形形色色斷供頻現(xiàn)

    7月末，深圳一炒房客因連續(xù)4個(gè)月未能償還一套物業(yè)貸款，被工商銀行南山支行告上法庭。由于此前已有三套房產(chǎn)，該業(yè)主去年以其妹名義再購入兩套房，自己作為擔(dān)保人償還貸款，后因資金緊張，其中一套位于南山的房產(chǎn)連續(xù)4個(gè)月斷供。

    隨后，轟動(dòng)一時(shí)的“零首付”樓盤——“漾日灣畔”的業(yè)主劉英、傅泳棟斷供案在深圳市中級(jí)人民法院開庭審理。兩名被告表示，樓盤漾日灣畔開發(fā)商——國基地產(chǎn)2003年在被告不知情的情況下偽造了首付款收據(jù)，從招商銀行蛇口支行成功申請(qǐng)到了貸款并挪做他用。

    期間國基地產(chǎn)一直自己供樓。然而2005年3月，國基地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，無法繼續(xù)按月還按揭貸款；隨后，銀行通知被告，被告無奈接過國基地產(chǎn)供樓的接力棒開始還按揭貸款。

    然而在2006年9月在國基地產(chǎn)破產(chǎn)清算時(shí)，由于賬目上沒有其房產(chǎn)的首期房款繳納記錄，漾日灣畔眾多房產(chǎn)無法辦理房產(chǎn)證。由于遲遲拿不到房產(chǎn)證，自2007年10月起，被告與多名業(yè)主選擇了停止供樓。為該樓盤做貸款按揭的某商業(yè)銀行蛇口支行認(rèn)為，購房合同和按揭合同都有被告的親筆簽名確認(rèn)，說明按揭合同有效。今年5月，該銀行對(duì)斷供業(yè)主提起了訴訟。

    一波未平一波又起，深圳爆出了業(yè)主徐夢(mèng)蓮訴中房集團(tuán)南方置業(yè)公司的買賣糾紛，徐夢(mèng)蓮稱付了三成的首期款，但中房南方公司稱其僅付一成，其他兩成是采取“潛規(guī)則”由公司代業(yè)主墊付。斷供后，貸款銀行向徐夢(mèng)蓮索賠了其余七成房款60萬元，但原告與被告之間由兩成首付18萬元引起的糾紛，一直持續(xù)至今。

    這些斷供案例雖各有不同，卻曝出了開發(fā)商與銀行間種種違規(guī)操作的內(nèi)幕，正是這些為“斷供”埋下了隱患。

　　騙貸手法層出不窮

    在這些對(duì)簿公堂的斷供案中，無一例外地存在著“假按揭”、低首付甚至零首付等違規(guī)房貸。在法庭的公開審理中，漾日灣畔的業(yè)主指控銀行參與了假按揭，在整個(gè)過程中存在監(jiān)管不嚴(yán)、違規(guī)放款等失職行為。被告指出依據(jù)合同法第52條規(guī)定，以合法合同掩蓋非法目的，合同無效。同時(shí)，銀行在放款時(shí)也沒有通知業(yè)主本人，業(yè)主也未進(jìn)行確認(rèn)。

    國基地產(chǎn)公司破產(chǎn)清算小組負(fù)責(zé)人趙健承認(rèn)，國基公司銷售時(shí)的確存在通過假按揭從銀行套現(xiàn)的情況，通過清算小組的調(diào)查，被告此前確實(shí)不知曉已貸款的事實(shí)。

    同時(shí)，工行南山支行訴炒房客斷供案中的被告代理律師劉子孺也表示，銀行涉嫌違規(guī)貸款，總價(jià)230萬元的房產(chǎn)，業(yè)主向銀行貸款190萬元，首付不及總價(jià)的兩成，而這不到兩成的首付早已跌沒了，業(yè)主賣房還不夠還銀行貸款。

    而徐夢(mèng)蓮案中被告中房集團(tuán)南方公司表示，當(dāng)時(shí)銀行辦理按揭貸款的前提條件必須是首付三成購房款，因徐夢(mèng)蓮資金困難，無法申請(qǐng)到按揭貸款，便向開發(fā)商暫借兩成首期購房款。

    中房南方公司副總經(jīng)理李宇輝稱，開發(fā)商墊資給業(yè)主付首付，方便向銀行貸款，在房地產(chǎn)界很正常，只要業(yè)主以后把錢還給開發(fā)商就行。法院也認(rèn)為，中房南方公司向按揭銀行出具收款收據(jù)復(fù)印件，目的在于在原告未付清三成首期款的情況下取得銀行發(fā)放的貸款，而這種促銷房屋的手段，在深圳的房地產(chǎn)交易中是相當(dāng)普遍的。

    一手樓違規(guī)貸款花樣百出，二手樓同樣如此�！袄�用陰陽購房合同，抬高房產(chǎn)價(jià)格，向銀行騙取更高額度的貸款，實(shí)現(xiàn)‘零首付’或者‘低首付’�！鄙钲谝坏禺a(chǎn)分析人士告訴記者，利用“假合同”或陰陽合同騙貸，在深圳由來已久。

    記者在采訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在深圳購買二手房，首付不足不是問題。某地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人信誓旦旦地向購房人保證，如果不能足額支付首付，完全可以通過評(píng)估公司做高評(píng)估價(jià)，申請(qǐng)到更多貸款，做到兩成以下甚至更低的首付。并表示，該地產(chǎn)機(jī)構(gòu)與評(píng)估公司、銀行都是長期合作關(guān)系，操作非常容易。

    另一地產(chǎn)中介公司按揭部的D女士也表示，對(duì)于第二套以上房貸，只要本人名下沒有購房，寫一份未婚說明即可按照首套房產(chǎn)的政策來辦理按揭貸款。銀行不會(huì)去查貸款人是不是已婚，也不會(huì)去查家庭是否已有正在按揭的房產(chǎn)。

    在深圳房價(jià)狂飆的過程中，中介公司、評(píng)估公司和擔(dān)保公司扮演了推波助瀾的角色。炒房客小陳去年7月通過中介公司拋掉了手上幾套房產(chǎn)，他告訴記者，中介幾乎可以提供完整的一條龍服務(wù)。當(dāng)時(shí)小陳的房子尚在按揭中，而手上并沒有多余的錢“贖樓”，中介公司聯(lián)合評(píng)估公司做高評(píng)估價(jià)，利用虛假合同幫助買家降低首付比例，通過長期合作的擔(dān)保公司為賣家先行墊資“贖樓”，或?yàn)橘I家擔(dān)保出銀行貸款為賣家繼續(xù)還按揭。

    據(jù)小陳介紹，炒家和房產(chǎn)中介公司、中介擔(dān)保公司以及評(píng)估公司都是長期合作，關(guān)系十分“默契”，甚至許多擔(dān)保公司就是中介公司的“子公司”。據(jù)記者了解，去年11月攜款潛逃的深圳中天置業(yè)老板蔣飛，旗下就有一家由其妹夫張興友為首的“中天長盛”擔(dān)保公司，專門為中天置業(yè)提供服務(wù)，構(gòu)成了一條完整的“炒房”利益鏈條。

    真正的斷供元兇

    與去年最高點(diǎn)17350元/平方米相比，深圳房價(jià)整體下跌已經(jīng)超過30％，關(guān)外許多炒風(fēng)較盛地區(qū)跌去了一半。價(jià)格的下跌造成了大批負(fù)資產(chǎn)，而促使一些炒房客勇于“斷供”的元兇卻是低首付甚至零首付。

    曾經(jīng)在博客中披露“深圳斷供已過千億”的一個(gè)名為“風(fēng)語”的人表示，深圳樓市瘋漲時(shí)期，很多炒家鉆了銀行對(duì)房貸借款人審查不嚴(yán)的漏洞，利用提高房產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格的方式，不用交一分錢首期款就把貸款從銀行貸出來，再進(jìn)行炒樓。雖然某些銀行對(duì)這種情況知曉，但為了發(fā)展業(yè)務(wù)而表示默許。

    記者調(diào)查得知，深圳樓市常見的違規(guī)操作有“假首付”、“假價(jià)格”、“假身份”三種手法�！凹偈赘丁笔情_發(fā)商為消費(fèi)者墊資首付款，或虛開首付款收據(jù)，幫助消費(fèi)者以“零首付”方式從銀行獲得房貸。其次是“假價(jià)格”，在購房合同上為炒房客提高成交金額，使得炒房客獲得相當(dāng)于房產(chǎn)全款的貸款，實(shí)現(xiàn)“零首付”買房。再者是“假身份”，開發(fā)商為回籠資金，借假身份證，虛構(gòu)人物與開發(fā)商簽訂購房合同，開發(fā)商墊支首付款，然后向銀行套取房貸。

    工行深圳分行某客戶經(jīng)理表示，去年各家銀行瘋狂爭搶個(gè)貸，對(duì)炒房客名下有多套房產(chǎn)審查不嚴(yán)，對(duì)房貸政策同樣執(zhí)行不嚴(yán)。銀行在爭搶市場份額的過程中存在“冒進(jìn)主義”，中小銀行更甚。同時(shí)，由于我國銀行業(yè)務(wù)操作流程、風(fēng)險(xiǎn)控制往往和市場脫節(jié)，貸款時(shí)對(duì)開發(fā)商、地產(chǎn)中介以及借款人情況審查不到位。

    已經(jīng)斷供的深圳碧水龍庭業(yè)主張先生告訴記者，他們并不擔(dān)心斷供的后果，當(dāng)初購買該房產(chǎn)時(shí)使用的是父母的身份證，有些業(yè)主使用的是遠(yuǎn)在家鄉(xiāng)的兄弟姐妹的名義，斷供對(duì)本人并不造成直接影響，對(duì)親人亦無法構(gòu)成約束。

    一邊是斷供愈演愈烈，一邊是低首付又浮出水面。今年4月，航程國際公寓打出了“2萬元一個(gè)家”的宣傳語，購買該盤單身公寓的客戶，只需要首付一成就可以辦理按揭供樓手續(xù)，另外一成首付由開發(fā)商先期墊付。龍翔花園也掛出了“送五成首期裝修款”的條幅，客戶只需支付一半的首期款，另一半首期款開發(fā)商將以送裝修款的名義贈(zèng)送。

    這兩家開發(fā)商分期首付的行為很快被深圳市國土房管局緊急叫停，并發(fā)文全面禁止分期首付。但隨著房屋銷售的持續(xù)低迷，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，此類活動(dòng)屢禁不止，有可能會(huì)從地面轉(zhuǎn)至地下。

    深圳市銀監(jiān)局局長劉元表示，截至2008年6月末，深圳中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額2198.72億元。按五級(jí)分類口徑統(tǒng)計(jì)，個(gè)人住房貸款不良余額為13.85億元，不良貸款率0.63％，比年初下降0.02個(gè)百分點(diǎn)。然而，按更審慎標(biāo)準(zhǔn)(逾期90天以上貸款對(duì)應(yīng)的全部貸款余額)統(tǒng)計(jì)，不良貸款余額為17.35億元，比年初增加2.11億元，不良貸款率0.79%，比年初上升0.11個(gè)百分點(diǎn)。

    劉元坦陳，深圳個(gè)人房貸不良貸款率并未上升，也不至于出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但個(gè)人按揭的違約率呈上升態(tài)勢(shì)，存在潛在的斷供風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款質(zhì)量仍面臨較大的壓力。

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