jìn)入上升軌道以來，房地產(chǎn)價(jià)格也在大幅上漲。分析人士普遍認(rèn)為，外資進(jìn)入國內(nèi)后大量購買了優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這樣不僅可享受人民幣升值的收益，同時(shí)物業(yè)價(jià)格的大幅上漲也會(huì)帶來巨大的利潤。因此，人民幣升值成為支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。

    但是今年的情況卻并非如此，人民幣依然在升值，而且速度有所加快，但是房地產(chǎn)價(jià)格卻沒有同步出現(xiàn)去年的漲幅，甚至一些城市的房價(jià)還出現(xiàn)了下跌。說明在外交繼續(xù)大量流入國內(nèi)的過程中，今年的外資并沒有選擇房地產(chǎn)市場。王保東分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場需求的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了改變，房價(jià)經(jīng)過幾年的大幅上漲后，價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值，應(yīng)該出現(xiàn)回落。他認(rèn)為房價(jià)出現(xiàn)20%的跌幅是很容易的事。

    另外，奧運(yùn)會(huì)一直以來被認(rèn)為是中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)心劑。慣性思維認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)后中國經(jīng)濟(jì)將步入一個(gè)更快的發(fā)展階段，房價(jià)也會(huì)因此進(jìn)一步上漲。王保東認(rèn)為，其實(shí)奧運(yùn)會(huì)對中國整體經(jīng)濟(jì)的影響并沒有想像的那么大，充其量也就對北京市雖然影響較大。但是奧運(yùn)概念經(jīng)過多年大肆炒作之后，已經(jīng)被嚴(yán)重透支了。奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)已經(jīng)不能再對高房價(jià)構(gòu)成支撐作用。

    ●樂觀預(yù)測：最快第四季度回暖

    北京易居研究院牟增彬認(rèn)為，由于7月20日到9月20日因奧運(yùn)會(huì)的舉辦，北京的相關(guān)工地有停工的要求。因此，第三季度房地產(chǎn)市場會(huì)是比較冷清的一季度。第四季度北京房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)回暖。

    根據(jù)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行周期，從去年九月房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整以來，到今年九月就是整整一年時(shí)間了。牟增彬認(rèn)為，歐美成熟的房地產(chǎn)市場調(diào)整周期一般是兩到三年，但是對于中國這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)處于快速增長的國家來說，調(diào)整期會(huì)比較短。一年的時(shí)間已經(jīng)使市場基本調(diào)整到位。再加上年初防止經(jīng)濟(jì)過熱和緊縮的貨幣政策已經(jīng)不再提及，今年大量的自然災(zāi)害可能會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)的增長，銀根在年底時(shí)放松不是沒有可能，銀根一旦放松房地產(chǎn)市場就會(huì)出現(xiàn)回暖。

    ●土地市場預(yù)測：下半年土地市場將趨冷

    而國家對土地市場的調(diào)控會(huì)從這幾個(gè)角度來進(jìn)行，一是加大經(jīng)濟(jì)適用房的出讓力度，二是加大對已經(jīng)購買土地的催款工作；三是加大對已購?fù)恋氐拈_發(fā)速度的控制；四是加大對土地出讓方式公開化透明化的執(zhí)行力度。如果國家一旦確定要進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，那么將改變所有開發(fā)商的盈利模式，就是依靠土地升值將不再是開發(fā)商的一種盈利模式，而必須要靠房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，因此對于有囤地動(dòng)機(jī)的開發(fā)商來說將是致命的。因此很多開發(fā)商將放棄囤地的想法，轉(zhuǎn)而從事開發(fā)工作。那些已經(jīng)囤積大量土地的開發(fā)商將放棄繼續(xù)囤地，轉(zhuǎn)而消化手中存量土地。因此土地市場將表現(xiàn)出冷清。

    ●投資預(yù)測：投資投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大

    不久前，一個(gè)叫做“阿甘”的人組織了超過100人的購房團(tuán)，團(tuán)員都是需要買房的“剛性需求”，希望能夠通過集體的力量讓某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商讓利15%或者10%———阿甘看好房價(jià)下跌的前景。首先，對于投機(jī)客來說，一般快進(jìn)快出，會(huì)從房價(jià)的增長中獲利，目前貸款利率基本上在8%左右，如果不能保證房價(jià)每年10%的增長，基本上就沒有什么收益可言。從目前的市場情況來看，保證近兩年每年8%的房價(jià)增長有一定的困難。所以，房價(jià)的投機(jī)屬性基本上喪失，從目前來看，很多投機(jī)客均已離場。     

    其次對于長期投資客來說，目前北京的租金回報(bào)比大概在3%略多一點(diǎn)，不要說與債券收益相比，就是對于一年期定期存款利息來說，也有一定的差距。

    現(xiàn)在北京、上海、紐約、東京、香港、莫斯科甚至是河內(nèi)的絕對房價(jià)已經(jīng)差不多了，但是租金有明顯的區(qū)別。舉一個(gè)典型的例子，今年1月曼哈頓的一套公寓130平方米左右，送兩個(gè)地下車位，按照當(dāng)時(shí)的匯率算，是3萬人民幣一平方米，總共是40多萬美金，每月租金大約是2500美金，這個(gè)回報(bào)率大概17年左右收回。同時(shí)在北京國貿(mào)旁邊也有一套房120平方米，還是3萬，但是租金是7000人民幣，基本上40年才能收回(現(xiàn)在北京的房子，按照現(xiàn)在租金水平，大部分應(yīng)該是33年左右收回)。

    這個(gè)時(shí)候，要想讓房子獲得理想的回報(bào)，我們要么期望北京的租金盡快追上紐約從租金上彌補(bǔ)；要么期望北京的房價(jià)漲的比紐約更高，從房價(jià)的漲幅中彌補(bǔ)，這樣會(huì)導(dǎo)致絕對房價(jià)將要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過紐約，對于這兩點(diǎn)期望都是不太現(xiàn)實(shí)的。

    ●供需預(yù)測：需求減少供應(yīng)增多

    長期看，隨著越來越多的人涌入北京以及當(dāng)?shù)厝藗兪杖胨�平的不斷提高，北京房價(jià)將呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢；但從短期看，宏源證券研究院楊國華認(rèn)為，供過于求的市場情況以及當(dāng)前人們購買力的相對不足將導(dǎo)致北京房價(jià)“上行乏力，下行存在內(nèi)在需要”。這里，主要將從短期走勢作一個(gè)邏輯上的推理,推理的邏輯很簡單，即通過剖析北京房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系變化進(jìn)而對未來房價(jià)進(jìn)行判斷。

    從房產(chǎn)銷售面積和竣工面積來看，從1999年到2007年，除了2006年商品住宅銷售面積略大于竣工面積之外(銷竣比為1.01)，其他年度均表現(xiàn)為竣工面積大于銷售面積，即供大于求的情況，而在2008年一季度，銷竣比更是再次大幅下滑，僅為0.79。盡管如此，北京房地產(chǎn)價(jià)格卻與供求關(guān)系背道而馳，呈現(xiàn)單邊快速上揚(yáng)。這種違背“供求關(guān)系決定價(jià)格”的市場不可能長期存在，如果未來仍然表現(xiàn)為供過于求，那么這種快速上漲的高房價(jià)將很難維持，出現(xiàn)下調(diào)將是內(nèi)在的需要。

    從未來北京房地產(chǎn)市場的供求變化進(jìn)行分析,首先是住房供應(yīng)。按照北京市建委披露的《北京市2008年住房建設(shè)計(jì)劃》和《北京市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》，即使不考慮廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，影響未來房價(jià)的商品房和限價(jià)房在2008年新開工面積將達(dá)到2050萬平方米，較2007年(不扣除2007年的保障住房面積)增幅達(dá)到25%。顯然，未來供應(yīng)將顯著增加。

    從剛性自住需求的角度看，一是房價(jià)目前依然處于高位，人們的購買力嚴(yán)重不足。2007年北京商品住宅銷售均價(jià)為10661元/平方米，按照北京統(tǒng)計(jì)局公布的2006年人均居住建筑面積為26.65平方米，城鎮(zhèn)人均可支配收入21989元/年，以3口之家計(jì)算，北京房價(jià)收入比高達(dá)12.9(房價(jià)收入比=銷售價(jià)格*人均居住面積*家庭人口/人均可支配收入*家庭人口)。此數(shù)明顯高于國際慣例3-6的水平，房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重超越人們的購買力；二是CPI高企將導(dǎo)致人們的消費(fèi)能力降低，購房能力再次弱化；三是宏觀經(jīng)濟(jì)存在下行風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)盈利能力將在07年之后大幅下降，人們短期收入增長預(yù)期減弱，剛性需求的釋放變緩。

    從上述分析可以得出，短期來看，北京商品住宅的供應(yīng)將逐漸加大，而需求卻很難出現(xiàn)釋放(2008年1-5月北京商品住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)同比大幅下降31.8%,)，未來供過于求的市場狀況將進(jìn)一步加劇。

    同時(shí)，伴隨需求不足、成交低迷的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)正在遭遇信貸緊縮下的資金困局。房地產(chǎn)企業(yè)通過打折促銷，加速資金回籠將是必然選擇，房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)可能性加大。

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