毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整進(jìn)行時(shí)當(dāng)中。周三國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)提供了一個(gè)新的佐證：１～８月份房地產(chǎn)投資同比增速?gòu)模薄�７月份的３０．９％下降至２９．１％。這是房地產(chǎn)投資同比增速年內(nèi)首次低于３０％，表明房地產(chǎn)業(yè)正由于市場(chǎng)前景黯淡以及缺乏資金而處于嚴(yán)峻的壓力之下。

　　按照雷曼兄弟公司亞洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春的測(cè)算，１～８月份房地產(chǎn)投資累計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下跌，８月份同比增長(zhǎng)僅為１８．９％，遠(yuǎn)低于７月份的３７．５％。

　　盡管在國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，出現(xiàn)了不同的聲音，但市場(chǎng)表現(xiàn)在今年出現(xiàn)了一定的一致性，即一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)并下滑。近期，"降價(jià)"、"退房"、"斷供"等名詞逐步頻繁地出現(xiàn)在房地產(chǎn)新聞中。

　　無(wú)論是對(duì)自住購(gòu)房者還是投資者來(lái)說(shuō)，這些詞對(duì)他們來(lái)說(shuō)都意味著真金白銀的損失。在這些熱點(diǎn)詞背后，也折射出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整中的酸甜苦辣。

　　1.拐點(diǎn)

　　基本得到業(yè)界認(rèn)可

　　現(xiàn)在回頭看關(guān)于拐點(diǎn)的爭(zhēng)論是一件有意思的事情。

　　爭(zhēng)論在去年下半年就開(kāi)始了。２００７年１１月份引發(fā)轟動(dòng)的王石"拐點(diǎn)論"出爐，市場(chǎng)上認(rèn)同的聲音依然寥寥。２００７年１２月，被"拐點(diǎn)說(shuō)"纏身的萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在其博客明確表示，內(nèi)地房?jī)r(jià)走勢(shì)正處在一個(gè)拐點(diǎn)上--所稱的拐點(diǎn)不是指房?jī)r(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)。

　　其時(shí)，萬(wàn)科在廣州等城市部分樓盤的價(jià)格，與開(kāi)盤前周邊同類樓盤的標(biāo)價(jià)相比，確實(shí)低出１０％左右。

　　但當(dāng)時(shí)其他房地產(chǎn)"大佬"是有不同看法的。以直言和強(qiáng)硬著稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就表示，雖然其認(rèn)為樓市開(kāi)始有"寒流"，但絕不是認(rèn)為樓市已出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

　�。樱希龋现袊�(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也在博客上表達(dá)了對(duì)"中國(guó)房地產(chǎn)是不是到了拐點(diǎn)"的質(zhì)疑。他認(rèn)為，一個(gè)行業(yè)要平穩(wěn)發(fā)展，一定不應(yīng)該出現(xiàn)很多拐點(diǎn)。

　　如今，全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，成交量也出現(xiàn)萎縮，深圳房?jī)r(jià)相比最高期已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的回落，對(duì)于"拐點(diǎn)"一說(shuō)應(yīng)該沒(méi)有異議了。但中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞仍表示，要看"拐點(diǎn)"是如何定義的，他認(rèn)為，全國(guó)商品房的平均價(jià)格增速下降或停滯，不等于絕對(duì)值下降。

　　中國(guó)社科院金融所研究員易憲容則直言，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然進(jìn)入了拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)必須調(diào)整，這是一個(gè)擠泡沫的過(guò)程。

　　喜歡充當(dāng)業(yè)界領(lǐng)袖的潘石屹最近已經(jīng)改變了態(tài)度：房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺情況正在惡化，"房地產(chǎn)寒冬"來(lái)臨。"從今年８月的情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺的危險(xiǎn)因素不但沒(méi)有減弱、消除，反而在惡化"。

　　2.斷供

　　雙輸?shù)倪x擇

　�。冈拢保踩�，深圳一炒房客因資金緊張連續(xù)４個(gè)月未能償還其名下一套物業(yè)貸款，而被銀行告上法庭。這起首例斷供訴訟案背后是深圳所謂"斷供門"的一個(gè)縮影。

　　更多購(gòu)房者與來(lái)自東北的李某類似。去年１２月，她和男朋友看中了一套４６．３平方米的一房一廳的房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是１．１萬(wàn)元／平方米。到今年７月，該樓盤的價(jià)格已經(jīng)降為每平方米６８８８元，還送裝修，"即便按７０００元的價(jià)格計(jì)算，我都虧了１８萬(wàn)元"。"現(xiàn)在我斷供，損失也就７萬(wàn)元左右，另買一套，也比繼續(xù)供這套房子強(qiáng)。"她說(shuō)。

　　李某還在猶豫，她知道斷供之后的后果："斷供的個(gè)人損失非常大，以后沒(méi)法再買房，沒(méi)法再跟銀行打交道，沒(méi)法辦信用卡……"

　　面對(duì)房產(chǎn)的迅速縮水，不少已經(jīng)遭受損失的自住購(gòu)房者和資金斷裂的炒房客選擇了斷供。

　　深圳出現(xiàn)的斷供究竟有多嚴(yán)重？是否將引發(fā)銀行系統(tǒng)較大數(shù)量的壞賬？深圳市銀監(jiān)局用最新的房貸違約現(xiàn)狀、金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給公眾一個(gè)斷供事件的真相：斷供雖有發(fā)生，但僅是個(gè)例，銀貸亦無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。

　　"深圳所謂的斷供潮不可能發(fā)生，即使發(fā)生了也不過(guò)是幾個(gè)孤案，不值得大驚小怪，也不要用這種斷供潮來(lái)要挾政府改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。"易憲容認(rèn)為對(duì)斷供無(wú)需過(guò)度擔(dān)憂。

　　他分析，在房?jī)r(jià)最高時(shí)入市的投資者人數(shù)比重并不高，而且并不會(huì)每個(gè)人都選擇斷供，因此，不可能形成斷供潮。"這就是為什么即使出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，但深圳的銀行體系仍然把住房按揭貸款看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良率不足１％的原因"。

　　3.退房合情不合理的要求

　　房?jī)r(jià)下跌，房子退還是不退？不少購(gòu)房者選擇了退！由于買后樓價(jià)不斷下跌，近日上海萬(wàn)科金色雅筑的一些業(yè)主組成"退房團(tuán)"向上海萬(wàn)科提出退房要求。這些業(yè)主甚至向前來(lái)買房的人現(xiàn)身說(shuō)法："你們的未來(lái)就是我們的現(xiàn)在。"而杭州的萬(wàn)科老業(yè)主更為火爆，退房事件近日在杭州升級(jí)為業(yè)主怒砸售樓處。

　　對(duì)已經(jīng)遭受損失的業(yè)主來(lái)說(shuō)，退房合情但不合理。"牛市時(shí)買的股票可不可以在熊市時(shí)原價(jià)退掉并要求賠償？"易憲容反問(wèn)記者。他認(rèn)為，對(duì)于退房只有一個(gè)答案"不可以"--如果合同中沒(méi)有無(wú)條件退款的規(guī)定，雙方都應(yīng)該遵守契約的約束。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。

　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡管業(yè)主退房要求合情不合理，但是幾乎也得到了很多百姓的同情。無(wú)他，住房對(duì)于百姓過(guò)于沉重的負(fù)擔(dān)以及房地產(chǎn)商暴利的惡名也許就是主因。占理的開(kāi)發(fā)商還是處境不利。那么，退還是不退？房地產(chǎn)商選擇了不退。上海萬(wàn)科的有關(guān)負(fù)責(zé)人９月１０日透露，為了緩和與業(yè)主之間的誤解，集團(tuán)方面目前正在考慮是否有必要在特殊時(shí)期出臺(tái)特殊的規(guī)定，在盡量不引起市場(chǎng)大規(guī)�；靵y的情況下，出臺(tái)一些對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償?shù)拇胧�。但如何補(bǔ)償還沒(méi)有提出具體的辦法。

　　但引發(fā)退房的導(dǎo)火索--降價(jià)仍在進(jìn)行。雖然萬(wàn)科稱網(wǎng)上盛傳的"松山湖會(huì)議上的講話"屬偽造(該文稱，"要敢于降價(jià)，勇于降價(jià)，將手頭的存貨和正在開(kāi)發(fā)推出的新貨以最快的速度賣掉……")，然而其降價(jià)舉措已開(kāi)始遍布全國(guó)。南京主城區(qū)樓盤最低折扣打到８折以下，杭州７．５折引發(fā)銷售爆棚，上海郊區(qū)樓盤則動(dòng)輒８．８折、８．５折推出所謂的節(jié)日特惠。降價(jià)舉動(dòng)正在解決萬(wàn)科的資金困局，據(jù)悉，上海樓盤上周末回籠資金過(guò)兩億元。

　　4.救市賣力不討好的建議

　　量?jī)r(jià)齊跌使得深圳最早發(fā)出了"救市"的呼聲，最先是民間的聲音，７月９日，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局發(fā)布的２００８年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告也認(rèn)為，去年以來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)整是對(duì)前兩年市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展的修正，其目的是使市場(chǎng)向理性軌道回歸，但基于眼下深圳樓市的持續(xù)衰退，建議政府采取相關(guān)"救市"措施。

　　"房地產(chǎn)行業(yè)中巨大的危險(xiǎn)正越來(lái)越逼近這個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在基本上已經(jīng)到了不可逆轉(zhuǎn)的地步。"最近潘石屹如此形容房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，他認(rèn)為，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣、國(guó)內(nèi)銀根緊縮、房屋銷售量大幅度下滑，以及房地產(chǎn)商去年花了太多的錢買地等因素，都是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危險(xiǎn)的原因。

　　深圳翹首盼望的救市措施還未出現(xiàn)，西安已經(jīng)實(shí)打?qū)嵉馗善饋?lái)了。９月初，西安市政府出臺(tái)的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》規(guī)定，從２００８年９月４日起至２００９年１２月３１日，對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額，分１．５％、１％、０．５％三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。

　　易憲容認(rèn)為，西安的補(bǔ)貼措施也救不了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房?jī)r(jià)的調(diào)整是擋不住的市場(chǎng)行為。"縱觀全球，沒(méi)有見(jiàn)過(guò)哪個(gè)國(guó)家去救助房地產(chǎn)，而是救助相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了問(wèn)題，降價(jià)就好了"。

　　"我們不要指望政府救市，在當(dāng)今這么多的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策中是不是主要矛盾的主要方面？如果不是的話，我們不要指望救市，要靠自己去奮斗。"北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科的觀點(diǎn)顯然令開(kāi)發(fā)商失望，他認(rèn)為政府壓根兒不會(huì)救市。

　　今年一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大調(diào)整以來(lái)，關(guān)于救市的呼聲就此起彼伏，真真假假。然而，不管救不救市，銀行在下半年收縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和房貸的步子卻在加快。無(wú)論如何，房地產(chǎn)業(yè)的日子會(huì)更不好過(guò)了，這是不是政府救市就能解決的，也需要拭目以待。

　　5.奧運(yùn)京城房?jī)r(jià)的杠桿

　　記者的朋友剛剛在北京東四環(huán)附近買了套二手房。該樓盤２００６年上半年房?jī)r(jià)為每平米９０００左右，其后一路上揚(yáng)，到２００７年下半年停滯在１６０００左右，徘徊了三四個(gè)月，房?jī)r(jià)在２００８年春節(jié)達(dá)到頂峰：每平米２００００元�。丛�，信貸收緊使得開(kāi)發(fā)商對(duì)十幾套尾房打折出售，降幅接近３０％，成為北京房?jī)r(jià)的反面典型。８月去買樓，最便宜１．３萬(wàn)左右的尾房已經(jīng)清空，二手房?jī)r(jià)格為１．５萬(wàn)！

　　由此可以看出，炒房者期待的奧運(yùn)高房?jī)r(jià)并沒(méi)有如期出現(xiàn)，而房?jī)r(jià)的調(diào)整先于奧運(yùn)開(kāi)始。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。７月，北京的商品住宅銷售套數(shù)就已降至近兩年來(lái)最低，房?jī)r(jià)漲幅也同比回落０．２個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最低漲幅。而８月，北京樓市的交易量則已降至近三年來(lái)的最低點(diǎn)。

　　"奧運(yùn)對(duì)于北京房?jī)r(jià)有影響，但是影響有限。"牛鳳瑞如此判斷。他認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)最終由供求關(guān)系決定，奧運(yùn)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)暫時(shí)的利好，但其供求關(guān)系不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)而改變。目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)供求關(guān)系停滯期，今年房?jī)r(jià)的變化以及奧運(yùn)的結(jié)束，使得更多的購(gòu)房者持觀望態(tài)度。

　　北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳劍對(duì)北京后奧運(yùn)市場(chǎng)表示看多。他認(rèn)為，北京人均水平有了大幅度提升，北京在奧運(yùn)整個(gè)籌辦期間有巨大的需求。奧運(yùn)會(huì)極大提升了北京城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，比如軌道交通，軌道交通開(kāi)通到哪里，就帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)有所上揚(yáng)。

　　陳劍認(rèn)為，北京的房?jī)r(jià)大致是比較合理的，大概在２００５年到２００７年有一定的泡沫，從去年年底到今年上半年，北京房?jī)r(jià)進(jìn)入相對(duì)的調(diào)整階段，奧運(yùn)會(huì)后還有調(diào)整。但也要看到，北京房?jī)r(jià)的支撐是全國(guó)，同時(shí)北京是現(xiàn)代化、國(guó)際化大都市，北京的資源是有限的，所以巨大的需求在支撐著北京的房?jī)r(jià)，"北京的房?jī)r(jià)在奧運(yùn)會(huì)之后，經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的調(diào)整，還會(huì)繼續(xù)往前邁進(jìn)"。

　　6.抄底真的抄著了嗎？

　　對(duì)于市場(chǎng)的低迷，從來(lái)都是有人歡喜有人愁。一邊是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在為退房"打架"，另一邊是外資大舉買房了。抄底！--很多報(bào)道用的都是這個(gè)激動(dòng)人心的詞，但是就像今年股市抄底都被套一樣，房地產(chǎn)的底真的被老外抄著了嗎？

　�。乖拢保叭�，摩根士丹利中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官孫瑋在上海透露，盡管當(dāng)前內(nèi)地樓市正逐漸陷入蕭條，但摩根士丹利還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)這方面的業(yè)務(wù)，"摩根士丹利的投入是長(zhǎng)線的，有戰(zhàn)略性、有規(guī)模的。除了內(nèi)部做投資外，公司還有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)可以找到外部資金投資于中國(guó)樓市。"與此對(duì)應(yīng)，就在本月初，市場(chǎng)剛剛傳出消息：摩根士丹利正在募集１００億美元的全球物業(yè)基金，并計(jì)劃將其中超過(guò)１５億美元的資金投入到中國(guó)市場(chǎng)。

　　此前關(guān)于外資抄底的報(bào)道中，進(jìn)入的都是大機(jī)構(gòu)、大手筆。如凱雷，２００６年，凱雷曾以１．２億美元的總價(jià)購(gòu)進(jìn)上海中房森林別墅１１０套高級(jí)獨(dú)棟別墅；２００７年７月，凱雷出資１０億元，介入青島ＣＢＤ核心的凱悅中心，占約７０％股份；今年４月，凱雷又以近２０億元的價(jià)格購(gòu)得上海濟(jì)南路８號(hào)西苑項(xiàng)目……還有拿地的，如６月，南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，分別被韓國(guó)ＳＫ集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機(jī)構(gòu)摘牌，成交總價(jià)６．５億元人民幣，等等。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在接受記者采訪時(shí)則對(duì)相關(guān)報(bào)道表示不認(rèn)同。他說(shuō)，從目前宏觀形勢(shì)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一輪新的調(diào)整周期中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整也不可避免。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫太多，目前還處于擠泡沫階段，"現(xiàn)在說(shuō)抄底還早"。而且，美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)了很多機(jī)構(gòu)流動(dòng)性危機(jī)，目前的房地產(chǎn)基金的資金量已經(jīng)大為縮水了。

　　易憲容以其一貫的直接態(tài)度反問(wèn)記者：美國(guó)的房?jī)r(jià)一直在跌，外資去抄底了嗎？

　　那么，在降價(jià)潮中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的是到了底部區(qū)域嗎？

　　7.周期房市進(jìn)入調(diào)整期？

　　對(duì)于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，"拐點(diǎn)"顯然已經(jīng)過(guò)時(shí)，潘石屹的定義是"寒冬"。顯然，無(wú)論是量，還是價(jià)，兩者的走勢(shì)都顯示，房?jī)r(jià)已經(jīng)越過(guò)了停滯期，開(kāi)始下行。不少業(yè)內(nèi)人士做出判斷：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整周期中。

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任王小廣近日認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求正在發(fā)生內(nèi)在性的"反轉(zhuǎn)"變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)１０年的持續(xù)繁榮期將結(jié)束，并迎來(lái)一個(gè)較明顯的增長(zhǎng)調(diào)整期。但他表示，房?jī)r(jià)回落及房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)調(diào)整將使前期持續(xù)性的投資過(guò)熱明顯降溫。

　　投資銀行瑞士信貸發(fā)表研究報(bào)告稱，預(yù)期中國(guó)樓價(jià)將進(jìn)一步向下，并相信短期內(nèi)政府不大可能有直接的政策放寬。

　　瑞信預(yù)料２００８年內(nèi)地樓價(jià)會(huì)跌１５％，２００９年再跌５％，料２０１０年以后樓價(jià)將持穩(wěn)。因此，瑞信將中國(guó)地產(chǎn)商的２００８至２００９年平均每股盈利預(yù)測(cè)分別下調(diào)３１％和３５％。

　　恒生銀行日前發(fā)布的報(bào)告也指出，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)于今年初開(kāi)始放緩。一手市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)由一月份的１２％回落至七月的７．９％。目前樓市跌勢(shì)或會(huì)持續(xù)數(shù)季，之后才會(huì)出現(xiàn)較穩(wěn)定的長(zhǎng)期復(fù)蘇跡象。

　　"行業(yè)內(nèi)普遍出現(xiàn)的降價(jià)銷售趨勢(shì)在短期內(nèi)無(wú)法明顯緩解全行業(yè)當(dāng)前所面臨的資金窘境，過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出的投資過(guò)熱跡象及其后續(xù)效果的釋放都將是一個(gè)緩慢的過(guò)程，并將在未來(lái)進(jìn)一步收緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈，對(duì)于未能及時(shí)補(bǔ)充資本的開(kāi)發(fā)商而言，行業(yè)冬天的最嚴(yán)酷的階段可能仍未到來(lái)。"新華財(cái)經(jīng)副總裁兼資信評(píng)級(jí)及研究負(fù)責(zé)人陳松興博士說(shuō)。

　　易憲容的看法是，調(diào)整周期才剛剛開(kāi)始，不會(huì)一兩年結(jié)束，可能持續(xù)７～８年。

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