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京城樓市潛變情況分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-23
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- 中研網(wǎng)訊：
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京城樓市似乎正在發(fā)生一場潛變??
京城炒房族開始拋售"次新房"？
同是一個樓盤，開發(fā)商手中的新房與業(yè)主手中的"次新房"，價差竟能達到6000?9000元/平米。
一邊是沉得住氣、持幣待購的購房者，一邊是似乎已沉不住氣、持房待售的房產(chǎn)投資者，京城樓市正在經(jīng)歷一場潛變。
二環(huán)便宜過五環(huán)？
因為婚期定在今年10月，所以從今年1月份開始，在北京工作的小陳和女友就再也沒有休過周末，"加班"的原因只有一個，那就是看房。雖然辛苦，但結(jié)果頗令小陳感到欣慰："五環(huán)外的新房都一萬多了，我們只花一萬二就買到了二環(huán)內(nèi)的'次新房'。"
小陳的"戰(zhàn)果"位于宣武區(qū)廣安門地區(qū)，距離西二環(huán)只有二三百米，距離小陳上班的金融街只有不到3公里，地鐵也在規(guī)劃中，交通非常方便。雖然是二手房，但其實房齡只有5年，所以房子的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向都不錯，而且由于當時小區(qū)定位為高檔社區(qū)，綠化、物業(yè)、配套設(shè)施以及業(yè)主素質(zhì)都令小陳很滿意。
記者到小陳"新家"附近的幾家中介機構(gòu)了解之后發(fā)現(xiàn)：其實小陳并不是撿到了什么"天上掉下的餡餅"，他購買的二手房在這一地段屬于中等價格，比較普遍。
小陳的新家附近，有兩個新樓盤也正在銷售，盡管這兩個新盤屬于西二環(huán)外，位置不如小陳的二手房好，但記者從售樓處了解到，這兩個新盤的售價都在20000元/平米左右。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上提供的數(shù)據(jù)中也發(fā)現(xiàn)：如果是新房，12000元/平米這樣的價格，就算是五環(huán)內(nèi)也不是很多，北五環(huán)外、臨近高速的部分住宅性樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了18000元/平米的新房報價。
更為令人費解的是，即使在同一小區(qū)，新房和二手房的售價也差距很大。記者在位于北京西二環(huán)菜戶營附近的一處較大樓盤售樓處看到，如今正在銷售的是該樓盤的三期，價格為21000元/平米，收房入住時間是2009年初。而在該樓盤周圍的幾家中介，記者看到都有大量的該樓盤的二手房在銷售，價格在12000?15000元/平米左右，比新房售價差了6000?9000元/平米。
同一地段、條件相似的新房和二手房為何也會有如此大的售價差異？
據(jù)鏈家地產(chǎn)的一位張經(jīng)理介紹，該樓盤是從2006年9月開始賣一期，當時價格只有8500元/平米，之后價格一路走高，到2007年底，二期的售價已經(jīng)攀升到了20000元/平米，但所有房子都是在今年初才交房。
"現(xiàn)在出售的大部分是一期的業(yè)主，他們的房子大都是收了房就在中介掛牌等買主，因為他們都是以投資為目的購房的。"張經(jīng)理說，"由于買的時候只有八九千元每平米，所以他們即使只賣一萬二三，也已經(jīng)賺了百分之三、四十了。"
二手房如此便宜，為什么還有人購買新房呢？張經(jīng)理一語道破"玄機"："二手房的價格門檻要高呀，比如同樣總價為100萬，新房只需要付20％的首付款，也就是只要有二十幾萬就可以了；但是二手房因為各種稅費要一次性付清，貸款比例最多在評估價（一般低于售價）的7成，所以大概需要一次性支付40萬?50萬。"
"買這邊房子的大多是年輕人，估計自住型的業(yè)主的平均年齡30歲都不到，手里的資金有限， 但因為結(jié)婚、生小孩等剛性需求，急需購房，所以即使價格高也只能選擇新房。"他說。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這種新房、二手房差價巨大的情況并非個案，"凡是2006年前后新房供給量比較充足的地區(qū)都會出現(xiàn)這樣的'怪'現(xiàn)象，比如在廣渠門、太陽宮等地區(qū)比較明顯。"一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，"因為那時候房價飆升厲害，市場上充斥著投資客。"
"次新房"是新名詞，也是新主角
但最近幾個月，長期以來由于購置門檻高而并不受"待見"的二手房似乎一下子成了"香餑餑"，特別是所謂的"次新房"，已經(jīng)成為了本季度樓市當之無愧的主角。
"次新房"是近期二手房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一個新名詞，通常是指房齡在5年以下或者剛滿5年的二手商品房，甚至包括大量的交房后根本就沒有入住的全新商品房??這些房子的提供者通常都是"炒房族"。
3月以來，北京、上海等全國不少地方都出現(xiàn)了新房投放與成交量低迷、二手房掛牌量和銷售量大幅上升的情況。以北京為例，春節(jié)過后的3月份開始，北京的二手房市場呈現(xiàn)了十分明顯的掛牌量和成交量大幅上升的局面。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，北京市二手房成交量相比2月份漲幅達70%以上，被視為成交"井噴月"，但成交價格漲幅則繼續(xù)趨緩，環(huán)比上漲0.9%，平均成交價格達到9646元/平米；而4月份，二手房的成交量也增加了近兩成。
雖然剛剛過去的5月份，北京二手房的成交量只增長了5％左右（各中介機構(gòu)普遍認為這是由于受地震的影響，購房者對舊房的安全擔憂造成的），但根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，北京房齡5年之內(nèi)的次新房成交量在5月份仍然維持了20％的增速。"因為很多次新房都是低密度、低層鋼混住宅，抗震性遠高于塔樓。"鏈家地產(chǎn)張經(jīng)理說。
與此同時，新房投放卻非常冷淡，銷售成交量也十分低迷。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，北京市商品住宅（新房）的供應量同比基本持平，但成交量卻下降了36.1%。而從4月、5月的成交情況看，二季度這種情況仍會延續(xù)。
各中介公司和研究機構(gòu)均估計，在房價預期非常不明朗和"拐點"被激烈爭論的背景下，二手房市場的主要消費群體為自住購房者，比率在85％以上。"現(xiàn)在的二手房主要滿足的都是剛性需求，而投資型購買者轉(zhuǎn)投資為拋售對新房銷售的影響非常大。"一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
房產(chǎn)投資者急于套現(xiàn)？
"這套房子現(xiàn)在房主降價了，只要120萬了。"5月24日，菜戶營附近一家房產(chǎn)中介公司的業(yè)務員指著一套標價為130萬的二手房對記者說，"如果一次性付清， 110萬也可以。"這名業(yè)務員異常的熱情。
據(jù)介紹，現(xiàn)在放盤的業(yè)主大多是因為近一段時間樓市和股市都比較低迷，投資預期下降，一些普通投資者急于盡快脫手或者套現(xiàn)大筆資金，所以如果可以一次性付清房款，價格可以有很大的商量余地。
這名業(yè)務員還告訴記者，現(xiàn)在很多房主都在降價，降幅在10％?15%左右。"現(xiàn)在是買二手房的最好時機，奧運會之后如果房價不跌，房主不急著出貨，可就沒有這個價格了。"業(yè)務員說，"其實現(xiàn)在需求還是很旺盛，因為雖然成交量遠比不上去年，但看房的人還是一樣的多。"
實際上，關(guān)于北京房價會在奧運之后下跌的這種坊間預測，在購房者和持房者之中早已廣為蔓延，加之去年年底業(yè)內(nèi)開始激辯的"拐點論"，對于購房者來說，除了觀望，還是觀望；而對于投資者，他們早就開始考慮要不要出手了。
另一方面，在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)，預測房價走勢也似乎已經(jīng)是一個"不可能完成的任務"。今年2、3月份的時候，記者就此問題采訪一些專家和業(yè)內(nèi)人士時，得到的答案大都是"要等到4、5月份才能看清楚"。而現(xiàn)在5月已過，一切依然不明朗。
但是，無論是購房者還是持房者，這個問題的答案都事關(guān)重大，用小陳的話說，"那可是事關(guān)一輩子幸福的"。
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