然而，因開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售未能引起成交量上漲，目前處于有價(jià)無(wú)量的狀態(tài)。有關(guān)專家表示，今年房?jī)r(jià)應(yīng)表現(xiàn)為窄幅震蕩，局部區(qū)域和個(gè)別樓盤的小幅上漲和下跌都在合理范圍之內(nèi)。預(yù)計(jì)在價(jià)格的震蕩中房地產(chǎn)將回歸理性，成交量的復(fù)蘇則要等到房?jī)r(jià)回歸理性后，那將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

　　樓市艱難日子來(lái)臨

　　為加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，近日央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。在銀根緊縮的情況下，銀行與地產(chǎn)商以房貸為紐帶的利益共同體，可能分崩離析。其導(dǎo)火索是近期商品房成交量降至低點(diǎn)、土地流拍增多及土地成交價(jià)格急速下降，由此點(diǎn)燃銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)尤其是開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2008年北京前4個(gè)月期房住宅成交量總計(jì)18663套，相比去年同期的33281套的成交量，少了14618套，同比跌幅超過(guò)45%，成交量降至近年來(lái)的低點(diǎn)。同時(shí)，高高在上的房?jī)r(jià)也終于破冰，打折的項(xiàng)目越來(lái)越多。對(duì)銀行而言，不怕房?jī)r(jià)跌，就怕賣不掉。房子一天賣不出去，就多一天的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一個(gè)信號(hào)使得銀行無(wú)比緊張。不久前，深圳公開(kāi)掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價(jià)回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍兩塊，成交地塊的樓面價(jià)僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價(jià)水平。

　　隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍2宗，拍賣現(xiàn)場(chǎng)氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價(jià)則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%。

　　土地流拍及地價(jià)大幅下滑，這會(huì)使銀行的開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來(lái)，整體房貸風(fēng)險(xiǎn)也被放大。此前，開(kāi)發(fā)貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，而土地的價(jià)格在前幾年一直比較堅(jiān)挺，即使是在2006年國(guó)家宏觀調(diào)控后。

　　2007年下半年，土地拍賣價(jià)格達(dá)到近年來(lái)的峰值。此后，在宏觀調(diào)控趨緊的背景下，銀行仍發(fā)放了大量的開(kāi)發(fā)貸款。尤其是在去年年底，由于預(yù)期貨幣政策在2008年會(huì)進(jìn)一步緊縮，銀行主動(dòng)向一些優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放了數(shù)量不小的開(kāi)發(fā)貸款，甚至包括非抵押貸款。

　　而去年新增的開(kāi)發(fā)貸款中有相當(dāng)一部分是在地價(jià)到達(dá)高位時(shí)抵押的，土地交易價(jià)格的快速下滑將首先使這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺。

　　據(jù)稱，在所有開(kāi)發(fā)貸款中，還有一部分為非抵押貸款。而這往往出現(xiàn)在多家銀行競(jìng)爭(zhēng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且開(kāi)發(fā)商又是優(yōu)質(zhì)客戶的情況下，就會(huì)向其發(fā)放非抵押貸款。這對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的，尤其是在地價(jià)下行的時(shí)候，銀行以土地抵押構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)防線很可能被沖破。

　　銀行"游說(shuō)"開(kāi)發(fā)商降價(jià)

　　房地產(chǎn)景氣上升周期，房貸是銀行最佳盈利來(lái)源，風(fēng)險(xiǎn)低而獲利高；一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期后，如何分?jǐn)偡抠J風(fēng)險(xiǎn)則成為銀行與開(kāi)發(fā)商拉鋸的焦點(diǎn)。

　　在房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期時(shí)，房?jī)r(jià)下降會(huì)導(dǎo)致銀行手中的抵押房產(chǎn)價(jià)格縮水。為了確保信貸資金安全，不少銀行最近開(kāi)始"游說(shuō)"開(kāi)發(fā)商"降價(jià)銷售"。

　　某國(guó)有銀行房貸部總經(jīng)理表示，"我們從去年年底開(kāi)始和開(kāi)發(fā)商談，已經(jīng)建議開(kāi)發(fā)商以優(yōu)惠的價(jià)格來(lái)促銷，加速資金的回籠。"

　　現(xiàn)在，銀行都實(shí)時(shí)監(jiān)控房屋銷售量，房子一開(kāi)賣資金就直接回籠到銀行；而對(duì)于一些銷售清淡的樓盤，銀行會(huì)與開(kāi)發(fā)商探討降價(jià)促銷，只有賣了房子，才能還貸款。而銀行的底線是開(kāi)發(fā)商必須要按時(shí)還貸。當(dāng)然，銀行的"游說(shuō)"并不是強(qiáng)制性的。銀行會(huì)給出相應(yīng)建議，而決定權(quán)還是在開(kāi)發(fā)商。

　　事實(shí)上，銀行真正的擔(dān)心是開(kāi)發(fā)貸款。只要房子建好并銷售出去，貸款就不會(huì)出問(wèn)題。如果因資金鏈緊張形成爛尾樓，對(duì)銀行損失相對(duì)較大。這正是開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行以死相逼的砝碼所在。

　　但銀行界人士認(rèn)為，以死相搏更像是自殺，一是這需以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)為前提；二是只有全國(guó)大范圍出現(xiàn)此類調(diào)整才能對(duì)銀行構(gòu)成沖擊，但這種情況的可能顯然很小。放棄暴利想法，加速銷售回籠資金是銀行界開(kāi)出的"藥方"。目前，銀行信貸部門已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)關(guān)注開(kāi)發(fā)貸款領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。某大型銀行人士表示，如果形勢(shì)進(jìn)一步惡化，不排除銀行會(huì)為收回開(kāi)發(fā)貸款而采取的更嚴(yán)厲措施。

　　據(jù)了解，大多數(shù)銀行發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款為3年期左右，從2005年和2006年銀行開(kāi)始大規(guī)模發(fā)放，按此推算，大多數(shù)開(kāi)發(fā)貸款將會(huì)集中在今明兩年到期，銀行面臨的形勢(shì)不容樂(lè)觀。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在銀行對(duì)房貸的原則是外松內(nèi)緊，表面上開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸都在正常發(fā)放，但實(shí)際上銀行內(nèi)部已是嚴(yán)陣以待。有些開(kāi)發(fā)商為了維持高額利潤(rùn)而不降價(jià)，致使銀行貸款處于高風(fēng)險(xiǎn)之中，銀行采取行動(dòng)也就成為必然。

　　不久前，某銀行信貸部門召開(kāi)會(huì)議，要求全面改變現(xiàn)有的貸款結(jié)構(gòu)，逐漸收縮房地產(chǎn)貸款，同時(shí)對(duì)個(gè)人按揭貸款也要謹(jǐn)慎對(duì)待，并將現(xiàn)有新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批權(quán)全部上收總行。

　　分析人士指出，這兩年不良貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款領(lǐng)域發(fā)生的概率非常大，由于個(gè)人按揭貸款有30%的首付再加上每月歸還，房?jī)r(jià)下降對(duì)個(gè)人按揭影響不大，而開(kāi)發(fā)貸款由于銷售緩慢將會(huì)危害到銀行資產(chǎn)安全。因此，現(xiàn)在銀行必須未雨綢繆，包括要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)等措施，避免銀行的開(kāi)發(fā)貸款大量形成不良。

　　值得一提的是，建設(shè)銀行北京分行采取了一項(xiàng)與眾不同的信貸政策，這項(xiàng)政策的要旨是：個(gè)人購(gòu)房者通過(guò)建行貸款在京購(gòu)房可以得到程度不等優(yōu)惠。這個(gè)信貸政策覆蓋了包括金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、沿海地產(chǎn)以及合生等9大房地產(chǎn)企業(yè)，估計(jì)有20多個(gè)在售樓盤可以享受優(yōu)惠政策。由此推測(cè)，銀行對(duì)像北京這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)安全邊際，還是較為樂(lè)觀的。

　　一起來(lái)打"擦邊球"

　　事實(shí)上，在銀行的"游說(shuō)"之下，部分開(kāi)發(fā)商也的確開(kāi)始降價(jià)促銷。然而，因開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售未能引起成交量上漲。在此背景下，一些城市出現(xiàn)了變相降低首付的現(xiàn)象。

　　分期首付的具體操作方法是，首次置業(yè)者可以支付二成首付款，剩下的一成由開(kāi)發(fā)商墊付；二次置業(yè)者，開(kāi)發(fā)商墊付金額甚至可達(dá)到二成。而且，開(kāi)發(fā)商墊付的首期款免息，客戶只要與開(kāi)發(fā)商簽訂有關(guān)合同，約定分期還款時(shí)間以及相關(guān)違約責(zé)任即可。根據(jù)合同約定，購(gòu)房者最遲1年內(nèi)付清墊付款，如不能按期還款，每個(gè)月將支付1%左右的違約金。

　　銀行業(yè)人士表示，銀行對(duì)個(gè)人房貸只審查首付和月供還款能力，從目前情況來(lái)看，銀行放貸沒(méi)有突破規(guī)定比例，至于開(kāi)發(fā)商墊資現(xiàn)象，現(xiàn)在并不是銀行審查的重點(diǎn)。銀行只看購(gòu)房者是否支付了30%的首付，而不管以何種方式籌資。

　　從法律的角度看，雖然分期首付中的部分款項(xiàng)由開(kāi)發(fā)商墊付，但房子是抵押給銀行的，只有銀行才有權(quán)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置。同一套房子不能抵押兩次，抵押給銀行后開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)再處置，雖然購(gòu)房人借了開(kāi)發(fā)商的錢，但是這筆錢并無(wú)抵押物，開(kāi)發(fā)商不能處置房產(chǎn)，否則就侵犯了銀行的抵押權(quán)。因此，墊資首付表面看上去沒(méi)有漏洞，似乎能夠確保開(kāi)發(fā)商的利益，也能讓購(gòu)房人更早買到房。但實(shí)際上由于開(kāi)發(fā)商墊付的那部分首付款并沒(méi)有抵押物，這對(duì)銀行就構(gòu)成了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　有關(guān)專家表示，分期首付得到了銀行的默許，實(shí)質(zhì)上變相地降低了首付比例，低收入人群借此進(jìn)入房貸市場(chǎng)，將銀行住房信貸資產(chǎn)引向一個(gè)危險(xiǎn)的方向，而銀行卻不自覺(jué)地將其作為對(duì)抗信貸緊縮政策的有效工具，并可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最大阻力。

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