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廣州樓市困境中情況分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-13
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機年初至今，廣州樓市滯銷已成為不爭的事實，無論是高價的市區(qū)成熟社區(qū)盤，還是景色怡人的郊區(qū)大盤、別墅項目都如此。是啊，現(xiàn)在的職業(yè)經(jīng)理人可真難當(dāng)！讓人們記憶猶新的是，在去年樓市一片大好的環(huán)境下，大部分在售樓盤只要考慮如何能賣出更好的價格。而今年，開發(fā)商面臨的是巨大的銷售壓力，如何盡快銷售并回籠資金成了他們當(dāng)務(wù)之急，在這樣的情形之下，又如何面對壓力重重的樓市大勢？
談到如今的銷售壓力，郊區(qū)盤則更令人“頭痛”，特別是近兩個月來，在廣州樓市處于比較“淡靜”的現(xiàn)狀下，在郊區(qū)盤供大于求的情況下，在股市持續(xù)下跌的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下……一系列的因素導(dǎo)致購房投資者明顯減少；更可怕的是，或多或少打擊了居住買家的信心，這也成為近期郊區(qū)盤不約而同以低價格為主訴求的關(guān)鍵。
那么，低價格是郊區(qū)盤的惟一出路嗎？回答是否定的。當(dāng)然，目前郊區(qū)盤更多的以低價格為訴求賣點，好象除價格以外，沒有更多的優(yōu)勢可說一樣，并且多個樓盤現(xiàn)場的看樓者較少，銷售非常被動，最終成交的業(yè)績遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到他們的銷售目標(biāo)，這從5、6月份廣園東板塊、番禺華南板塊、從化及花都板塊的大盤推售情況來看就可見一斑。
在目前這樣的大環(huán)境下，是到了改變置業(yè)觀念的時候了！在這里，我們不妨一起去回顧4年前的廣州樓市，當(dāng)時市區(qū)房成交價每平方米普遍在4500~7500元之間，而多個郊區(qū)大盤成交價每平方米在3300~5000元之間，但當(dāng)時的置業(yè)觀念是先購買一套小戶型單位作為過渡�？墒�，4年后的今天，市區(qū)樓價大多都漲到每平方米10000元以上，并且市區(qū)集中了以中大型戶型為主，這樣的價格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出初次置業(yè)者的承受能力。
面對郊區(qū)盤如今的現(xiàn)狀，如何尋找置業(yè)者的空白點和難點，也成了郊區(qū)盤如何突圍的關(guān)鍵點之一。當(dāng)然，郊區(qū)大盤擁有中心城區(qū)所難以比擬的優(yōu)勢，這是有目共睹的，如更寬闊的居住空間和更舒適的綠化環(huán)境，對于經(jīng)濟(jì)條件一般的廣州市民或年輕白領(lǐng)來說，租房不如首選郊區(qū)房來得實惠。為此，筆者認(rèn)為，郊區(qū)大盤如何迎合和滿足目前廣州市民的生活節(jié)奏和工作現(xiàn)狀，開發(fā)商又應(yīng)如何引導(dǎo)有需求的消費者安居郊區(qū)，是考驗眾多開發(fā)商智慧的一道難題。因為，按照大都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)市中心區(qū)居住人口密度達(dá)到一定程度時，當(dāng)市區(qū)可開發(fā)土地資源減少時，必然有部分市民會分流到郊區(qū)，而此時郊區(qū)將承擔(dān)了更多人流的生活居住及物流的運轉(zhuǎn)這一重責(zé)，這或許也是郊區(qū)大盤要面對的新話題。
樓盤難賣已成為眼下最熱門的話題，廣州市中心樓盤紛紛采取降價促銷的手段吸引買家，而郊區(qū)樓盤在這場市場搏弈中，更是面臨四面楚歌的狀況。
郊區(qū)樓盤除了降價，還有別的出路嗎？日前，記者針對郊區(qū)樓盤所面對的銷售瓶頸以及不可否認(rèn)的機遇，深入探討郊區(qū)樓盤的突圍之路。
現(xiàn)狀1供應(yīng)
七成新貨在郊區(qū)供大于求致滯銷
近幾個月來，花都、增城、從化等郊區(qū)樓盤的整體供應(yīng)量大幅增加，其中，花都、南沙等遠(yuǎn)郊樓盤在4~5月的供貨量較之前有明顯增加趨勢；而進(jìn)入6月，蘿崗和增城組成的廣園東板塊供應(yīng)量也大幅增加，4大標(biāo)志性項目——碧桂園鳳凰城、廣州海倫堡、萬科新里程、保利香雪山，有近1000套以上的新貨。
此外，萬象新都第十期將于6月6日加推100套單位；金地·荔湖城新組團(tuán)荔湖城壹號也將有多套單位推出；新塘錦繡新天地預(yù)計在下半年推出近千套單位。
據(jù)陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，端午前兩周，廣州新增住宅供應(yīng)2300多套，其中約有1600套來自增城、花都、從化等外圍區(qū)域，占新增總供應(yīng)量的近七成。據(jù)了解，從化的上城灣畔將于6月推出300套左右；雅居樂濱江花園預(yù)計6月可推貨量700多套。
“目前，廣州郊區(qū)樓盤的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場的需求量，尤其是在整體樓市比較‘淡靜’的狀況下，更顯得供大于求，從而造成郊區(qū)樓盤滯銷的現(xiàn)象�！辟Y深房產(chǎn)專家韓世同表示，從目前樓市來看，郊區(qū)樓盤應(yīng)減少供應(yīng)量，以達(dá)到供求平衡。
現(xiàn)狀2價格
售價頻現(xiàn)“4”字頭同比跌近四成
端午節(jié)期間，記者走訪花都、南沙、增城等郊區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分樓盤的售價均以“4”字開頭，且附帶裝修；一些樓盤甚至還打出“端午有額外優(yōu)惠”的字樣。
比如花都區(qū)天湖峰境的新一期高層洋房“晶藍(lán)灣畔”，售價為4300元~5200元/平方米，在7月前登記還有折扣優(yōu)惠。而南沙區(qū)，近2/3的樓盤價格為4000多元/平方米；個別價格在5000元/平方米以上的樓盤，也會有較大幅度的優(yōu)惠。
蘿崗和增城組成的廣園東板塊，新產(chǎn)品主推的洋房也均為“4”字頭價格上市。其中，碧桂園鳳凰城美寓組團(tuán)于近期推出幾百套洋房產(chǎn)品，帶裝修銷售價格均為4000多元/平方米左右；一套近100平方米的三房兩廳單位，總價40多萬元，如果除去裝修費用，單價僅“3”字頭，比限價房還便宜。此外，廣州海倫堡6月推出的新單位，也以“4500元/平方米的最低售價”為營銷亮點。
據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月花都、南沙等郊區(qū)樓盤的售價環(huán)比下跌高達(dá)10%左右。而陽光家緣的5月數(shù)據(jù)也顯示，增城、花都等郊區(qū)樓盤的成交價格大多在4000多元/平方米，同比下跌近40％。
現(xiàn)狀3成交
看樓者寥寥無幾成交量大減四成
然而，低至“4”字頭的樓價并沒有打動消費者的心。據(jù)廣州國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月廣州十區(qū)一手住宅成交面積為39.99萬平方米，其中，相對遠(yuǎn)郊的花都、南沙、增城成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于10萬平方米，同比減少近40%。
而時報記者近期走訪花都、增城等遠(yuǎn)郊樓盤發(fā)現(xiàn)，看樓者仍寥寥無幾，甚至有的樓盤無人問津。南沙區(qū)某樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，近幾個月來銷售情況不太樂觀，一個月成交不到3套，即使價格不斷回調(diào)，優(yōu)惠折扣幅度加大，還是吸引不了買家入市。
對于郊區(qū)樓盤“遇冷”的原因，知名房產(chǎn)專家吳定金認(rèn)為，“90/70政策”的推行是一個重要原因。此前，郊區(qū)樓盤以大戶型為主，主打舒適型自住和投資買家；而政策實施后，開發(fā)商只能多建90平方米以下的住房，加上國家限制別墅用地，郊區(qū)樓盤由“主推大戶型”轉(zhuǎn)為“主推小戶型”。
據(jù)了解，目前花都、南沙、增城等郊區(qū)的大部分樓盤均主推中小戶型單位。如碧桂園鳳凰城近幾個月主推的美寓組團(tuán)，基本上都是90平方米左右的單位；而天湖峰境也由去年的主推大戶型轉(zhuǎn)為近期的主推中小戶型單位；南沙碧桂園、新塘錦繡新天地等，也有相當(dāng)部分中小戶型單位推出。
產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變意味著客戶群體的轉(zhuǎn)變。吳定金指出，郊區(qū)樓盤的客戶群由原來的二次及多次置業(yè)者為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槭状沃脴I(yè)者為主。而對首次置業(yè)者來說，郊區(qū)的生活成本太高，不能有效吸引他們購房。
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