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六大熱點城市樓市發(fā)展情況分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-18
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- 中研網訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機買還是不買，對于眼前的購房者來說，真是一個難題！房價到底是漲還是跌，是盤整還是拐點？爭論不休，霧里看花。
記者最近連線北京、上海、廣州、深圳、武漢、杭州等地媒體，解讀這六大房地產熱點城市專業(yè)記者眼中的樓市困局。
北京：
上市多，成交少，開發(fā)商仍賭"牛市"
北京的房價在去年時幾乎是"一天一個價"�，F(xiàn)在，五環(huán)以內沒有1萬元以下的樓盤。但今年樓市與去年相比顯得"疲軟"。今年前4個月房屋銷售面積同比下降了54%，全市銷售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%；房屋售價漲幅繼續(xù)回落，下降了0.8個百分點。就是在傳統(tǒng)的"紅五月"，北京房地產市場成交總體仍不樂觀。
不少老百姓有種期待："奧運"過后，房價會不會跌？但開發(fā)商降價的并不多，即便變相降價，真正能享受到優(yōu)惠的很少。比如燕郊某樓盤，前幾天推出75折，但有很多"條條框框"的限制，比如只針對老業(yè)主購買第二套房，或者某幢樓某層某戶型優(yōu)惠。還有一些開發(fā)商還在喊漲。6月21日將要開盤的一個樓盤，靠近中國圖書館，位置不錯，但周邊配套欠缺，可是開發(fā)商的初步定價還是達到了33000元，這個盤子的主力戶型的300-500平方米，一套房子起碼也要近千萬元了。
北京推出了"兩限房"，但開發(fā)商受"兩限房"的影響較小，他們覺得，產品品質不一樣，不同的產品滿足不同層次的需求。在北京，兩三萬一個平方的高價房，成交不理想，但中低檔房還是有市場的，老百姓有需求，但在比較房子的性價比。
上海：
價漲量縮，炒家支撐"弱市"
上海商品住宅市場最近整體的成交價格又走高了，看起來很美，可并不代表上海樓市就十分紅火。
專業(yè)機構5月份對142個總規(guī)模1050.4萬平方米的樣本樓盤調查，其中41%的公寓樓盤出現(xiàn)價格上漲，平均漲幅為3.9%，最大漲幅8.1%；有9%的公寓樓盤出現(xiàn)價格下跌，平均跌幅1.9%，最大跌幅5.7%。6月第一周的成交均價高達17296元/平方米，環(huán)比大幅上升17%。
但是有專業(yè)分析師指出，直沖峰頂?shù)母叻績r背后，是銷售的低總量。尤其是與去年同期相比，樓市的整體銷售量更是小得可憐。弱市與強市的最大區(qū)別，就看支撐市場的力量是誰。在"弱市"的時候，對于市場的判斷依據(jù)不能是價格，而應該是成交量。目前支撐市場的大多以高價豪宅以及低價商品房的成交為主，中間的大多數(shù)則都處于觀望狀態(tài)。
從這個角度分析：6月第一周出現(xiàn)如此大的漲幅，主要原因是該周出現(xiàn)了三宗比較大的高檔豪宅交易事件，由此使得量價齊升。6月7日，位于上海內環(huán)的徐匯濱江尚海灣豪庭13、15兩棟樓的183套房源以3.2萬元/平方米的價格集中成交，當日這筆高達9.2億元的交易為整體收購，收購方為香港某集團，目前整體收購后的用途不詳。
在行家看來，低進高出定是整體收購的最終目的，為此，他們通常會持有商業(yè)物業(yè)一段時間，然后等價格提升后再拋售。可是大多數(shù)有真實需求的買家還在觀望。如果這種觀望情緒無法打破，那么上海樓市必將進入又一輪的困局。
廣州：
價格還在探底，"限價房"拉低心理預期
廣州的房價跌得蠻厲害！現(xiàn)在有很濃的"價格戰(zhàn)"的味道。碧桂園、萬科、中海、保利地產等大開發(fā)商紛紛"跳水"。
萬科金域藍灣臨水精裝修房剛開始要賣12000元，但去年"十一"打折后僅賣7000多元；萬科在繁華的老城區(qū)還有三個樓盤，荔灣區(qū)的金色康苑和金色荔苑，開盤時都是13000元的均價，后來都降了千元，萬科帶頭降價，對市場影響很大。保利地產是從今年3月份開始降價的，保利的林海山莊去年9月賣18000元，但今年3月推出的新房打折后均價是8900元，但實際上不到8000元就能買到了。
我周圍的一些親朋好友，雖然有購房需求，但都選擇了觀望。主要還覺得價格沒跌到位�，F(xiàn)在購買方主要看價格，降價特別明顯的，銷售火爆。降價不太明顯的，銷售冷清。開發(fā)商也抱怨，現(xiàn)在定價太難了。
廣州推出了"限價房"、"限價地"，目前已推出4000套限價房，從量上看并不多，但對市場心理影響大。像保利西子灣限價房，價格6500元，推出之前，周邊樓盤就聞聲而降，毗鄰的萬科樓盤只賣7000多元；一家名叫糖果的樓盤，打出了"比限價房還便宜"的廣告語，價格僅4200多元。
不過，即便是降價，廣州的房價依然未跌回到大漲前的水平。像保利林語2004年一期開賣時售價是4600多元，碧桂園鳳凰城最早售價是2000多元。這些盤子本來成本就低，所以就算是降價，也還是有得賺。只有那些高價拿地的開發(fā)商，現(xiàn)在日子很難過。
深圳：
暴漲之后再暴跌，炒房炒成"負翁"
最新數(shù)據(jù)顯示，目前深圳樓市成交有所回穩(wěn)，這主要是5月份舉辦的房展會拉動成交大幅上升。但深圳的房價還在下跌。這一輪下跌從去年6月份就開始了，當時深圳不少銀行開始停止辦理二手房按揭，二手房貸門檻提高后，6月份深圳樓市成交迅即萎縮。目前，老百姓主動購房欲望仍然較低，而今年推盤數(shù)量又大于去年，開發(fā)商面臨較大的回款壓力。
去年八九月份時，深圳房價到頂，全市住宅均價達到每平方米一萬六七左右，2007年一年，大部分樓盤價格漲幅達到60%。去年4月份深圳房價漲幅在全國40個大中城市中排名第一。漲幅過大，暴漲之后就是暴跌，到今年四五月份時，房價差不多就跌回到了去年同期水平，不少樓盤跌幅達到50%左右。
深圳樓市"炒家"比例較大，本地和外地的都有。這就是房價快速上漲時的"財富效應"，房價暴漲吸引"炒家"，再推動價格暴漲。在房價快速下跌的過程中，這些"炒家"的資產大幅縮水，不少人炒房炒成了"負翁"。
目前深圳樓市對"經濟指數(shù)"的依賴越來越高。從宏觀上來看，深圳樓市仍不容樂觀，從微觀上來說，部分小戶型項目和性價比高的項目，還是很有市場潛力。
武漢：
一度瘋狂跳漲，如今"集體打折"
去年6月份之后，武漢房價開始大漲，一天漲個三五百很正常，有的樓盤甚至一個晚上就漲了2000元！去年6月至11月，大部分樓盤的價格上調了2000元以上。2007年1月，武漢商品住宅均價還只有3981元，到年底就攀升到了5663元，在這種價格跳漲的帶動下，銷售也節(jié)節(jié)攀升，透支了市民的購買力。去年全年武漢賣了1100萬平方米住宅，銷了10萬套房。
武漢的房價與人均可支配收入比是12：1，也就是說，12年不吃不喝，才能買一套房！在這種情況下，武漢年輕人結婚也不太愿意買房，寧愿與父母合住。這也削弱了市場購買力。
房價"跳漲"，與投資比例高有關。外地人在武漢投資購房的不少。去年我們做過一項統(tǒng)計，外地人在武漢的購房比例達到了40%，但實際比例應該超過了50%！
但信貸緊縮后，去年11月份，樓市成交開始萎縮，一直到5月份，每天的成交量也只有100多套。官方發(fā)布的數(shù)據(jù)說，一季度全市商品住房銷售與上季度相比降幅達56%，創(chuàng)下10年最大的跌幅。
今年3月份武漢開發(fā)商開始打折，當時共有30多家樓盤打折，94-96折居多。到4月份，40多家在售樓盤全部打折。內環(huán)線一個小戶型樓盤，去年底開盤時12000元，后來一口氣降了3000元。5月份，有20多家樓盤打折上市，一套房子讓利兩三萬元，但老百姓還是覺得沒降到位，成交依然不旺；5月9日的房展會上，很多樓盤的成交吃了"零蛋"。到6月份，住宅成交量每天都在百套以下�，F(xiàn)在房價已出現(xiàn)了最低8折的折扣。老百姓說，不是看開發(fā)商打不打折，而是打多少折。
為了"救市"，不少開發(fā)商寧愿把利潤降得很薄，也要保持資金快速回籠。如果到9月份市場還不好的話，還會降價。有的開發(fā)商甚至悲觀地認為，到明年下半年市場才會恢復。
杭州：
百姓等待價跌，仍有人為炒作
去年房子好賣時，購房人可能10分鐘就能下單，就像買白菜一樣快速。但現(xiàn)在，下單速度明顯放緩。自己去售樓處談，售樓小姐可能就會打個96折，還能討價還價。
樓市不溫不火，主要是老百姓觀望氣氛比較濃，其實杭州還是有不少人想買房子的，但大家都在等，看房價會不會跌。
杭州像三墩、九堡、下沙這樣的遠郊也已經遍地萬元房了。市中心的房價普遍在2萬元左右，最近還出現(xiàn)了幾個超過3萬元的樓盤。100萬元在杭州買不到房子，200萬也買不到好房子。
業(yè)內多認為杭州的房價高，其中不乏人為炒作、作秀的成分，像"西湖8號公館"，成交單價超過10萬元；南山路、湖濱路交界處的元華公寓，一套二手房的掛牌價居然高達5000萬元，每平方米單價達25萬元！
還有本地一家品牌開發(fā)公司，凡是他們開發(fā)的盤子"炒家"都多，這家公司在市場中一直扮演"領漲"的角色。有人分析，有一批職業(yè)"炒家"在跟著這家公司走。即便是現(xiàn)在樓市冷，買這個盤子的人還是多。這里面到底是開發(fā)商托市，還是"炒家"賭預期，不得而知。
今年以來，市政府先后采取多項措施加強對房價的調控。比如把個人公積金最高可貸額度從50萬下調至30萬，90平方米以上住房、公積金二次貸款和二手房貸公積金的門檻提高。同時，杭州卻把經濟適用房的準入門檻調低了。政府還給剛畢業(yè)的大學生提供比較廉價的房子租住。這些，對房價的平抑也有效果。
延伸
南京樓市："跌"聲之中溫和上漲
在這輪調控中，深圳、武漢等不少城市房價明顯下跌；而南京市場溫和小幅上漲，顯得特立獨行，令人意外。
如果把北京、上海、深圳、廣州等城市的房地產市場拿來與南京相比較，得到或漲或跌的明確答案，實在是一道非常困難的命題。因為房地產市場有一個鮮明特性，那就是區(qū)域性特征，不一樣的城市，自然具有不一樣的個性。
然而，在全國樓市大背景下，觀照南京房地產市場走向，仍然讓人十分關注。無論是購房者、房地產商，還是決策者。
南京房地產開發(fā)建設促進會秘書長張輝認為："從整個樓市基本面來看，大家都處在盤整的過程中，價格盤整，成交盤整。從成交上看，南京也不例外。5月份南京樓市成交量僅有小幅上升，進場的人太少，全面回暖仍有待時日。"
成交低迷，主要原因是觀望情緒濃厚。目前越南經濟危機，央行又一次性上調1%的存款準備金率；PPI(工業(yè)品出廠品價格指數(shù))5月創(chuàng)下近三年最大增幅，由此傳導到銷售領域；M2(狹義貨幣量)5月又有較大漲幅……通脹壓力大，國家加大宏觀調控，緊縮貨幣供應，這些對房地產市場有一定程度的打擊，對觀望心理更加有所加重。
在這輪調控中，南京房價顯得堅挺。原因何在？
專家認為，首先，南京去年房價漲幅不是特別高；其次，供應結構起了作用，住宅多集中在江寧和江北這樣的新城區(qū)，江北供應量就占到30%左右，而主城區(qū)房子供應量少，新城區(qū)因供應量大價格盤整，但主城區(qū)沒有變動，所以整體依然穩(wěn)定；另外，南京特有的"一房一價"，還是在一定程度上"拽"住了房價瘋漲的尾巴。
不過，張輝也認為，南京官方新城穩(wěn)定；另外，南京特有的"一房一價"，還是在一定程度上"拽"住了房價瘋漲的尾巴。
不過，張輝也認為，南京官方統(tǒng)計的房價，是按毛坯價格計算的，而當前市場上精裝修房占比相當多，所以拋除精裝價格的全市均價實則有所"失真"。從這個角度說，實際上南京房價和深圳、廣州、武漢等城市一樣，是有較為明顯的"異動"的，并在擴散，包括河西某樓盤4月份曾"跳水"3000元等，只是所謂的"數(shù)據(jù)"把這些"異動"都"遮蓋"住了。
對于樓市預期的判斷，張輝稱，最近中央召開的會議上進一步加強金融監(jiān)管，促進資本市場健康發(fā)展，保持房地產市場穩(wěn)定，切實防范金融風險。傳遞出的信號是，中央不會改變進一步緊縮的調子，將通過金融調控，讓房地產市場走勢平穩(wěn)，不要大起大落。
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