“老總四處躲債”

    北京東四環(huán)某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商告訴記者，由于上半年銷售慘淡，每個(gè)月的銷售額僅在1000萬(wàn)左右�！艾F(xiàn)在老總四處躲債，包括工程款、建材款及銀行貸款都需要馬上歸還�！痹擁�(xiàng)目銷售總監(jiān)告訴記者，現(xiàn)在他近期主要的事情竟然是接待來(lái)項(xiàng)目要賬的人。

    信貸緊縮之下，房地產(chǎn)企業(yè)缺錢已不是秘密。

    國(guó)泰君安證券研究所近日發(fā)布的一份報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。平均下來(lái)，每家內(nèi)資開(kāi)發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬(wàn)元，相當(dāng)于去年年銷售收入的24%。

    上述測(cè)算是基于2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開(kāi)發(fā)商自有資金同比增長(zhǎng)36%的假設(shè)作出的。

    上市房企壓力巨大

    北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的研究則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商缺錢的程度要更大。利用上市公司年報(bào)與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)綜合分析，鐘偉得出的結(jié)論是，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規(guī)模量級(jí)。上市公司資金的缺口，足以反映目前房地產(chǎn)行業(yè)所承受的巨大壓力。

    據(jù)鐘偉介紹，全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額，按照去年的水平估算，應(yīng)該在6000億元人民幣的規(guī)模。同樣按照去年的規(guī)模估算，個(gè)人按揭貸款的總額，在5000億元人民幣規(guī)模上下，此外，從QFII批準(zhǔn)額度通過(guò)股市投資于房地產(chǎn)的外資，1-4月的數(shù)據(jù)顯示為150億元左右，再加上可能通過(guò)增發(fā)等手段籌集的資金，總計(jì)在1.6萬(wàn)億元上下的水平。

    相比之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資金投入，卻要大于這一數(shù)字。綜合2005-2007年的情況，以及今年1-4月的上市公司開(kāi)復(fù)工面積、土地儲(chǔ)備總量等數(shù)據(jù)。鐘偉測(cè)算，該行業(yè)上市公司須投入開(kāi)發(fā)的資金總額，應(yīng)該在2萬(wàn)億元左右的水平。兩相比較，4000億元人民幣的資金缺口浮現(xiàn)。

    ■ 當(dāng)前情勢(shì)：兩個(gè)會(huì)議

    建委坐不住了

    2008年6月25日，北京建委下屬主管部門北京城建研究中心召開(kāi)了一個(gè)“別開(kāi)生面”的會(huì)議。據(jù)有關(guān)人員透露，該會(huì)議由北京建委副主任苗樂(lè)如主持，包括中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、富力、珠江等開(kāi)發(fā)商及美利山等項(xiàng)目被點(diǎn)名參加，會(huì)議針對(duì)目前市場(chǎng)上打折幅度比較大的開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目，了解降價(jià)開(kāi)發(fā)商的真實(shí)心態(tài)。

    本次建委召集會(huì)議的目的很明確，就是針對(duì)今年上半年北京樓市出現(xiàn)的滯銷局面，開(kāi)發(fā)商所面臨的大幅度打折進(jìn)行了解。北京城建研究中心發(fā)給開(kāi)發(fā)商的參會(huì)函件中明確要求開(kāi)發(fā)商對(duì)幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行匯報(bào)，問(wèn)題主要涉及目前市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商大幅度打折銷售的真實(shí)情況，開(kāi)發(fā)商為何大幅度打折。

    “政府主管部門對(duì)目前的市場(chǎng)表現(xiàn)有些坐不住了�！庇袑＜裔槍�(duì)該會(huì)議分析說(shuō)，從本次會(huì)議上傳達(dá)出來(lái)的信息是，北京政府主管部門對(duì)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)的局面有些擔(dān)心，尤其是面對(duì)開(kāi)發(fā)商們的頻繁打折銷售，主管部門擔(dān)心市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)變數(shù)�！爸鞴懿块T希望房?jī)r(jià)合理且穩(wěn)定，而不是此起彼伏的打折�！痹搶＜抑赋�。

    中城年會(huì)號(hào)召抱團(tuán)取暖

    另?yè)?jù)記者了解，今年4月底，開(kāi)發(fā)商們?cè)诔啥家舱匍_(kāi)了類似的會(huì)議。不同的是上次會(huì)議的組織者是一個(gè)開(kāi)發(fā)商組織———中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟。本次中城聯(lián)盟年會(huì)有45家企業(yè)的90余位董事長(zhǎng)、總經(jīng)理前來(lái)參會(huì)。會(huì)議分組針對(duì)“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析與應(yīng)對(duì)”進(jìn)行了討論。

    據(jù)參會(huì)的開(kāi)發(fā)商介紹，分組討論的結(jié)果是：從短期來(lái)看地產(chǎn)行業(yè)不容樂(lè)觀，這種不樂(lè)觀可能導(dǎo)致消費(fèi)者進(jìn)一步觀望。從經(jīng)濟(jì)大勢(shì)、行業(yè)政策、銀根緊縮、外匯及銷售情況來(lái)分析，地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)格局發(fā)生了巨大變化，開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)調(diào)整，同時(shí)不排除銀行銀根繼續(xù)收緊，銀行會(huì)出面要求房產(chǎn)商降價(jià)。在這次中城聯(lián)盟會(huì)議上，開(kāi)發(fā)商們意識(shí)到了市場(chǎng)的嚴(yán)峻性。因此該會(huì)議號(hào)召開(kāi)發(fā)商“從單個(gè)過(guò)冬到抱團(tuán)取暖”。

    雖然以上兩個(gè)會(huì)議組織者和參與者有所不同，但其實(shí)質(zhì)卻基本相同。同在市場(chǎng)銷售蕭條的大背景下召開(kāi)，同樣為開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)做出的被動(dòng)舉措。

    ■ 拷問(wèn)前途：降價(jià)促銷或是救命稻草

    你不是聰明的萬(wàn)科

    有專家指出，在銀根緊縮的情況下，巨大的資金缺口只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商自身來(lái)解決。照慣常邏輯，降價(jià)以加快銷售回款，是目前最為合適的解決手段�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的救命草應(yīng)該就是快速實(shí)現(xiàn)銷售。

    “萬(wàn)科是最聰明的。”永同昌集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛表示，萬(wàn)科從年初就加大促銷手段，全國(guó)項(xiàng)目通過(guò)打折銷售的手段率先實(shí)現(xiàn)了銷售突圍。按照萬(wàn)科公告顯示，今年萬(wàn)科銷售實(shí)現(xiàn)了200億的銷售額。顯然，萬(wàn)科由于對(duì)房地產(chǎn)大勢(shì)短期減弱的正確判斷，其行動(dòng)和結(jié)果就更勝一籌。

    “3月份，項(xiàng)目開(kāi)始銷售急速下降，我們當(dāng)時(shí)對(duì)市場(chǎng)的判斷是，經(jīng)過(guò)2個(gè)月左右的調(diào)整會(huì)馬上回暖起來(lái)�！北本〇|部某開(kāi)發(fā)商告訴記者，在這樣的判斷指導(dǎo)下，公司對(duì)4月項(xiàng)目銷售放緩并未引起重視。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，北京樓市4月份非但沒(méi)有好轉(zhuǎn)，整個(gè)上半年都籠罩在蕭條的氛圍中。

    7-9月將成生死大限？

    國(guó)泰君安證券的研究報(bào)告更認(rèn)為，今年7-9月將成為眾多中小開(kāi)發(fā)商的一個(gè)檻，因?yàn)槿ツ旮邇r(jià)拿地的企業(yè)屆時(shí)面臨付清土地出讓金的壓力。如果行業(yè)成交量不能保持和增強(qiáng)回暖趨勢(shì)，7-9月將會(huì)是開(kāi)發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候，一些中小開(kāi)發(fā)商，尤其是去年三季度冒進(jìn)拿地、現(xiàn)有銷售項(xiàng)目又少的公司，將面臨生死大限�！暗胤秸�府普遍要求房產(chǎn)商12個(gè)月內(nèi)要付清地價(jià)。按最新調(diào)控政策要求，只有全部付清地價(jià)才能拿到土地證等文件，才能開(kāi)工建設(shè)，才可能申請(qǐng)銀行貸款。因此，7-9月開(kāi)發(fā)商面臨的壓力可想而知。”國(guó)泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平表示。據(jù)了解，北京去年拿地高峰期出現(xiàn)在9月和12月。

    降價(jià)促銷成共識(shí)

    下半年，房?jī)r(jià)下降已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。不過(guò)業(yè)內(nèi)對(duì)降價(jià)的幅度和周期都表示很難預(yù)測(cè)�！敖衲攴�?jī)r(jià)肯定是不會(huì)上漲的。至于下降多少還真不好做出判斷�！毙ぶ緞偙硎荆�北京樓盤批量大幅度下降的局面很難出現(xiàn)，但個(gè)案深度打折的局面就會(huì)此起彼伏。

    開(kāi)發(fā)商資金極度短缺，同時(shí)銷售慘淡是其降價(jià)銷售的直接原因。在今年的下半年，部分項(xiàng)目的打折幅度將會(huì)進(jìn)一步加大�！胺康禺a(chǎn)是資金密集的行業(yè)，在貨幣政策緊縮的局面下，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)降價(jià)銷售，才能實(shí)現(xiàn)其資金的回籠和流轉(zhuǎn)�！敝袊�(guó)住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，顧云昌認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種變化，是一種理性回歸的表現(xiàn)，而其中資金則是開(kāi)發(fā)商必須解決的要素�，F(xiàn)有局面下，降價(jià)銷售是其最好的途徑。

    ■ 市場(chǎng)調(diào)查

    許多項(xiàng)目放棄奧運(yùn)銷售

    “現(xiàn)在老總急的團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，根據(jù)我們的調(diào)研顯示，今年下半年北京樓市會(huì)因奧運(yùn)轉(zhuǎn)移注意力，7—10月份的銷售黃金周期將被視為樓市的垃圾時(shí)間。”該開(kāi)發(fā)商告訴記者，如此推斷的話，北京樓市銷售時(shí)間只有11和12兩個(gè)月。

    北京眾多大開(kāi)發(fā)商也看淡奧運(yùn)期間的銷售。陽(yáng)光股份旗下的陽(yáng)光上東有關(guān)人員告訴記者，他們?cè)趭W運(yùn)期間將不再推廣。金地北京公司的有關(guān)人員也表示，雖然他們?cè)趭W運(yùn)期間進(jìn)行銷售，但不會(huì)做推廣。

    本報(bào)記者有針對(duì)性地對(duì)30個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行“奧運(yùn)期間是否銷售”的調(diào)查，除了8個(gè)高端項(xiàng)目表示進(jìn)行推廣銷售外，其他項(xiàng)目均表示，奧運(yùn)期間放棄銷售。多數(shù)樓盤都認(rèn)為，奧運(yùn)期間北京老百姓的注意力主要集中在奧運(yùn)比賽中。“購(gòu)房者半年都堅(jiān)持下來(lái)了，他們肯定還會(huì)堅(jiān)持，尤其是好多人認(rèn)為奧運(yùn)后房?jī)r(jià)會(huì)下降，這更讓購(gòu)房者加強(qiáng)了其觀望的決心。”準(zhǔn)備購(gòu)房的劉先生表示，是否購(gòu)買則要奧運(yùn)結(jié)束后視情況而定。

    奧運(yùn)期間對(duì)汽車實(shí)行單雙號(hào)的限制，一些遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目的看盤人數(shù)將急速下降。目前，還有一個(gè)普遍的情況就是，北京樓市在售樓盤主要集中在四環(huán)外，甚至在五環(huán)左右。有消息說(shuō)，目前部分遠(yuǎn)郊區(qū)域，包括燕郊樓盤開(kāi)始在城區(qū)內(nèi)設(shè)置臨時(shí)銷售處�！拔覀�?cè)趭W運(yùn)期間關(guān)門歇業(yè)�！表樍x一普通住宅的開(kāi)發(fā)商告訴記者，奧運(yùn)期間他們的樓盤將不再進(jìn)行銷售推廣，只留幾個(gè)在現(xiàn)場(chǎng)值班看守人員，有人來(lái)購(gòu)買照樣接待�！暗�公司高層的意見(jiàn)是，此期間不會(huì)有人來(lái)購(gòu)買，索性讓業(yè)務(wù)員放假�！�

    由此來(lái)看，今年下半年真正屬于北京樓市的黃金銷售時(shí)間寥寥無(wú)幾。雖然目前還很難對(duì)奧運(yùn)期間北京樓市走勢(shì)做出判斷，但從目前購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的心態(tài)來(lái)看，7月—10月仍將處于市場(chǎng)冷淡期。

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