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我國政府是否需要救市?
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-9
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面對不景氣的房地產市場，政府是否應該“救市”的爭論一波接著一波，盡管當前還沒有共識，但一些地方政府已經出臺措施為樓市提氣。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機最近的案例是9月7日，西安市《關于恢復房地產業(yè)發(fā)展的若干意見》被公開。按照這份文件，從2008年9月4日起至2009年12月31日,在西安購房者，將根據(jù)購房款總額，享受1．5％、1％、0.5％三個等級的財政補貼。
盡管補貼金額并不大，但這種“居民購房、政府補貼”的做法還是掀起了波瀾，相比較之前一些地方政府“救市”的做法，這種做法更為直接。
然而，在國家房地產市場宏觀調控遠未結束的背景下，類似這樣的地方“救市”措施是否應該出臺？這樣的措施出臺究竟會對房地產市場形勢產生怎樣的影響？
政府救市實惠居民還是開發(fā)商
“以財政補貼給購房者，好像是幫窮人，其實是在托房價。”“表面看是補貼窮人買房，實際上是拿納稅人的錢替房地產商托市！”盡管是補貼購房者，但奇怪的是，西安市政府的這種做法卻引來反對的聲音。
應該說，西安市的這份補貼方案覆蓋面非常廣，從90平方米以下的小戶型到144平方米以上的大戶型，從一手房到二手房，只要購房，都能享受補貼。
此外，西安市對經濟適用住房購買資格也作出了調整。原標準是全年家庭總收入不超過33200元的家庭可以購買經濟適用住房，現(xiàn)在只要家庭人均年收入不超過上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，就可以購買經濟適用住房。
“表面上看，西安市的這種做法是在補貼購房者，實際上卻是在補貼開發(fā)商。”我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉說，政府這么做就是鼓勵居民買房，如果大量居民在這種政策的鼓動下加入購房隊伍，開發(fā)商的銷售狀況就會大為改善，從而迅速回籠資金，緩解資金鏈緊張的局面。
不僅僅是西安市政府在為當?shù)貥鞘性靹荩饲�，河南等地也都出臺了“促進房地產業(yè)發(fā)展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費、辦理戶口等內容。按照這些地方政府的說法，這么做的目的就是使房地產恢復，促進房地產業(yè)發(fā)展。從去年下半年開始，房地產市場的金融政策突然收緊，隨之而來的則是房地產市場的清淡，交易冷清、市場觀望，開發(fā)商的資金鏈突然間緊張了起來。
救市措施暗含什么
盡管一些地區(qū)的房地產市場出現(xiàn)了或明或暗的優(yōu)惠購房，但房地產市場的整體清淡并沒有得到改善。這種對市場預期的悲觀直接傳導到了各地的土地市場，從去年下半年開始，土地流拍、開發(fā)商不愿拿地的事件不斷發(fā)生。
北京中原房地產經紀有限公司董事總經理李文杰分析說，我國房地產業(yè)已經出現(xiàn)超過連續(xù)10個月的“價量齊跌”，土地市場顯然已經受到整體價量齊跌的影響，新地拍賣價格持續(xù)下降，囤地的開發(fā)商早就開始尋求資金合作，棄地而去的開發(fā)商也早已出現(xiàn)。
2007年12月，成都推出總面積約258畝的三幅地塊，全部流拍。2007年底,廈門市最后一場土地拍賣會中，出讓的六宗地有四宗“流拍”，整場土地拍賣會從開始到結束，全程不到15分鐘。有統(tǒng)計顯示，今年上半年，全國土地市場上有40多塊地流拍，大量土地僅以底價成交。而在2006年、2007年上半年，土地市場地王頻頻出現(xiàn)。
“我覺得，地方政府之所以紛紛出臺救市措施，最直接的動機就是土地出讓金減少。”胡景暉說，土地出讓金是地方政府財政收入的重要支柱，一些房地產開發(fā)量大的城市，土地出讓金要占到財政收入的一半以上。從去年下半年開始的房地產市場轉冷，使得開發(fā)商不再競相拿地，地方政府的財政收入肯定受到了影響。
在北京大學房地產研究所所長陳國強看來，地方政府出臺這些“救市”措施，主要是出于維護房地產市場預期的目的，想透露給消費者、開發(fā)商一個信息：政府希望房地產市場穩(wěn)定。
“不同的城市，其房地產市場形勢并不相同，是否出臺救市措施主要取決于當?shù)卣畬Ψ康禺a市場的判斷，出臺了措施的地方也未必其房地產市場形勢就非常不好�！标悋鴱娬f，這些年來，土地出讓金在各地財政收入中的重要性都在提高，肯定是地方政府要認真考慮的內容。
陳國強認為，目前，我國一些地方政府出臺了對房地產市場“救助”的措施，看起來與國家整個的房地產宏觀調控并不完全一致�！爸醒氪_定大的思路，但具體落實還是靠地方，中央有中央的考慮，但地方也有地方的利益驅動�！�
美國政府接手“兩房”我國政府是否需要救市
巧的是，當?shù)貢r間9月7日當天，美國財政部長亨利·保爾森宣布，美國政府接手“兩房”。這一舉措被稱為美國歷史上最大的救市舉動。
“兩房”是指美國規(guī)模最大的住房抵押貸款融資機構“房地美”和“房利美”。在目前美國12萬億美元的住房抵押貸款中，有42％來自這兩家機構。
受美國房地產泡沫破裂影響，這兩家機構早已深陷泥潭，在2007年，兩家機構的損失超過140億美元。
據(jù)報道，美國財政部長亨利·保爾森表示，之所以采取政府接管的措施，是因為房利美和房地美規(guī)模龐大，與金融系統(tǒng)關系密切，以至于其中任何一家垮掉都會導致美國以及全球金融市場的大動蕩。
盡管政府接管兩家機構需要投入巨額資金，但保爾森認為，放手讓它們倒閉對金融市場的沖擊將比這個代價要嚴重得多。
那么，美國政府的出手救市是否給我國帶來啟示：也需要政府采取救市的措施？
“美國政府接手‘兩房’跟我國地方政府救市完全不同。”胡景暉表示，房地美、房利美是有政府資助的企業(yè)，在其陷入困境的情況，美國政府接手有利于企業(yè)的運作，從而保護擁有兩家公司債務的債權人。而在我國，開發(fā)商遠沒到沒有出路的境地，地方政府出臺措施更多跟土地收入減少有關。
對于“兩房”被接管，目前還沒有看到具體措施，在一些金融業(yè)內專家看來，美國政府的接管并不意味著將“兩房”國有化，從而不會將“兩房”的債券變成國家債務，接管只是為了避免金融市場出現(xiàn)劇烈震動。
也有專家認為，盡管美國政府出手接管“兩房”，依然不會改變美國房地產市場下滑的現(xiàn)狀。
胡景暉告訴記者，我國房地產市場的問題還是房價問題。現(xiàn)在這個階段房價依然高位運行，如果開發(fā)商支撐不下去，完全可以降價出售，再不行還可以轉讓項目，或者吸引民間資本進入。
學者易憲容表示，美國政府接手“兩房”提醒我們要注意金融安全。為了防止美國次貸危機在中國發(fā)生，政府監(jiān)管部門不僅應嚴厲打擊房地產市場投機炒作，而且要進一步完善現(xiàn)有的住房金融制度，比如讓一些沒有資質的房地產開發(fā)商不可進入住房預售，讓房地產市場的價格調整使絕大多數(shù)居民有能力購買。
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