當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走低的時(shí)候，很少有企業(yè)能夠獨(dú)善其身，奧運(yùn)會(huì)過后部分主流開發(fā)商急尋對(duì)策"過冬"。賣樓（地）求生、批量推盤、融資發(fā)債……近日，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，主流開發(fā)商種種御寒對(duì)策可謂層出不窮。而繼SOHO中國(guó)"漲價(jià)"之后，重慶龍湖也傳出 "漲價(jià)"的風(fēng)聲。

　　成交量已成為開發(fā)商的生命線，"成交量才是硬道理。"9月2日，上海萬科相關(guān)人士表示，"金九銀十"在當(dāng)下幾乎成了樓市的最后一根救命稻草，各主流開發(fā)商已各自"亮劍"，打響成交量的保衛(wèi)戰(zhàn)。

　　招數(shù)一：改推小戶型 代表企業(yè)：萬科

　　對(duì)于萬科這樣的企業(yè)來說，在房地產(chǎn)的冬天來臨之際，還得"大船先掉頭"。今年，除了縮減開工規(guī)模，萬科還改變了原來的土地儲(chǔ)備方式，從通過土地拍賣市場(chǎng)買地，轉(zhuǎn)為以合作方式買地。

　　今年上半年，上海萬科曾做出下半年主推大戶型的推盤計(jì)劃，但隨著市場(chǎng)觀望氛圍的彌漫，萬科適時(shí)地調(diào)整了推盤計(jì)劃，將小戶型作為當(dāng)前主推的戶型。"當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房群體主要是剛性購(gòu)房者，而小戶型低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，讓萬科適時(shí)地調(diào)整小戶型供應(yīng)比例，會(huì)讓更多的購(gòu)房者買到合意的房源。"上海萬科相關(guān)人士表示。萬科執(zhí)行副總裁肖莉認(rèn)為，去年第四季度以后，小戶型獲得市場(chǎng)的青睞。

　　在調(diào)整戶型供應(yīng)比例后，萬科適時(shí)開展促銷活動(dòng)。從8月30日開始，上海萬科旗下8大樓盤，展開為期16天的促銷。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科的此次促銷，是想更快地回籠資金。"本次促銷的樓盤，以尾盤和庫存盤為主。"上海萬科相關(guān)人士同時(shí)表示，成交量持續(xù)低迷，無論是開發(fā)商、政府，都不愿意看到，而通過促銷，可以讓一些期待低價(jià)房源的剛性購(gòu)房者買到房，是對(duì)三方都有利的事情。

　　招數(shù)二：提價(jià)銷售 代表企業(yè)：SOHO中國(guó) 重慶龍湖

　　從9月1日起，SOHO中國(guó)旗下所有在售物業(yè)平均提價(jià)5%左右。"原材料成本上漲和四川地震后的人工成本上升是SOHO中國(guó)決定提價(jià)的主要原因。"潘石屹表示，"在期房銷售過程中不斷提價(jià)是很正常的事情，通過提價(jià)把公司投入資金的時(shí)間價(jià)值和工程進(jìn)度反映出來。相反，不提價(jià)實(shí)際就意味著降價(jià)。"

　　不過,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在當(dāng)天卻沒有發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目真的漲價(jià)了，這難道又是忽悠？潘石屹回應(yīng)稱："公司歷年來所有的項(xiàng)目在銷售中，一直堅(jiān)持建設(shè)期內(nèi)付款價(jià)格為100%；一次性付款為94%；采用銀行按揭付款方式為98%的價(jià)格體系，這個(gè)價(jià)格體系我們已經(jīng)執(zhí)行了很多年，并不是針對(duì)某一項(xiàng)目的促銷優(yōu)惠。"

　　"市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，調(diào)價(jià)、漲價(jià)都很正常。有些人可能房子不好就減價(jià)，但需求和產(chǎn)品不一樣。"華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)認(rèn)為潘石屹此舉"很正常"。

　　值得關(guān)注的是，在提價(jià)后的第二天，SOHO中國(guó)就宣布，以8.9億元的代價(jià)收購(gòu)北京中關(guān)村一商業(yè)項(xiàng)目，并將項(xiàng)目更名為中關(guān)村SOHO。另外，還有消息表明，SOHO中國(guó)正有意參與北京CBD區(qū)域絕版房地產(chǎn)項(xiàng)目--中服地塊的投標(biāo)，目前的市場(chǎng)估價(jià)在80億元左右。

　　繼SOHO中國(guó)"漲價(jià)"之后，重慶龍湖也傳出"漲價(jià)"的風(fēng)聲。據(jù)《重慶晨報(bào)》9月4日?qǐng)?bào)道說，有關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)，已經(jīng)確實(shí)制定了要漲價(jià)的計(jì)劃，漲價(jià)范圍幾乎包括龍湖的所有在售樓盤。時(shí)間應(yīng)該在國(guó)慶前后，具體漲價(jià)的幅度還在研究中。

　　龍湖集團(tuán)總部新聞聯(lián)絡(luò)負(fù)責(zé)人顧偉向記者證實(shí)，今年龍湖在重慶上半年整體銷售情況，業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高，漲價(jià)是重慶公司的銷售策略。但他表示，漲價(jià)的僅僅只是重慶地區(qū)一家分公司。

　　不過，龍湖重慶公司全線提高項(xiàng)目?jī)r(jià)格，也并非是板上釘釘?shù)氖隆Ｖ貞c公司營(yíng)銷部有關(guān)人士則透露，國(guó)慶之后是否漲價(jià)仍在討論、研究中，還沒有具體的定論。
　　對(duì)此，易居地產(chǎn)研究院副所長(zhǎng)楊紅旭一針見血地指出，只要賣得掉，開發(fā)商就可以漲價(jià)。楊紅旭認(rèn)為,即使重慶房?jī)r(jià)將漲，也不可能改變目前二三線城市整體調(diào)整的局面。重慶現(xiàn)象只能是個(gè)案。

　　對(duì)重慶開發(fā)商預(yù)謀的逆市漲價(jià)，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成則認(rèn)為，這可能是重慶開發(fā)商利用購(gòu)房者買漲不買跌的心理，通過漲價(jià)促銷。也有可能是想給全國(guó)的開發(fā)商打一針強(qiáng)心劑。

　　不過這一招是否有效，還是未知數(shù)。如果重慶房?jī)r(jià)確實(shí)比較低，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，那么這一招可能會(huì)起到一定的作用；但如果重慶房?jī)r(jià)本來就很高，那么開發(fā)商就可能要承擔(dān)賣不掉的風(fēng)險(xiǎn)。

　　招數(shù)三：加快推盤速度代表企業(yè)：碧桂園

　　 自從8月中旬公布了2008年中期業(yè)績(jī)后，碧桂園這個(gè)地產(chǎn)大戶的資金問題受到多方關(guān)注。為了完成全年銷售目標(biāo)，剛進(jìn)入九月,地產(chǎn)大鱷碧掛園就加快了在全國(guó)的推盤速度，來搶"金九銀十"的銷售旺季。

　　記者了解到，未來兩個(gè)月，內(nèi)蒙古的滿洲里、通遼等項(xiàng)目，安徽蕪湖碧桂園、池州碧桂園等多個(gè)項(xiàng)目正相繼開盤，湖北、廣東亦有全新盤推出，碧桂園將迎來密集推盤銷售的全年最高峰。截至2008年6月30日，碧桂園的在建及已建項(xiàng)目從上市前的23個(gè)躍升至如今的52個(gè)，其中25個(gè)是廣東省外的項(xiàng)目。

　　同時(shí)，碧桂園的圈地速度明顯放緩，其今年中報(bào)顯示，截至2008年6月30日，公司的土地儲(chǔ)備為4600萬平方米，與去年相比基本上沒有增加。

　　碧桂園總裁崔建波則對(duì)媒體表示，如果下半年的整個(gè)宏觀調(diào)控會(huì)放緩，整個(gè)銷售市場(chǎng)的氣氛會(huì)改善，我們有足夠的貨量可以滿足320億合同銷售的需要，但是如果氣氛不好，購(gòu)房者還是維持上半年的觀望態(tài)度，那我們到10月可能會(huì)做一個(gè)調(diào)整。

　　招數(shù)四：低調(diào)抄底土地市場(chǎng) 代表企業(yè)：保利地產(chǎn)

　　保利地產(chǎn)在樓市初冬的表現(xiàn)依然搶眼。8月，保利地產(chǎn)分別在南昌和重慶以5.93億和1.58億元的價(jià)格拍得兩塊土地。雖然與去年動(dòng)輒幾十億的"地王"不可同日而語，但保利地產(chǎn)一手融資，一手趁低拿地的狀態(tài)著實(shí)讓不少地產(chǎn)商羨慕。

　　今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為53.81億元和10.34億元。據(jù)保利地產(chǎn)銷售部人士介紹，下半年公司主要推盤包括廣州的香雪山、西子灣的非限價(jià)房以及部分商業(yè)辦公項(xiàng)目,北京的百合花園、常營(yíng)雙限房項(xiàng)目,上海寶山的保利葉上海，杭州項(xiàng)目等。

　　目前，保利地產(chǎn)的未付土地款在40億元左右，在建面積約1000萬平方米，下半年土地款和工程款需支付100億元左右，預(yù)計(jì)銷售回籠現(xiàn)金基本可以滿足投資需要。43億元的公司債發(fā)行后，目前的賬面現(xiàn)金接近80億元，公司短期負(fù)債和1年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)40億元左右，因此公司還有一定的余地繼續(xù)逢低增加土地儲(chǔ)備。

　　招數(shù)五：賣樓變現(xiàn) 落袋為安 代表企業(yè)：招商地產(chǎn)

　　招商地產(chǎn)2008年的中報(bào)成績(jī)并不理想，僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.47億元，同比下降15.75%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別為3.05億元和2.19億元，分別較上年同期下降40.20%和47.58%。

　　而從剛剛過去的8月深圳的銷售情況來看，局面并沒有多大改觀。8月，招商地產(chǎn)在深圳在售的有3個(gè)住宅項(xiàng)目，其中，依山郡花園成交3套，蘭溪谷（二期）總套數(shù)為538套，8月份沒有成交量。而海月華庭則成交了129套，但與其748套的總量相比，依然有83%的滯銷量。

　　下半年招商地產(chǎn)將有位于深圳、廣州、佛山、珠海、上海、南京、蘇州、天津和重慶的10多個(gè)項(xiàng)目先后開盤預(yù)售。

　　招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流狀況并不樂觀，今年上半年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-31.7億，同比增加87.67%，擁有速動(dòng)資產(chǎn)約38億元，流動(dòng)負(fù)債約122億元，資金缺口較大。

　　"面對(duì)目前形勢(shì)，公司一是采取隨行就市的銷售策略，盡量加快銷售回款速度；二是想盡一切辦法融資。"招商地產(chǎn)一內(nèi)部人士透露。由此,招商地產(chǎn)使出了 "殺手锏"：賣樓。8月23日，招商地產(chǎn)公告與ARAManagers公司就整體出讓其持有的富城 (中國(guó))100％股權(quán)達(dá)成了意向。富城(中國(guó))主要資產(chǎn)為南京市白下區(qū)新街口漢中路的國(guó)際金融中心，本次轉(zhuǎn)讓價(jià)格為17.5億元，預(yù)計(jì)成交后將部分紓緩其資金壓力。

　　招數(shù)六：發(fā)行債券 籌集資金代表企業(yè)：泛海建設(shè)，萬科

　　在泛海建設(shè)（000046，SZ）增發(fā)被否之后，資金鏈已非常緊張。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，泛海地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性的現(xiàn)金流量?jī)纛~已由去年同期的23.42億元降至6.93億元，同比下降70.41%。同時(shí)據(jù)統(tǒng)計(jì)，泛海建設(shè)未來3年內(nèi)需投入的資金接近250億元，而其預(yù)收賬款余額僅6448.58萬元，而其手頭持有的貨幣資金約為7.46億元。

　　記者獲悉，泛海建設(shè)向深交所上報(bào)了發(fā)公司債的意愿，籌謀通過發(fā)債融資，此次發(fā)債的規(guī)模將達(dá)到30多億元。

　　泛海建設(shè)高管表示，正在做公司債發(fā)行的準(zhǔn)備，根據(jù)公司現(xiàn)有凈資產(chǎn)規(guī)模，公司如果發(fā)債，規(guī)模應(yīng)在32億元左右。其次，公司在建行的100億元貸款授信額度申請(qǐng)正在加緊進(jìn)行。同時(shí),有專家建議公司引入戰(zhàn)略投資者，未來選擇一些項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)，以此緩解資金壓力，公司也在考慮之中。泛海建設(shè)在上海的項(xiàng)目現(xiàn)在仍處于停滯狀態(tài)。

　　此外，據(jù)了解,萬科也在本周發(fā)行至多29億元人民幣無擔(dān)保公司債券。招數(shù)七：錯(cuò)峰營(yíng)銷 提前推盤代表企業(yè)：大華集團(tuán)

　　上海本地開發(fā)商大華集團(tuán)在上海有將近10個(gè)項(xiàng)目在售。不過，大部分在售樓盤，從7、8月份就開始放量推盤，以免錯(cuò)過行業(yè)傳統(tǒng)的"金九銀十"階段。

　　大華集團(tuán)營(yíng)銷中心副總經(jīng)理?xiàng)钭咏�表示，在�?dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)整階段，也是剛性需求階段，房地產(chǎn)開發(fā)商就需要調(diào)整戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推出適合剛性需求的產(chǎn)品。

　　"業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，9、10月份是銷售良機(jī)，事實(shí)上，對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，金九銀十不能看得太絕對(duì)。"楊子江認(rèn)為，如果所有的房地產(chǎn)企業(yè)都將推盤、銷售的時(shí)機(jī)放在9、10月份的話，那就形成了過于集中的銷售競(jìng)爭(zhēng)，并不一定能達(dá)到最佳的銷售時(shí)機(jī)。

　　在調(diào)整期，銷售困難總是存在的。楊子江坦言，如今，看空、看多后市的聲音較多，也對(duì)購(gòu)房者的入市產(chǎn)生一定影響，從而拉長(zhǎng)了觀望周期。觀望導(dǎo)致客戶積累期的延長(zhǎng)，對(duì)營(yíng)銷成本也將產(chǎn)生變動(dòng)。

　　世茂南京7.5折售樓 "再降就崩盤了"

　　南京樓市爆出新聞，世茂集團(tuán)旗下房產(chǎn)公司開發(fā)的世茂濱江新城驚現(xiàn)最大7.5折價(jià)格促銷。記者昨日以客戶身份咨詢時(shí)，該樓盤業(yè)務(wù)員稱，"物價(jià)局與房地產(chǎn)局今天已經(jīng)來干預(yù)了，不讓再降價(jià)。"

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，世茂濱江新城2006年高價(jià)面市，房?jī)r(jià)是周邊新盤的一倍，與新街口的一些樓盤價(jià)格持平，遭輿論嘩然。有人甚至細(xì)算后稱，如果按照50億元總投資的說法，世茂的利潤(rùn)107.5億元，該樓盤利潤(rùn)率估計(jì)高達(dá)215%。

　　昨日,該樓盤的銷售小姐向記者介紹了一套29樓的現(xiàn)房，70多平方米，總價(jià)在90萬元左右。價(jià)格較低的是150平方米的，在一樓，單價(jià)9000元/平方米，毛坯房。據(jù)稱，單價(jià)比原來便宜了3000元/平方米左右，是9月上半月優(yōu)惠活動(dòng)期間的特價(jià)房。對(duì)此，中房指數(shù)南京典型指數(shù)辦公室研究總監(jiān)古伊向媒體表示，這可以稱得上是"南京樓盤史無前例的一次大降價(jià)"。

　　記者追問能否給更多的優(yōu)惠，銷售小姐表示，"再降價(jià)就要崩盤了"，并稱物價(jià)部門已對(duì)他們的降價(jià)進(jìn)行了干預(yù)。她說，這批優(yōu)惠的房子不過10多套，不能說是降價(jià)，而是特價(jià)。

　　外傳世茂濱江新城 "大放血"，可能與前期一處商業(yè)街規(guī)劃變更為變電站有關(guān)。銷售小姐對(duì)此解釋，變電站其實(shí)沒有影響。前期有業(yè)主因此退房，是因?yàn)樾睦砩系念檻]，但現(xiàn)在沒有一套退，也不可能再給退房，不是想退就退的。據(jù)她推薦，這些特價(jià)房的環(huán)境不錯(cuò)，戶型也不錯(cuò)，只是大多樓層比較低。據(jù)悉，此次優(yōu)惠的樓盤與變電站不在同一區(qū)域。

　　物價(jià)部門是否干預(yù)了世茂濱江新城的降價(jià)?對(duì)此,記者致電南京市物價(jià)局，辦公室負(fù)責(zé)人答復(fù)，"物價(jià)部門只對(duì)價(jià)格上調(diào)進(jìn)行督導(dǎo)，不會(huì)對(duì)降價(jià)進(jìn)行干預(yù)的",下關(guān)區(qū)物價(jià)局一位負(fù)責(zé)物價(jià)檢查的王先生對(duì)記者說，"我們部門的人今天沒有去過濱江新城。"

　　世茂濱江新城的突然大幅降價(jià)，讓外界猜疑世茂集團(tuán)是否遭遇資金難題。世茂股份上月26日曾發(fā)布公告稱，同意公司控股子公司南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以南京世茂濱江新城 （一期）3號(hào)公寓樓所屬地塊及部分自有物業(yè)為抵押，向工行南京鐘山分行申請(qǐng)本金金額為3億元、期限為2.5年的項(xiàng)目借款。

　　華泰研究所地產(chǎn)行業(yè)分析師張馳飛認(rèn)為，世茂濱江新城的降價(jià)表明公司想盡快回籠資金。

　　世茂股份董秘葛衛(wèi)東在接受采訪時(shí)稱，世茂濱江新城是該公司目前唯一在售的樓盤，降價(jià)的房子是尾盤銷售，朝向及位置與此前已售的有差異，降價(jià)是很正常的。他強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，大家有意見；房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，就有資金鏈斷裂的猜測(cè)，這是一種誤解。

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