對于中國房地產(chǎn)的走勢，在我看來2007年四季度出現(xiàn)的只是市場的一個短期調(diào)整，我對2008年中國房地產(chǎn)市場的可能走勢有兩個基本判斷：價格穩(wěn)中有升和行業(yè)整合加劇。

　　一、價格篇：穩(wěn)中有升

　　(一)供求不平衡催生價格上漲

　　1.住宅作為消費品，剛性需求旺盛。

　　中國是個人口大國，傳統(tǒng)居住文化對國人的消費習(xí)慣產(chǎn)生了根深蒂固的影響。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，國民收入在迅速增長，老百姓希望改善居住條件的愿望也是非常迫切的，這是真實的自住需求。春節(jié)前后是住宅市場的傳統(tǒng)淡季，今年1~2月，萬科對少部分城市尾盤展開了淡季通常都會采用的系列優(yōu)惠活動。這些策略在淡季中有不錯的銷售表現(xiàn)，正說明市場剛性需求沒有改變。既然市場真實的購買力和自住需求依然是堅實的，只要定價合理，一定會得到市場的認可。因此，至少在2030年人口拐點到來之前，由于人口紅利和中國經(jīng)濟發(fā)展，住宅行業(yè)仍有相當(dāng)大的潛力。

　　2.住宅作為投資品，保值增值作用明顯。

　　從去年開始我們就面臨著通貨膨脹的巨大壓力，而目前銀行一年期的基準利率是4.14%，銀行實際利率為負。這就意味著老百姓把錢存在銀行就會不斷貶值。一旦大量的資金回流進入房市，必將催生新一輪的房產(chǎn)價格上漲。

　　3.供求不平衡短期難以消除。

　　2007年全國商品住宅銷售面積同比增長24.7%，高于同期新開工面積增幅3.4個百分點，高于同期竣工面積增幅19.7個百分點。據(jù)40個重點城市1~12月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商品住宅批準預(yù)售面積同比增長10.9%，商品住宅登記銷售面積同比增長24.43%，相差近14個百分點。商品房市場有效供應(yīng)不足。

　　廉租房、經(jīng)濟房的覆蓋面有限，商品房的供應(yīng)量在年內(nèi)不會有明顯的增加，因此，今年的商品房價格在經(jīng)過調(diào)整后，有可能仍會進一步上漲。假如低成交量壓抑的時間過長，所積聚的購房能量過大，且在短期內(nèi)被釋放的話，房價重新出現(xiàn)類似2007年的新一輪報復(fù)性上漲的可能性將增大。

　　(二)成本推動下的價格上漲

　　1.土地交易價格明顯上升。

　　土地的稀缺性和現(xiàn)行的土地供應(yīng)政策決定房地產(chǎn)價格的上漲趨勢。一方面是要堅守18億畝耕地的紅線，一方面是要繼續(xù)加快推進中國的城市化建設(shè)，城市化發(fā)展對土地的大量需求將進一步促進土地價格的上漲。此外，目前政府對征地農(nóng)民的補償還處于低水平階段，隨著征地制度、土地使用制度改革和嚴格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價值顯著提升。在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，政府?dāng)U大城市廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房的土地供應(yīng)，普通商品房和中高檔商品房的土地供應(yīng)明顯減少，在市場有效需求不變情況下，有可能造成地價的進一步上升。據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，2007年一至四季度，居住用地交易價格漲幅分別為8.9%、16.2%、17.4%和11.2%。2008年一季度，居住用地交易價格上漲21.7%，明顯高于去年同期漲幅和住房價格上漲幅度。

　　2.開發(fā)建設(shè)和交易成本不斷增加。

　　從供給角度，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本不斷上升。從2007年陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政，一方面要求房地產(chǎn)企業(yè)只有付清全部土地款之后才能領(lǐng)取土地使用證，另一方面加大閑置土地處置力度，使房地產(chǎn)業(yè)普遍采用的循環(huán)開發(fā)、循環(huán)使用資金的經(jīng)營模式受到挑戰(zhàn)，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段和開發(fā)階段的資金投入強度。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的增加主要體現(xiàn)在三個方面：一是稅負的增加。二是財務(wù)成本的增加。三是其他成本的增加。比如由于《物權(quán)法》的實施增加的房地產(chǎn)開發(fā)和拆遷成本，住宅環(huán)保標準的提高而增加的開發(fā)投入，新的《勞動合同法》出臺導(dǎo)致的勞動力成本上升，全球性的原材料價格上漲等，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)成本的大幅上升。

　　此外，地產(chǎn)開發(fā)特有的長流程管理，從立項到開工、到完工、到銷售大大小小幾乎上百個環(huán)節(jié)，而土地開發(fā)權(quán)、銀行信貸權(quán)以及長流程中的，每一步都操控在地方政府手中，每一環(huán)節(jié)都存在發(fā)生額外費用的可能，也提高了房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。

　　(三)流動性過剩導(dǎo)致的價格上漲

　　隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，人民可支配收入不斷增加，居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。加上歐美經(jīng)濟受次貸影響已現(xiàn)疲軟之態(tài)，美元貶值、人民幣升值，海外熱錢大量涌入中國。雖然央行多次通過提高存款準備金率、利率來對沖，不斷發(fā)行央行票據(jù)對沖流動性，但流動性過剩這個問題近一兩年內(nèi)都還難以改變。而在資金的分流上，目前，我國的債券、期貨、外匯市場都處于初期階段，大量熱錢將進入證券市場和房地產(chǎn)市場。而股市在持續(xù)兩年牛市后，目前已進入高風(fēng)險的調(diào)整區(qū)域，尤其是近期市場深幅調(diào)整，大量資金逃離股市。此外，隨著我國經(jīng)濟增長的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產(chǎn)市場，而不是存入銀行。在供給有限的情況下，會進一步拉動房價繼續(xù)走高。

　　二、行業(yè)篇：整合加劇

　　(一)土地新規(guī)加快行業(yè)分化

　　2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，明確土地閑置滿兩年，無償收回；金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信，并且，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。由于"囤地大限"的設(shè)定，各地產(chǎn)商必須確保有足夠資金按期啟動旗下地塊的開發(fā)。因為只有手中握有現(xiàn)金的地產(chǎn)商，才能在這場震蕩中獲益。國家推出一系列調(diào)控政策的根本目的是規(guī)范市場，資金實力不夠的小企業(yè)就自然會被市場淘汰出局，而有實力的房地開發(fā)商將獲得前所未有的發(fā)展良機，房地產(chǎn)行業(yè)會有明顯的兩極分化現(xiàn)象呈現(xiàn)。

　　(二)海外房產(chǎn)企業(yè)大舉圈地

　　在國內(nèi)信貸緊縮、宏觀調(diào)控趨嚴之時，不少內(nèi)地開發(fā)商因為資金問題被迫退出土地拍賣市場，而海外的大地產(chǎn)開發(fā)商因為在資本市場有配股、可轉(zhuǎn)債及銀團貸款等多元融資方式的支持，相對來說資金比較充足，因此優(yōu)劣之分立現(xiàn)。在國內(nèi)開發(fā)商因受制于政策調(diào)控而難有作為的情況下，外資房地產(chǎn)開發(fā)商在年初紛紛開發(fā)了大規(guī)模、旁若無人的"圈地運動"。

　　(三)上市房產(chǎn)企業(yè)面臨更大的市場機遇

　　房地產(chǎn)上市公司在全國地產(chǎn)行業(yè)中占少數(shù)--5萬家房地產(chǎn)公司中只有約120家上市。相對未上市的企業(yè)，上市公司規(guī)模實力較大、透明度高、經(jīng)營比較規(guī)范，且資產(chǎn)負債率普遍低于行業(yè)平均水平，有利于防范金融風(fēng)險。特別是，房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和土地開發(fā)進度比未上市企業(yè)高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡穩(wěn)定收益的機制。

　　我相信，經(jīng)過這一輪的行業(yè)整合，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步由發(fā)展初期的粗放型、低層次的開發(fā)模式，向集約化、人性化的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變；投資商的背景越來越國際化、市場化；決策、開發(fā)建設(shè)、銷售流程將越來越科學(xué)化、規(guī)范化；土地的利用更為合理、高效�？蛻粼絹碓嚼硇�，市場越來越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)將進入持續(xù)健康的發(fā)展軌道。

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