大口喝咖啡、抽煙、搖頭嘆息，身為一上市地產(chǎn)公司副總，老張9月4日面對(duì)記者時(shí)，和半個(gè)月前大不相同。

　　"拿地的事基本泡湯了。"老張說(shuō)的地，是"北京CBD商務(wù)中心核心區(qū)一期NE19-1a地塊"，8月20日他親自到現(xiàn)場(chǎng)考察時(shí)，還信誓旦旦非拿不可（詳見(jiàn)本報(bào)8月22日《住宅用地下半年或"放閘"》），如今"地塊能不能入市還是個(gè)疑問(wèn)"，何況"公司必須要先開(kāi)發(fā)前幾年拿的地了"。

　　和8月21日記者在北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站查到的"三季度將有36地塊入市"不同的是，9月3日記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)站里包括NE19-1a在內(nèi)的所有地塊均在交易欄里被撤下。

 　 原以為政府希望"用緩?fù)频貋?lái)暖樓市"，但接下來(lái)又出了一副更嚴(yán)的枷鎖。8月底，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)《通知》要求："對(duì)國(guó)土資源部門(mén)認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類(lèi)貸款。"

　　"資金鏈原本就緊張，新政等于掐斷了開(kāi)發(fā)商貸款的可能。"包括張先生在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，"幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都是貸款拿地，先囤著，升值了再轉(zhuǎn)手或開(kāi)發(fā)。"

　　生存更重要，把手里的閑置地變現(xiàn)是當(dāng)務(wù)之急，然而在樓市不景氣時(shí)，土地市場(chǎng)也被冰封，合作開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)手效果不大，受蘇寧環(huán)球直接退地的啟發(fā)，一輪退地潮似乎不可避免。

　　十大開(kāi)發(fā)商囤地1億平方米

　　開(kāi)發(fā)商到底囤了多少地？

　　這似乎是筆糊涂賬：沒(méi)有官方數(shù)據(jù)，沒(méi)有權(quán)威材料，即便國(guó)務(wù)院年初要求各地6月30日前將閑置土地清理處置情況報(bào)告，但結(jié)果也沒(méi)公布。記者尋找答案困難，開(kāi)發(fā)商吞吞吐吐，相關(guān)部門(mén)遮遮掩掩。

　　惟一相對(duì)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)出自半年前，北京師范大學(xué)金融研究中心報(bào)告估測(cè)，到2007年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約10億平方米。

　　記者從建行研究部報(bào)告中也找到了印證：2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米。

　　經(jīng)過(guò)大量數(shù)據(jù)分析和案例佐證，記者還是發(fā)現(xiàn)了這半年來(lái)閑置土地有增無(wú)減的跡象：2007年地王達(dá)20個(gè)之多，將超過(guò)4億平方米收入囊中；但隨著樓市調(diào)整，今年以來(lái)進(jìn)入開(kāi)發(fā)程序的地塊少之又少。

　　發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司8月28日數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積2.2億平方米，但完成土地開(kāi)發(fā)面積僅1.5億平方米。

　　以開(kāi)發(fā)商為例，萬(wàn)科2006年末土地儲(chǔ)備1536萬(wàn)平方米，2007年末約1821萬(wàn)平方米，公開(kāi)報(bào)道中萬(wàn)科還計(jì)劃2008年新增1600萬(wàn)平方米。

　　在傳出廣州市黃金地段3.7萬(wàn)平方米的閑置土地上"放羊"的新聞后，碧桂園、萬(wàn)科、保利和招商地產(chǎn)等行業(yè)巨頭動(dòng)輒囤地超1000萬(wàn)平方米的事實(shí)，揭開(kāi)了大量土地被囤積的冰山一角。梳理結(jié)果是，國(guó)內(nèi)前十大開(kāi)發(fā)商手里土地面積總量在1億平方米之上。

　　以地區(qū)分析，一線城市上海2006-2007年間公開(kāi)出讓的大批地塊中，近兩成被閑置；二線城市昆明則有690萬(wàn)平方米土地面臨清理，這相當(dāng)于全市兩年商品房的供地量。

　　"我們這里幾乎有北京所有閑置土地的資料。"這是地產(chǎn)大佬潘石屹的話。開(kāi)發(fā)商囤了多少地，業(yè)內(nèi)人非常清楚，但沒(méi)有人像潘石屹這樣坦白，"京城有800多塊閑置土地"。

　　在記者再三詢問(wèn)下，張先生只透露："公司儲(chǔ)備地至少夠開(kāi)發(fā)兩年，有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都不如賣(mài)地劃算；現(xiàn)在又瞄上CBD地塊，因?yàn)辄S金地段實(shí)在難得。"

    囤地為了生財(cái)。潘石屹在網(wǎng)上說(shuō)："房企圈地目的就是為了土地儲(chǔ)備，為了在財(cái)務(wù)報(bào)表中添上一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字。"

　　開(kāi)發(fā)商的邏輯是：房子供不應(yīng)求所以房?jī)r(jià)高，供地緊張則會(huì)使得房子供應(yīng)緊張。因此開(kāi)發(fā)商一面不惜重金瘋狂拿地，一面捂地不開(kāi)發(fā)。

　　今年樓市寒冷讓開(kāi)發(fā)商首嘗苦果，當(dāng)面粉貴過(guò)面包時(shí)，土地泡沫在市場(chǎng)調(diào)整面前岌岌可危。國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)土地有接近一半都是以底價(jià)成交收?qǐng)觯�更�?0%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。

 　 8月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，讓開(kāi)發(fā)商大跌眼鏡。 記者獲悉，這份2000多字的《通知》早在7月底就已向各大銀行發(fā)布。"新政應(yīng)被視為是政府決心以金融力量干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)信號(hào)。"中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司研究中心研究員沈洪璞稱(chēng)。

　　早在兩年前，囤地所沉淀的資金就高達(dá)2.4萬(wàn)億元，其中房貸過(guò)半。2007年顯然是更瘋狂的一年。對(duì)此，央行9月1日重申了"區(qū)別對(duì)待、有保有壓"政策。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康2日亦提醒商業(yè)銀行進(jìn)行壓力測(cè)試，做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

　　"沒(méi)別的辦法，現(xiàn)在是能開(kāi)發(fā)的盡快開(kāi)發(fā)，不能開(kāi)發(fā)的也要想辦法變現(xiàn)。"在嘗試了降價(jià)回籠資金之后，張先生直言開(kāi)發(fā)商會(huì)走上另一個(gè)變現(xiàn)途徑：直接退地。

　　受蘇寧集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司退地啟發(fā)，退地潮正一觸即發(fā)。

　　被刺痛的地方財(cái)政

　　"金九銀十"第一天，上海市房地局發(fā)布的28號(hào)土地公告中，普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)地塊格外引人關(guān)注。這是第一塊退地之后重新掛牌出讓項(xiàng)目，更是開(kāi)發(fā)商首次虧本退地。

　　上海志成企業(yè)2007年11億元拍成"普陀地王"，僅過(guò)了一年，就以損失1.1億元收?qǐng)觥?/P>

　　進(jìn)入8月，蘇寧旗下地產(chǎn)公司在上海的退地風(fēng)波更是讓樓市人人自危。盡管蘇寧集團(tuán)董事長(zhǎng)張桂平近日接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)"退地事宜已經(jīng)結(jié)束"，但蘇寧效應(yīng)似乎才剛剛開(kāi)始。

　　9月3日，受理蘇寧集團(tuán)退地的上海黃浦區(qū)房屋土地管理局一彭姓官員接受本報(bào)采訪時(shí)，仍不愿詳談："區(qū)政府對(duì)退地非常重視，成立了統(tǒng)一的工作組進(jìn)行協(xié)調(diào)。"

　　就在上述官員對(duì)記者強(qiáng)調(diào)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)其他退地消息之際，南北呼應(yīng)的京城地產(chǎn)界正有多個(gè)土地項(xiàng)目被掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)撼�了北京電信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓98.36%股權(quán)、北京德勝投資公司轉(zhuǎn)讓99%股權(quán)外，另有7個(gè)分布在宣武、昌平等地項(xiàng)目均出讓100%股權(quán)。

　　"這里面很難說(shuō)不會(huì)出現(xiàn)直接退地的。"張先生表示，按現(xiàn)在形勢(shì)，轉(zhuǎn)讓成功非常困難。

　　開(kāi)發(fā)商大面積退地真的會(huì)馬上到來(lái)嗎？在宏調(diào)基調(diào)是穩(wěn)定樓市的背景下，靠土地財(cái)政吃飯的地方政府已有所動(dòng)作。

　　除了記者采訪發(fā)現(xiàn)的北京用緩?fù)频貋?lái)緩解土地市場(chǎng)壓力之外，福州干脆推出了"救市一攬子政策"，包括"公布拍賣(mài)起始價(jià)"、"土地前期'議價(jià)'"、"延長(zhǎng)交款期限"等。深圳的做法是向企業(yè)回購(gòu)?fù)恋�，河南省政府則召開(kāi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)議，對(duì)住房公積金貸款的首付比例、貸款期限、貸款條件做出一系列的優(yōu)惠調(diào)整。

　　老張認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商回吐囤積的閑置地是大勢(shì)所趨，但會(huì)以一個(gè)多方都可接受的態(tài)勢(shì)發(fā)展。

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