- 保護(hù)視力色：
開發(fā)商力挺樓市難扭大勢情況分析
-
http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-16
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 房價(jià) 萬科 上海 杭州 樓市
- 中研網(wǎng)訊：
-
按照常理，九月十月正是房地產(chǎn)市場的銷售旺季，號稱“金九銀十”，然而，今年的房地產(chǎn)市場，卻在這個(gè)黃金季節(jié)里掀起了一場打折降價(jià)風(fēng)，繼萬科在上海、杭州等地大規(guī)模打折促銷以后，恒大地產(chǎn)、世茂集團(tuán)等開發(fā)商也紛紛跟進(jìn)，宣布大幅度降價(jià)，最高每平米降了6000元，不過，今天我們要關(guān)注的卻是一個(gè)逆勢而動(dòng)的房地產(chǎn)商，他非但沒有吹起降價(jià)風(fēng)，恰恰相反，還提出要漲價(jià)，這人就是soho中國董事長潘石屹。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)為什么潘石屹敢在市場普跌的時(shí)候提價(jià)？
金九銀十原本是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季，也往往意味著房價(jià)的不斷上漲，然而今年的金九銀十卻成了開發(fā)商拼命打折促銷的最后一根救命稻草，讓人意想不到的是，一片低迷聲中， SOHO中國董事長潘石屹卻選擇了逆勢漲價(jià)，從9月1日起，SOHO中國旗下所有的在售項(xiàng)目全面提價(jià)，漲幅從1%到5%不等。
soho中國董事長潘石屹：“其實(shí)也不是一個(gè)什么蓄謀已久的事件，就是在博客上面老有一些記者，媒體問我，就是房地產(chǎn)不景氣，經(jīng)濟(jì)不景氣，你們搜狐中國的對策是什么，問我的時(shí)候我就說，我們的對策就是9月1號開始，要來提價(jià)�！�
這就是剛提價(jià)不久的三里屯soho的建設(shè)工地，潘石屹的目標(biāo)是把它將成為SOHO中國在北京市中心區(qū)最大的商住綜合項(xiàng)目之一。
三里屯soho銷售副總監(jiān)劉蕊：“你看對面就是太古廣場，地理位置特別好�！�
在潘石屹的規(guī)劃里，三里屯soho由5個(gè)購物中心、9幢30層高的寫字樓及住宅組成，每平方米售價(jià)在3萬多到6萬元不等，面對整個(gè)市場的低迷，開盤時(shí)，所有的銷售人員都感到信心不足。
三里屯soho銷售副總監(jiān)劉蕊：“我們是7月13號開的盤，開盤前，我們會(huì)有些擔(dān)心，因?yàn)橛X得最近那個(gè)房地產(chǎn)市場有點(diǎn)低迷嘛�！�
記者：“怕不好賣是吧？”
劉蕊：“對�！�
然而開盤第一周，盡管項(xiàng)目中寫字樓和住宅的銷售差強(qiáng)人意，但商鋪的銷售勢頭卻大大出乎劉蕊的意料。
劉蕊：“每天早上八點(diǎn)到晚上十二點(diǎn)，才能完成一天的簽約這個(gè)狀態(tài)，那么每天就是因?yàn)槲覀冋麄�(gè)售樓處的話，能坐差不多就是十幾多個(gè)客戶吧，根本是坐不下的，很多客戶只能站著，是這樣的，在我們意料之外的，賣的很好。”
僅僅開盤一周的時(shí)間，三里屯soho的簽約額就達(dá)到43.5億元，銷售均價(jià)超過4.9萬元每平方米，在如今冷清在樓市，這樣的銷售業(yè)績并不多見。
從開盤到現(xiàn)在兩個(gè)月的時(shí)間就賣了將近60億元，這樣銷售業(yè)績在如今冷清的市道里的確少見，為什么潘石屹敢在市場普跌的時(shí)候提價(jià)？又是誰在拿真金白銀支持了他的漲價(jià)論？
為什么樓市一片慘淡的時(shí)候，soho的商鋪卻能夠熱銷？到底是些什么人在追捧soho？
劉蕊：“我們的客戶群是比較獨(dú)特的，大部分的，就是比較獨(dú)特的客戶群，他們主要是以山西和內(nèi)蒙，做能源的這種為主，因?yàn)樗麄冞@些人，就是本身自己的生意做的就是很好了，手頭資金很寬裕，那么他們買房子只要看準(zhǔn)地段，看準(zhǔn)開發(fā)商的品牌�！�
記者：“這是你們的老客戶，還是新開發(fā)的客戶？”
劉蕊：“我們的老客戶占50%，然后大客戶占，就是差不多10%�！�
記者：“大客戶？大客戶指的是多大？”
劉蕊：“基本上反正得在5000萬以上吧�！�
那么，這些擁有巨額財(cái)產(chǎn)的山西和內(nèi)蒙購房者，為什么會(huì)在房地產(chǎn)市場如此低迷的情況下，選擇購買價(jià)格并不低廉的SOHO商鋪？在售樓部我們見到了一位正在簽約購買一間面積售價(jià)高達(dá)600萬元商鋪的姚女士。
客戶姚藍(lán)：“據(jù)聽說好多演藝圈的明星也都在這買�！�
記者：“那你看中這里的什么呢？”
姚藍(lán)：“第一看到這里面的位置，三里屯一直以酒吧著稱，另外周邊的現(xiàn)在寫字樓也很多，另外商場像國際的這些大牌的商場都在這兒�！�
采訪中，潘石屹也坦言，正是這些擁有巨額財(cái)產(chǎn)的大客戶的追捧，給了他漲價(jià)的信心。
潘石屹：“我覺得這是一個(gè)特別正常的選擇，我們的銷售額在短期之內(nèi)超過50個(gè)億，我們的一部分戶型一部分產(chǎn)品都快沒了，我肯定要漲價(jià)，這是一個(gè)自然而然的選擇，在我們商鋪的銷售額達(dá)到80%以上，基本上一些好的戶型，好的位置都沒了，這個(gè)時(shí)候就是自然而然的應(yīng)該在我的價(jià)格表上面提了漲價(jià)，而銷售比較慢的公寓，我們提高價(jià)格的幅度就比較低。”
然而在網(wǎng)上，對soho漲價(jià)提出質(zhì)疑和批評的也大有人在，一家知名門戶網(wǎng)站的調(diào)查顯示，有超過七成的網(wǎng)民認(rèn)為soho漲價(jià)的目的是為了吸引眼球，而超過八成的網(wǎng)民認(rèn)為soho漲價(jià)以后會(huì)有更大的暴利。
北京市民：“開發(fā)商可能提的價(jià)有點(diǎn)太高了，我覺得是，這個(gè)房價(jià)，像咱們一般老百姓都買不起，真正買得起的就是外面做買賣買得起�！�
持有質(zhì)疑態(tài)度的不僅僅是網(wǎng)民和購房者，在中國社科院研究員曹建海眼里，soho所謂熱銷的僅僅是整個(gè)項(xiàng)目中的部分商鋪，而住宅和寫字樓的銷售同樣十分遲緩，潘石屹提價(jià)的這一舉措是是徹頭徹尾的炒作。
中國社科院研究院研究員曹建海：“應(yīng)該說他們炒作是最成功的地產(chǎn)商，他們一方面就是希望通過自己的力量來扭轉(zhuǎn)這個(gè)頹勢，另外一方面他也想借機(jī)炒作自己的項(xiàng)目�！�
而在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生看來，soho的熱銷和提價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，在目前普遍蕭條的房地產(chǎn)市場上，并沒有代表性。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生：“他就是因?yàn)樗牟町愋员容^大，正好他的那個(gè)房子在那個(gè)特定的地區(qū)，而且他是賣的這個(gè)特定的這個(gè)產(chǎn)品，針對一個(gè)應(yīng)該說是高收入的人群，那所以他這個(gè)跟其他的樓盤沒有什么太多的可比性�！�
當(dāng)全國樓市都步入寒冬時(shí)，潘石屹連連反其道而行之的目的究竟何在？
剛才全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生說，三里屯SOHO的熱銷只是個(gè)別現(xiàn)象，確實(shí)，如果只是一個(gè)樓盤漲價(jià)并不會(huì)引起大家如此關(guān)注，把潘石屹拋向輿論風(fēng)口浪尖的，還有他的另一番驚人之舉，拿出100億元抄底中國樓市，當(dāng)全國樓市都步入寒冬的時(shí)候，潘石屹連連反其道而行之，到底有什么樣的目的？
在北京城繁華的東二環(huán)朝陽門附近，記者見到了這樣一棟剛完工的大樓，這就是潘石屹在今年投資購買的最大的一個(gè)項(xiàng)目，雖然斥資高達(dá)55億，但潘石屹依然認(rèn)為買的便宜。
soho中國董事長潘石屹：“在一年前的價(jià)格是，他跟別人已經(jīng)簽了合同是66個(gè)億，我是55個(gè)億，就是說兩年前的價(jià)格，跟今天價(jià)格差不多，一年前的價(jià)格比今天的價(jià)格高出20%�！�
記者：“所以就是說你比去年最高價(jià)跌了20%的時(shí)候買的？”
潘石屹：“差不多吧�！�
記者：“所以你認(rèn)為這是抄底�！�
潘石屹：“也不見得是最低點(diǎn)，最低點(diǎn)在哪我不知道，可是在我覺得從現(xiàn)在開始起，到一年一年半甚至兩年的時(shí)間，應(yīng)該是中國方面的一個(gè)低潮期。”
實(shí)際上，這棟大樓只是潘石屹眾多大手筆中的一個(gè)，就在大量的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈緊張而想方設(shè)法賣房賣地的時(shí)候，潘石屹今年卻四處買地買項(xiàng)目。
潘石屹：“在過去半年多的時(shí)間，我們進(jìn)貨進(jìn)了88個(gè)億的貨�！�
記者：“進(jìn)貨就是買地？”
潘石屹：“買地和項(xiàng)目，包括這個(gè)，這個(gè)是55億元�！�
一方面潘石屹在大規(guī)模買地、買項(xiàng)目，而另一方面，他從今年三月就開始呼吁救市。
潘石屹：“我也是找領(lǐng)導(dǎo)，給領(lǐng)導(dǎo)寫信，寫報(bào)告，我說你趕緊，別出問題�！�
記者：“其實(shí)你也一直在呼吁�！�
潘石屹：“我呼吁，沒人聽我的，整個(gè)中國的房地產(chǎn)出了問題的話，SOHO中國也是難以幸免的�！�
在中國社科院研究員曹建�？磥�，潘石屹一方面以較低價(jià)格拿地，另一方面卻大聲呼吁救市，同時(shí)在金九銀十的第一天就作出漲價(jià)的決定，這一系列舉措真正的用意并非借個(gè)別樓盤牟取暴利，而是在營造樓市回暖的跡象，并借機(jī)突圍，然而，他認(rèn)為以潘石屹為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商如此力挺樓市的做法根本就是徒勞。
中國社科院研究院研究員曹建海：“希望延緩這個(gè)走勢，大勢我相信他們很清楚，我們的大趨勢已經(jīng)形成，任何人都不能逆轉(zhuǎn)。”
讓房價(jià)回歸到購房者能接受的水平房地產(chǎn)市場才能重新步入健康的發(fā)展軌道
曹建海告訴記者，即使有像潘石屹這樣的重量級地產(chǎn)商出來力挺樓市，但整個(gè)市場走弱的大勢已經(jīng)不可能改變，因?yàn)樵谒磥�，眼下高房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的承受能力，除了繼續(xù)向下調(diào)整，房價(jià)沒有別的選擇，這樣看來，潘石屹的舉動(dòng)最后會(huì)有什么效果？還真是讓人不得不打個(gè)問號，而我們的記者在再一次見到潘石屹的時(shí)候，也有了截然不同的發(fā)現(xiàn)。
9月11日，記者再一次見到了潘石屹，他給了我們一個(gè)熟悉的笑容，然而在他的笑容背后，記者卻感覺到了比前一次更加深重的憂慮和無奈。
soho中國董事長潘石屹：“我這幾天連著開了幾個(gè)會(huì)，都跟房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的秘書長，房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長都見了一下面，大家的看法都還比較是一致的。”
記者：“是什么樣一個(gè)看法？”
潘石屹：“就很慘，硬著陸�！�
記者：“有那么嚴(yán)重現(xiàn)在？”
潘石屹：“我想，我在市場第一線體會(huì)是比較明顯的，因?yàn)檫@兩天接觸了有二三十個(gè)開發(fā)商，一些開發(fā)商的組織前一段時(shí)間大家都還有信心，突然這兩天發(fā)生的降價(jià)事件這些東西就是互相傳染，大家突然覺得都沒信心了�！�
潘石屹告訴記者，最近幾天他看到越來越多的開發(fā)商加入到打折賣房的行列，讓他感覺到形勢突然一下子變得異常嚴(yán)峻。
記者：“今天明顯感覺到你的信心受到了一些打擊？”
潘石屹：“受到很大打擊�！�
記者：“受到打擊？”
潘石屹：“都是不好的消息，有一個(gè)成語叫做勢如破竹，就是破這個(gè)竹子的時(shí)候，你一開始可能切不開，等到要切開的時(shí)候，一下就全都裂了�！�
記者：“你覺得現(xiàn)在是什么時(shí)候？在切竹子的話？”
潘石屹：“現(xiàn)在就是發(fā)出這個(gè)聲音的時(shí)候，裂的時(shí)候，就跟山一樣，你說慢慢抖，這個(gè)山要真往下倒的時(shí)候是很慘的�！�
記者：“你覺得正好到了馬上要倒的時(shí)候？”
潘石屹：“對�！�
事實(shí)上，就在這一次采訪前的一個(gè)多星期，潘石屹還宣稱要拿百億元抄底中國樓市，而這一次，始終力挺中國樓市的他卻第一次流露出了一絲明顯的猶豫。
記者：“上個(gè)星期你還在說可能會(huì)投一百個(gè)億來超低這個(gè)房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在還有沒有這個(gè)想法？”
潘石屹：“今天上午我們開了一上午的會(huì)，就是我們的策略要不要調(diào)整，我們在看中國的基本面到底發(fā)生沒發(fā)生變化，這一點(diǎn)我們還是非常地艱辛，可是這個(gè)拉地的速度要有節(jié)奏，原來我們可能就是半年時(shí)間把這一百萬億掛出去，拉拉地現(xiàn)在可能就一年，兩年時(shí)間�！�
記者：“觀望一下，是不是現(xiàn)在想觀望一下？”
潘石屹：“等一等�！�
記者：“等一等看形勢怎么發(fā)展？”
潘石屹：“等到塵埃落定以后看看是個(gè)什么情況，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候是一個(gè)劇烈變化的時(shí)候，劇烈變化的時(shí)候。”
在潘石屹看來，目前中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷的寒冬，其實(shí)是對過去所犯錯(cuò)誤的糾正。
潘石屹：“這個(gè)爆發(fā)出來這些問題，是過去三年到四年時(shí)間，各個(gè)方面犯的錯(cuò)誤的一個(gè)綜合，爆發(fā)出來的�！�
記者：“那個(gè)錯(cuò)誤，最核心的是什么錯(cuò)誤？”
潘石屹：“從房地產(chǎn)開發(fā)商的錯(cuò)誤來看，就是對這個(gè)未來的預(yù)期太好了，因?yàn)?007年的房地產(chǎn)的銷售量比2006年增長了44%，這是一個(gè)特別大的數(shù)字，所以房地產(chǎn)開發(fā)商都覺得我還可以發(fā)展，所以大規(guī)模地去圈地，2007我們測算了一下，就是一年之內(nèi)圈的地相當(dāng)于當(dāng)年的銷售收入，2007年差不多銷售了3萬億元的房子，2007年這些開發(fā)商拿著錢去買地，差不多花了3萬億元。”
正是由于開發(fā)商爭先恐后地在全國各地圈地、搶地，很多地方紛紛出現(xiàn)價(jià)格高得離譜的地王，隨著土地價(jià)格的快速上漲，商品房的價(jià)格也隨之節(jié)節(jié)攀升，而如今，因?yàn)榀偪窀邇r(jià)拿地而付出代價(jià)似乎已經(jīng)不可避免。
潘石屹：“這個(gè)是一個(gè)錯(cuò)誤了，就是房地產(chǎn)開發(fā)商的錯(cuò)誤了只要你范了錯(cuò)誤的話，市場一定會(huì)懲罰�！�
而在曹建�？磥恚康禺a(chǎn)市場的冬天遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，只有淘汰掉一大批中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，讓房價(jià)回歸到購房者能夠接受的水平，房地產(chǎn)市場才能重新步入健康的發(fā)展軌道。
中國社科院研究院研究員曹建海：“或者你已經(jīng)發(fā)病了，你希望睡一覺就好，你希望做一個(gè)祈禱就好，那是不可能的，如果做錯(cuò)了事情，一定是有代價(jià)的�！�
記者：“那您覺得需要多長時(shí)間？”
曹建海：“根據(jù)國際的經(jīng)驗(yàn)，一旦房價(jià)趨于回落，一般來講要三到五年的時(shí)間，才能有所反彈。”
記者：“那回調(diào)的空間有多大？”
曹建海：“回調(diào)空間，就中國目前這個(gè)泡沫來看的話，應(yīng)該在一半以上�！�
搜索關(guān)鍵詞：地產(chǎn)突圍
不管是潘石屹反其道而行之的漲價(jià)，還是其他各大房地產(chǎn)商在全國范圍內(nèi)打響的降價(jià)銷售大戰(zhàn)。目的只有一個(gè)，借“金九銀十”這個(gè)契機(jī)來突圍。今天，我們就來搜索一下，看看房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭在面對全行業(yè)“寒秋”到來時(shí)，是如何展開突圍的。
8月底，萬科上海旗下8個(gè)樓盤集中展開“限時(shí)認(rèn)購”優(yōu)惠活動(dòng)，其中金色雅筑樓盤的剩余房源較前期打8折，并另有10萬元的優(yōu)惠；而白馬花園的余量清盤一次性優(yōu)惠也達(dá)7到8萬元。9月3日，萬科杭州旗下4個(gè)項(xiàng)目推出為期12天的“青年置業(yè)計(jì)劃”�；顒�(dòng)期間，4個(gè)項(xiàng)目共226套房源價(jià)格下調(diào)，最低約7.5折，率先在全國范圍內(nèi)掀起了降價(jià)促銷大戰(zhàn)。
而恒大地產(chǎn)則宣布，國慶期間將在全國范圍連續(xù)推出13個(gè)新盤，開盤首日13個(gè)新盤都將以85折優(yōu)惠銷售。不僅如此，對于有的項(xiàng)目，如果購房者在預(yù)售期認(rèn)籌，還有開盤前認(rèn)購1萬抵3萬，送每平米價(jià)值1500-3000元全套裝修的優(yōu)惠。
廣東深圳地區(qū)的樓盤也是延續(xù)今年以來的降價(jià)趨勢，降上再降。龍頭地產(chǎn)公司的優(yōu)惠促銷行動(dòng)很快就引發(fā)了其他房地產(chǎn)開發(fā)商的加入，優(yōu)惠折扣活動(dòng)此起彼伏，部分特價(jià)房降價(jià)幅度甚至超過5000元/平方米。
可見，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都把中秋和國慶看做是降價(jià)探明市場底部的良機(jī)，既可以實(shí)現(xiàn)銷售加速回款，又能啟動(dòng)市場。如何在新的趨向中把握機(jī)遇，對目前的不少房地產(chǎn)商而言，似乎正變得越來越現(xiàn)實(shí)，畢竟大家都不愿錯(cuò)過爭奪今年最后一個(gè)銷售突圍的機(jī)會(huì)。
半小時(shí)觀察：項(xiàng)莊舞劍意在沛公
曾經(jīng)有人揶揄說，潘石屹是房地產(chǎn)商當(dāng)中最好的演員，演員里最好的房地產(chǎn)商。熟悉潘石屹的人，大都認(rèn)為他是一個(gè)營銷高手，SOHO中國成長的每一步都伴隨著潘石屹的營銷故事。在樓市萎靡、房價(jià)下跌的市道里，有人打折促銷，有人跳樓降價(jià)，而潘石屹卻選擇了逆市漲價(jià)，這一舉措既吸引了公眾眼球，又吸引了媒體關(guān)注，這是多少廣告費(fèi)都換不來的。
更重要的是，作為一家上市公司的控制者，作為一個(gè)開發(fā)商，潘石屹奮力托市的行為，也向投資人和購房者表了個(gè)態(tài)，至少在市道低迷的時(shí)候，他還是愿意付出努力，盡力維護(hù)他們的利益。這種姿態(tài)有利于潘石屹贏得更廣泛的信任。
當(dāng)下，房價(jià)下跌的趨勢已經(jīng)成為一種不可逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，對此潘石屹應(yīng)該比大多數(shù)人都清楚，在這樣的大勢下，他的所說所作所為，即使不能夠扭轉(zhuǎn)市場，但都表明了一種姿態(tài)：當(dāng)市場風(fēng)浪襲來的時(shí)候，坐在同一條船上的利益攸關(guān)方們都應(yīng)該共渡難關(guān)。拋開樓市上的紛爭不講，如果從上市公司的角度看，潘石屹的態(tài)度是一種進(jìn)步。
- ■ 與【開發(fā)商力挺樓市難扭大勢情況分析】相關(guān)新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟(jì)
- ■ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
-
