降價(jià)能否救房企

    要把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擠出，就得讓釘在天花板的房?jī)r(jià)調(diào)整下降，讓更多的居民有能力買得起需要的住房。更多的居民有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)需求就會(huì)擴(kuò)大，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)豈能不繁榮？這樣，居民的住房條件改善了，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展了，國(guó)民經(jīng)濟(jì)自然會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

    【正方】

    范小沖：去年，在資本的推動(dòng)下，大家都忙著追逐土地暴利。即使“面粉貴于面包”也有利潤(rùn)，現(xiàn)在資金有點(diǎn)緊張，房企開(kāi)始忙著追逐資金，每家房地產(chǎn)企業(yè)都在快速回籠資金。于是，降價(jià)開(kāi)始了。

 
    我們知道，一家房地產(chǎn)企業(yè)依靠什么來(lái)成為品牌�，F(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)處于這么一個(gè)特殊的歷史時(shí)期，品牌企業(yè)應(yīng)該反思：自己離真正的品牌有多遠(yuǎn)。

    我覺(jué)得，現(xiàn)在行業(yè)遇到的“冬天”原因并非去年的土地問(wèn)題，也不是今年的現(xiàn)金流問(wèn)題，實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越遠(yuǎn)離了我們的客戶，遠(yuǎn)離了我們客戶購(gòu)買的能力，遠(yuǎn)離了企業(yè)真正為客戶創(chuàng)造的產(chǎn)品價(jià)值。如果房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)守這種服務(wù)理念，就不會(huì)面對(duì)去年的“面粉貴于面包”的狀態(tài)依然大力投地，因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)認(rèn)為房?jī)r(jià)始終會(huì)漲。

    N:地產(chǎn)界如何應(yīng)對(duì)“嚴(yán)冬”的問(wèn)題，不同的企業(yè)情況有所差別，但最主要的問(wèn)題恐怕還在于資金鏈。從目前的情況看，一些質(zhì)地相對(duì)較好的上市公司因?yàn)槿谫Y渠道多一些，狀況會(huì)好一些。合理安排銷售策略很重要，在不景氣的市況下，爭(zhēng)取盡可能多的銷售回款確實(shí)是一種解決資金鏈問(wèn)題的有效辦法。我認(rèn)為，在目前的政策空間下，適當(dāng)收縮規(guī)模也是有必要的。

    中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)比較復(fù)雜，整合將是大勢(shì)所趨。對(duì)于各企業(yè)而言，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。當(dāng)然，個(gè)人覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有到需要“拯救”的地步。

    易憲容：現(xiàn)在的政策條件、市場(chǎng)環(huán)境、購(gòu)買住房的對(duì)象等都發(fā)生了根本性的變化，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然抱著前些年靠房?jī)r(jià)暴漲來(lái)制造財(cái)富的夢(mèng)想，相信這種夢(mèng)想還會(huì)持續(xù)。因此，寧可把房?jī)r(jià)釘在天花板上也不肯降下來(lái)，甚至于制造房?jī)r(jià)為什么不可下跌的無(wú)數(shù)個(gè)理由到處散播。

    國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮了10年，6萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，沒(méi)有幾家房產(chǎn)企業(yè)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而淘汰倒閉了，這才是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的怪事。這說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分不正常。正是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種不正常狀態(tài)，才導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)必然的全面改革與調(diào)整。這是誰(shuí)也無(wú)法改變的。

    要把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擠出，就得讓釘在天花板的房?jī)r(jià)調(diào)整下降，讓更多的居民有能力買得起需要的住房。更多的居民有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)需求就會(huì)擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)豈能不繁榮？這樣，居民的住房條件改善了，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展了，國(guó)民經(jīng)濟(jì)自然會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

    陳淮：我們經(jīng)過(guò)20多年的努力，已經(jīng)解決了大多數(shù)人的住房問(wèn)題，但隨著城市化的不斷發(fā)展，需要住房的新增人群也在不斷增加。同時(shí)，隨著生活水平的提高，已有住房的居民現(xiàn)在又有了新的需求，他們的需求已經(jīng)上了一個(gè)層次，這又形成了新的需求。

    所以，要解決整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾，我認(rèn)為，還是要區(qū)別對(duì)待，分層處理，為不同需求的人提供不同的住房條件。我大概把居民對(duì)住房的需求分為幾個(gè)層次：基本需求、改善性需求、享受性需求、奢侈性需求。

    現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾在于，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的“基本需求”類住房太少，而提供的后幾類住房太多，這些類型的住房對(duì)于還處于“基本層次”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)價(jià)格太高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這部分人所能承受的購(gòu)買力水平。

    【反方】

    孟曉蘇：從某些地產(chǎn)商的降價(jià)行為，能明顯看出他們已經(jīng)亂了方寸。而房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。談不上突圍，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)沒(méi)有這么多困難，曾經(jīng)熱炒的百日巨變，實(shí)際上也沒(méi)有變，因此，降價(jià)的舉動(dòng)讓人感覺(jué)很奇怪，房地產(chǎn)業(yè)不能光顧自己掙錢，而不考慮老百姓。

    如果大幅度的降價(jià)，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講，會(huì)造成一種災(zāi)難，這種災(zāi)難影響最大的就是那些有房子的人。萬(wàn)科的這點(diǎn)小動(dòng)作，就已經(jīng)引發(fā)了老百姓的強(qiáng)烈憤慨，雖然很多人希望樓市降、崩盤，但如果真是那樣，對(duì)他們也會(huì)帶來(lái)很大的影響。

    去年，我認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這里面有企業(yè)因素也有政府因素。今天，我仍然要提醒，房?jī)r(jià)大幅度下跌絕對(duì)是一件壞事。房?jī)r(jià)大幅度下跌，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，損失也很大。

    最近，政府主管部門主要負(fù)責(zé)人指出：既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高上漲，也要防止房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)猛下跌。我認(rèn)為，這是正確的宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想。我們需要的是“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”，要降的是房?jī)r(jià)升幅而不是房?jī)r(jià)。

    是否需要政府“援救”

    國(guó)家如果要“救市”，應(yīng)該先“救”房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。對(duì)于不同的住房需求，國(guó)家政策也應(yīng)該分不同層級(jí)。對(duì)于“基本需求”進(jìn)行鼓勵(lì)和補(bǔ)貼，比如現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；對(duì)于“改善性需求”政府也要鼓勵(lì)，只有這樣才能提高居民的居住水平；對(duì)于“享受性需求”，政策應(yīng)該允許，但不鼓勵(lì)和扶持；對(duì)于“奢侈性需求”，政策應(yīng)該限制，比如可以征收較高的房產(chǎn)稅

    【正方】

    陳淮：國(guó)家如果要“救市”，應(yīng)該先“救”房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。對(duì)于不同的住房需求，國(guó)家政策也應(yīng)該分不同層級(jí)。對(duì)于“基本需求”進(jìn)行鼓勵(lì)和補(bǔ)貼，比如現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；對(duì)于“改善性需求”政府也要鼓勵(lì)，只有這樣才能提高居民的居住水平；對(duì)于“享受性需求”，政策應(yīng)該允許，但不鼓勵(lì)和扶持；對(duì)于“奢侈性需求”，政策應(yīng)該限制，比如可以征收較高的房產(chǎn)稅。因?yàn)�，目前這部分需求過(guò)多地占用了社會(huì)的優(yōu)質(zhì)資源。

    只有這樣，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)高速發(fā)展20－30年是不成問(wèn)題的，并且在此時(shí)間段內(nèi)，仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。有以下幾個(gè)原因：

    首先，城市化是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的過(guò)程。事實(shí)已經(jīng)證明，種糧的勞動(dòng)力越多越不能解決糧食問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在生活在城市的農(nóng)民工約有1.4億人，這還只是個(gè)開(kāi)始。有人估計(jì)，中國(guó)有6000萬(wàn)農(nóng)村人口種糧就夠了，這種估計(jì)也許并不太準(zhǔn)確，但與此相對(duì)應(yīng)，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市化的巨大需求卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，隨著城市化的不斷發(fā)展，潛在的購(gòu)房者會(huì)將不斷產(chǎn)生，這也是支持房地產(chǎn)長(zhǎng)久發(fā)展的根本所在。

    其次，人們的觀念也在不斷改變，有產(chǎn)不再是一種恥辱，我們需要造就更多的有產(chǎn)者。過(guò)去幾年，通過(guò)購(gòu)房成為“有產(chǎn)者”無(wú)疑是大多數(shù)人的有效途徑。我預(yù)計(jì)，這種方式還會(huì)被越來(lái)越多的人選擇，現(xiàn)在惟一需要做的就是房?jī)r(jià)要回歸理性，回歸到大多數(shù)人能承受的范圍內(nèi)。

    【反方】

    N:基于對(duì)地產(chǎn)價(jià)格下降最主要的擔(dān)心有兩個(gè)方面：一是對(duì)金融體系的影響，主要是銀行。這在美國(guó)已經(jīng)有了前車之鑒，但目前還沒(méi)有跡象表明，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)對(duì)金融體系造成類似于美國(guó)那樣的沖擊，但仍須防患于未然。第二個(gè)方面是行業(yè)本身的蕭條帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)。這直接影響到固定資產(chǎn)投資和GDP的增速。

    政府的政策目標(biāo)是要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。對(duì)于“救市說(shuō)”，我個(gè)人不太認(rèn)同，因?yàn)檫@恰恰會(huì)扭曲市場(chǎng)的自我平衡。目前，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在很多問(wèn)題，有些并不是單純救市可以解決的。也許使用讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加“規(guī)范”這樣的表述會(huì)更準(zhǔn)確。大家都知道西安前段時(shí)間出了政策，但這能解決行業(yè)的根本問(wèn)題嗎?所以如果非得說(shuō)救市，那也得先找出行業(yè)的癥結(jié)在哪里。政府目前還是應(yīng)該做好保障房的工作，其他的事可以交給市場(chǎng)。

    易憲容：央行近日下調(diào)“兩率”，很多房地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)為這是政府的“救市”措施，甚至有人認(rèn)為“解放軍來(lái)了”。但只要有一點(diǎn)金融學(xué)常識(shí)的人都能夠看出央行政策的意圖。央行政策的意圖實(shí)際上是要減緩國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)國(guó)內(nèi)股市的影響，限制國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期投資和緩解國(guó)內(nèi)短期投資融資困難。這與解救房地產(chǎn)、提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心是風(fēng)馬牛不相及的。

    孟曉蘇：現(xiàn)在不需要中央政府去救樓市。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈還沒(méi)有緊到這種程度，所以不應(yīng)人為地制造恐慌。

    香港曾出現(xiàn)的樓市巨大波動(dòng)能給我們帶來(lái)很多啟示。1997年，香港回歸之后，因?yàn)槿藗儗?duì)回歸前景比較看好，以及各方炒作，房?jī)r(jià)暴漲，從而引起了香港社會(huì)民眾的強(qiáng)烈不滿，紛紛要求降低房?jī)r(jià)。在輿論的影響下，香港特區(qū)政府采取了干預(yù)措施，擴(kuò)大供地、增加生產(chǎn)量，造成了香港居民的預(yù)期下降和房?jī)r(jià)下跌。

    以1997年回歸后的9月為起點(diǎn)，香港房?jī)r(jià)一路走低，連續(xù)6年大幅度下跌了將近70%。起先，香港特區(qū)政府希望通過(guò)房?jī)r(jià)下跌改善居民居住條件，提高香港的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。但當(dāng)房?jī)r(jià)開(kāi)始跌下來(lái)之后，這些愿望全都落空，效果恰恰是負(fù)面的。樓市蕭條又影響到股市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響到居民資產(chǎn)安全與社會(huì)穩(wěn)定，不僅所有有房的居民受到損失，其中17萬(wàn)家庭成為“負(fù)資產(chǎn)家庭”，而且因?yàn)榻?jīng)濟(jì)蕭條嚴(yán)重影響了就業(yè)，使普通居民家庭收入減少。

     何時(shí)能恢復(fù)消費(fèi)信心

    住房的投資價(jià)格不是由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定，而是市場(chǎng)的預(yù)期及信心來(lái)決定。如果住房投資者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲及投資的風(fēng)險(xiǎn)低，投資者自然會(huì)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)

    如果房地產(chǎn)是居民住房消費(fèi)的市場(chǎng)，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將由居民購(gòu)買住房的支付能力來(lái)決定。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲到把絕大多數(shù)居民隔離在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外時(shí)，信心的恢復(fù)是不能把這些人吸引入市場(chǎng)的

    【正方】

    N：房地產(chǎn)具有投資品的多種性質(zhì)，因此，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類把地產(chǎn)劃歸為金融行業(yè)。投資者可以持有，以獲得穩(wěn)定的租金收益，也可以在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中獲取差價(jià)。既然是投資，當(dāng)然就要考慮預(yù)期收益的問(wèn)題。但房地產(chǎn)更大程度上是大宗消費(fèi)品，與購(gòu)買力的自住需求更為相關(guān)，而且需要有房地產(chǎn)金融的支持。

    目前，很多購(gòu)房者存在著觀望情緒，但這已經(jīng)不是一個(gè)單純的行業(yè)問(wèn)題了。作為一個(gè)周期性行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)。在目前的情況下，觀望是正常的，對(duì)于民眾的信心問(wèn)題,普遍的降價(jià)預(yù)期會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成很大的壓力。但如果這種信心單指“炒房客”的信心，那是不需要重振的，炒房客炒著炒著就把市場(chǎng)秩序炒亂了。如果是指普通的自住購(gòu)房者，其實(shí)只要滿足降價(jià)的預(yù)期就可以了，也就是我們一直希望的“房?jī)r(jià)向理性回歸”。另外，我們不需要過(guò)度強(qiáng)調(diào)剛性需求，剛性需求與有效需求還是有差別的。

    【反方】

    易憲容：目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本不是信心的問(wèn)題。如果是信心問(wèn)題，說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍然是停留在房地產(chǎn)個(gè)人投資購(gòu)買上。因?yàn)樽》康耐顿Y價(jià)格不是由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定，而是市場(chǎng)的預(yù)期及信心來(lái)決定。如果住房投資者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲及投資的風(fēng)險(xiǎn)低，投資者自然會(huì)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。如果投資者對(duì)這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有信心，投資者當(dāng)然不會(huì)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

    如果房地產(chǎn)是居民住房消費(fèi)的市場(chǎng)，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將由居民購(gòu)買住房的支付能力來(lái)決定。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲到80%以上的居民都沒(méi)有支付能力的時(shí)候，當(dāng)房?jī)r(jià)釘在天花板，把絕大多數(shù)居民隔離在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外時(shí)，靠信心的恢復(fù)是不能把這些人吸引入市場(chǎng)的。

    孟曉蘇：房地產(chǎn)具有居住功能、投資功能、融資功能、養(yǎng)老功能。投資品和消費(fèi)品之間是可以互相轉(zhuǎn)換的，在國(guó)外，把房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目的一項(xiàng)，就是因?yàn)樗�本身和資金之間的關(guān)系非常容易轉(zhuǎn)換。

    對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身而言，雖然，目前存在因?yàn)榫用耦A(yù)期下降導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)買力暫時(shí)不足的情況，但全國(guó)總體房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅下跌。

    我不認(rèn)為房地產(chǎn)商不可以降價(jià)。只是如果降價(jià)，應(yīng)該給老百姓補(bǔ)償，要考慮老百姓的利益，要有社會(huì)責(zé)任，不能剛買完就降價(jià)。

    房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)購(gòu)房老百姓承擔(dān)責(zé)任，也要為老百姓多生產(chǎn)低價(jià)位的房子，讓普通老百姓買得起房。

    我一直主張不準(zhǔn)高價(jià)拍地、不準(zhǔn)把利潤(rùn)擠干、不準(zhǔn)通過(guò)炒作把所有利潤(rùn)都拿到自己手里，同時(shí)，我認(rèn)為賣房要低價(jià)位，高品質(zhì)，或中價(jià)位，高品質(zhì)。我認(rèn)為，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把房屋的漲價(jià)空間留給購(gòu)房居民，而不是要設(shè)法通過(guò)某種“營(yíng)銷”把潛在的利益擠干，更不要因企業(yè)自身舉措失當(dāng)而盲目漲落價(jià)格，使居民剛買了房就受到不應(yīng)受到的財(cái)產(chǎn)損失。

    現(xiàn)在，我國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)，雖然去年房?jī)r(jià)曾較大幅度增長(zhǎng)，但是今年漲幅已恢復(fù)平穩(wěn)，這說(shuō)明宏觀政策在調(diào)控房?jī)r(jià)上已取得了明顯成效。我們應(yīng)按照國(guó)務(wù)院和中央的要求，避免經(jīng)濟(jì)發(fā)生大的起落，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

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