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房產(chǎn)業(yè)另一場災(zāi)難發(fā)展態(tài)勢深度分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-24
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機一旦房價降價后差價補償被大家所認同，就會出現(xiàn)這樣的局面：由于房價預(yù)期的因素，無論是自住型，或是投資型購房者，都會找開發(fā)商索要差價補償或退房，這個結(jié)果將導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)的徹底崩潰。
今年以來，由于房價走勢預(yù)期改變，消費者買漲不買跌，一些開發(fā)商只得采取折扣、優(yōu)惠或直接降價的辦法以求使樓盤能盡可能實現(xiàn)快速銷售。于是，在一些城市房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了讓老業(yè)主"惱火"的價格上的差異：同一樓盤同期間產(chǎn)品，后面的賣價比前面的賣價低；或同一樓盤后期產(chǎn)品比前期產(chǎn)品賣價低。
這讓一些在高價位買了房的老業(yè)主感覺吃了大虧，于是，深圳、北京、上海等地連續(xù)發(fā)生老業(yè)主要求開發(fā)商進行降價補償?shù)氖录�。在這種情況下，或因為擔(dān)心老業(yè)主的"鬧事"而影響了公司形象、影響以后樓盤的銷售，或因為怕來自輿論的壓力，更主要是為了促進銷售，于是，有開發(fā)商采取象征性補償辦法來安慰老業(yè)主：有送裝修的，有送物業(yè)費的，有送家具的，有送旅游的，還有直接返錢的，不一而足。
萬科帶頭引眾企業(yè)跟進
桑泰地產(chǎn)推出全額補償
2007年9月8日，深圳萬科公司開盤，萬科第五園三期，以毛坯房形式推出映月居和攬月居兩個高層單位，均價為14800元/平方米。
2008年3月1日，萬科第五園對后期推出的撫月居以及映月居、攬月居剩余單位以全新精裝修的形式銷售，均價下調(diào)到11500元/平方米，比之前下降了3000元/平方米左右，出現(xiàn)了同一批產(chǎn)品中后期帶裝修售價比前期毛坯房售價還低的現(xiàn)象。
就在第五園降價的同時，萬科啟動了計劃投入高達億元的以樓盤品質(zhì)全面升級為主題的"琢玉行動"：原購買毛坯房的客戶每平方米只需付300元/平方米就可以獲得1500元/平方米的精裝修，相當于補送了1200元/平方米。對更早前購買了一、二期的業(yè)主，也將通過"琢玉行動"獲得增加公共部分園林綠化、提高架空層活動設(shè)施配套等品質(zhì)改造。
但是，價格調(diào)整前購房的老業(yè)主們認為，兩星期前買的房子就已經(jīng)損失了30-40萬元，而"琢玉行動"未能補償樓盤降價給自己帶來的損失。3月8、9日，有十多戶老業(yè)主自發(fā)組織到萬科第五園銷售中心提出諸如送車位、送20年物業(yè)管理費等要求，以彌補降價給自己帶來的損失。也有老業(yè)主提出要求萬科直接補償差價。萬科工作人員雖經(jīng)多次溝通，但仍未就老業(yè)主提出的降價補償意見達成一致。
房地產(chǎn)市場上關(guān)于房價下降后差價補償序幕也由此拉開。
從"送精裝修"到"現(xiàn)金回饋"，以至后來的"全額補償"，珠三角地區(qū)開發(fā)商的"補償"方式已由原來的遮遮掩掩變成了公開化，并向其他地區(qū)蔓延。
繼深圳萬科"琢玉行動"后，澳達實業(yè)公司于3月22日開展"春雷行動"，降價幅度更為猛烈：3月29日起，大幅下調(diào)旗下于2007年8月份開盤銷售的在售樓盤澳城(共386套可售單位)的銷售價格，在原有均價28000元/平方米的基礎(chǔ)上下調(diào)20%-30%，每平方米降價5600-8400元，以期刺激樓盤銷售。同時，開發(fā)商以總支付費用接近7000萬元的規(guī)模，以每戶家庭享受價值3.8萬元的澳大利亞教育機構(gòu)提供的高階思考教育和給每戶8-15萬元裝修現(xiàn)金券的方式，對澳城110戶符合條件的老業(yè)主提供價值4000-4500元/平方米的裝修設(shè)施。老業(yè)主可以持這些現(xiàn)金券到指定的商家購買想要的國際頂級品牌裝修設(shè)施。
此后，深圳桑泰地產(chǎn)放出信息，對其開發(fā)的桑泰丹華府三期約7成未售房子推出特價優(yōu)惠，并將按照特惠單位價格形成的差價，對此前已在他們開發(fā)的某樓盤購房的老業(yè)主，其差額部分全額補償。并與老業(yè)主簽訂補償承諾書：凡是在桑泰丹華府降價之前買房的業(yè)主，憑著家居裝修和購買家電的發(fā)票，即可到開發(fā)商處進行報銷，或者自愿選擇贈送物業(yè)管理費。
相比于萬科"琢玉行動"和澳城"春雷行動"的降價補償，桑泰地產(chǎn)推出的"全額補償"使得差價補償更為徹底。自此，深圳桑泰成為深圳首個全額補償業(yè)主降價差價的開發(fā)商，正式掀開了中國房地產(chǎn)市場從未有過的房價降價后按差價全額補償?shù)男蚰弧?/P>
桑泰丹華府三期于2007年年底開盤，共189套，3月底以前已經(jīng)售出3成，均價為2萬元/平方米。而推出特惠單位后，則以1.6萬元/平米(有的低至1.3萬元/平米)起價，每平方米降價約4000-7000元。按照購房屋面積平均100平方米計算，意味著開發(fā)商要對老客戶每戶全額補償40-70萬元。
開發(fā)商原想以降價來刺激消費者購買，以便實現(xiàn)快速銷售。考慮到降價后老業(yè)主感到吃虧、市場上降價樓盤正遭老業(yè)主索要補償?shù)纫蛩�，便決定用對3成老業(yè)主的補償換得余下7成的銷售。但沒想到的是，這場降價風(fēng)波立即在房地產(chǎn)界引起軒然大波。桑泰地產(chǎn)不但遭受到了業(yè)主質(zhì)疑，遭受到了眾開發(fā)商的指責(zé)，還遭受到了輿論的批評。
差價補償蔓延問題正擴大化
官方表態(tài)此頭不能開
3月26日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專門就開發(fā)商降價后業(yè)主索要補償問題邀請有關(guān)人士召開座談會。
深圳市房地產(chǎn)協(xié)會會長許權(quán)表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于巨大的變革時期，有些樓盤降價，這是房價的一種理性回歸行為，降價是不可避免的，但它也直接導(dǎo)致了購房者財產(chǎn)縮水問題。
然而，此次座談會后，降價補償?shù)娘L(fēng)波并沒有平息。于是，深圳市房地產(chǎn)協(xié)會又于4月2日與深圳律師協(xié)會會同部分房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合召開新聞發(fā)布會。在正式召開新聞發(fā)布會之前，深圳市國土局代表和與會各方就問題展開了討論。
萬科代表認為，一方面，客戶所不滿意的，是開發(fā)商降價銷售。但降價乃至把房子全部送人，也是開發(fā)商的權(quán)利，別人沒有權(quán)利干涉。開發(fā)商賣給A多少錢，與賣給B多少錢沒有關(guān)系，這是由合同的相對性決定的。另一方面，一些業(yè)主認為正是因為開發(fā)商降價導(dǎo)致自己房子價格縮水，這是不對的。買房人的房屋價值縮水是市場造成的。客戶房子原樣存在，并沒有受到任何損壞�？蛻羲f的損失，只是市場價值的降低。既然是市場價值下降，那就不是交易對方的原因。再則，要求民事賠償?shù)那疤�，是對方有侵�?quán)或者違約的行為。開發(fā)商根據(jù)市場情況調(diào)整價格，這是開發(fā)商的經(jīng)營自主權(quán)，沒有侵害任何人的合法權(quán)益。開發(fā)商在房屋買賣合同中，也沒有與買受人約定"保證不降價，否則將負責(zé)賠償"。沒有這樣約定，也就不存在違約。開發(fā)商既不侵權(quán)，也沒有違約，賠償?shù)囊鬅o從談起。萬科不會考慮補償差價。對于桑泰地產(chǎn)的全額補償，萬科代表表示，這屬于開發(fā)商自主處分自己財產(chǎn)的行為，并不意味著法律責(zé)任或者合同義務(wù)。他愿意給誰利益、愿意給誰多少，都是他自己的事情。
萬科、金地等企業(yè)代表表示，不會效仿桑泰地產(chǎn)給業(yè)主補價差，但會考慮增加樓房的價值。金地代表對此也表示擔(dān)憂，如果樓盤降價就要補，市場就會混亂不堪。
泰華地產(chǎn)代表說，3月16日開始，就有業(yè)主來到售樓處，提出要求無條件退房或現(xiàn)金補差價。泰華地產(chǎn)的處理原則是不退房不補現(xiàn)金差價，但會做價值提升。
桑泰地產(chǎn)代表表示，補償只是企業(yè)在房價下跌時根據(jù)市場情況以及企業(yè)發(fā)展需要做出的一個自主性行為。對于因此舉措而沖擊到整個市場的問題，桑泰地產(chǎn)當時沒有考慮到這么多。
律師認為，購房是一個市場行為，市場行為本身就有交易風(fēng)險，任何一方不能將自身應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人。業(yè)主因為降價而要求退房或補償價差，于法無據(jù)，不是合理訴求。雖然從法律角度來說開發(fā)商無需補償價差，但有關(guān)方面也應(yīng)該做好風(fēng)險提示和價格干預(yù)。
由于中國房地產(chǎn)市場并不成熟，開發(fā)商要考慮如何向客戶提示風(fēng)險，購房者則要考慮如何更理性地投資，更準確地判斷和承受風(fēng)險，依照法律維護自己的權(quán)益。
深圳市國土局代表稱，一系列的降價退房補償先是從萬科第五園對業(yè)主交300元送1500元裝修開始。后來有業(yè)主到市信訪辦上訪，要求退房補差價，造成了不好的影響。深圳市國土局代表認為，業(yè)主的退房補差價訴求是一個非法、無理、蠻橫的訴求，破壞契約和誠信的原則，此頭不能開。如果此頭一開，將在全市形成不好的先例。并要求萬科、金地等開發(fā)商成立談判小組，引導(dǎo)業(yè)主通過司法途徑來解決。
在這次新聞發(fā)布會后，房價降價后差價補償引起的風(fēng)波依然沒有平息。相反，由此引發(fā)的示范效應(yīng)，正在全國各地蔓延，并有升級趨勢。各界輿論，也眾說紛紜。
北京業(yè)主維權(quán)聲討開發(fā)商
開發(fā)商不答應(yīng)
3月中旬，北京一家中型開發(fā)商，迫于業(yè)主集體抗議的壓力，將準備交付的毛坯房收回，無償提供裝修。
北京富麗桃園新開盤一棟住宅樓，價格比前一階段的銷售價格有了較大幅度的下降，降幅超過10%。有業(yè)主認為私自降價有失公平，違反了《民法通則》的公平原則，組織大家進行維權(quán)活動，聯(lián)合聲討開發(fā)商。有的提出要求開發(fā)商退還差價，有的提出用免交物業(yè)費等方式來補償。
開發(fā)商們則認為，買房是一種市場行為，要有抗風(fēng)險能力，沒有只賺不賠的道理。房屋降價實際上是受到市場因素的影響，并不是開發(fā)商能夠左右的。買房應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險，不應(yīng)由開發(fā)商來承擔(dān)。沒有哪個購房者會把房子升值賺的錢分一點給開發(fā)商，現(xiàn)在房價下降就要求開發(fā)商承擔(dān)損失是說不通的。購房者提出"降價補償"是一種不合理的要求，開發(fā)商沒有責(zé)任和義務(wù)答應(yīng)。
律師們認為，開發(fā)商根據(jù)市場變化降價求售是正常的合法的商業(yè)行為，目前并無足夠的法律依據(jù)支持退款或退房、補償?shù)囊�。購房交易是在雙方自愿的情況下進行的，所簽訂的合同具有法律效力。根據(jù)我國法律，只有合同約定、法律規(guī)定和不可抗力等幾種情況可以解除合同并要求補償或賠償。只要開發(fā)商不存在欺詐和違約行為，合同上也沒寫明"降價需補償"的話，業(yè)主就沒有依據(jù)向開發(fā)商索賠。
灰色地帶導(dǎo)致社會問題
或帶來中國房地產(chǎn)災(zāi)難
目前，只有法律上的公平原則可作為裁定降價補償是否合法的依據(jù)。當然，如果開發(fā)商在宣傳推銷上有欺詐、誤導(dǎo)、不當承諾、不當競爭、強制買賣等行為，并有依據(jù)證明因之導(dǎo)致業(yè)主利益受損，業(yè)主可依據(jù)民法通則、廣告法及反不當競爭、反欺詐等法律，要求乃至起訴開發(fā)商給予補償甚至是賠償。
有專家指出，深圳萬科、金地尤其桑泰地產(chǎn)，其開始使出房價降價后差價補償這一招時，或許只是考慮到了企業(yè)利益而采取的銷售策略，屬于企業(yè)行為，客觀上卻在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)起了一個很壞的帶頭作用，可能導(dǎo)致無數(shù)購房者跟風(fēng)，眾多企業(yè)主動或被動跟風(fēng)。這就意味著房地產(chǎn)市場有可能墮入無休止的補償索要的深淵中。
另一方面，對非理性購房、瘋狂投資購房、惡意投機購房等行為的后果，房價降價后差價補償起著不應(yīng)有的風(fēng)險擔(dān)保作用--在任何時候，不管出于什么目的隨意購房行為，永遠沒有虧損的風(fēng)險，這顯然會嚴重破壞經(jīng)濟秩序，破壞經(jīng)濟文明。
第三，有了房價降價后差價補償，誰都會認為未來房價一定比現(xiàn)在高。這樣，每個人在購房時會進一步強化投資乃至投機的意識。未來房價上漲后，有了利潤歸自己。而一旦房價下降，就可以找開發(fā)商索要房價降價后差價補償，自己完全沒有了風(fēng)險。整個市場，就會到處是投資乃至投機購房者。自住需求者會拼命地盡可能趁早買房，投資者更會肆無忌憚、更加瘋狂地進行購房投資或投機。宏觀調(diào)控根本無法起作用。整個樓市就會變得完全失控。
一旦房價降價后差價補償被大家所認同，就會出現(xiàn)這樣的局面：由于房價預(yù)期的因素，無論是自住型，或是投資型購房者，都會找開發(fā)商索要差價補償或退房。這樣，整個房地產(chǎn)就會徹底崩潰。
事實上，房地產(chǎn)情勢已非常復(fù)雜。一方面，在從緊貨幣政策下，房企普遍感覺缺錢，大量圈地囤地的房企更是嚴重貧血，為求生存，只得降價賣房賣地。另一方面，由于之前快速上漲的高房價嚴重透支了未來房價上漲空間，嚴重透支了未來有效需求，房地產(chǎn)的觀望、棄購氣氛將繼續(xù)加重。這樣，房價地價必然繼續(xù)下跌，就會有更多的房企加入到降價銷售樓盤的陣營中來，就可能有更多的房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到老業(yè)主索要差價補償?shù)膯栴}。因此，可以說，房價降價后差價補償這個問題，如果不被及時有效地解決的話，其對房地產(chǎn)市場的影響，相比于王石的"房價拐點論"、潘石屹的"房企百日劇變論"或萬科的降價而言，或?qū)⑦h要大得多。
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