京城二手房非理性漲價能走多遠

　　"見過漲價的，沒見過這樣漲的。"剛剛與崇文門新怡家園一套二手房"失之交臂"的老張怎么也想不明白，短短的兩天之內，"苦談"近一個月、眼看就要簽約付款的房子，卻被業(yè)主臨時調價，2.5萬元/平方米提高到2.7萬元/平方米，總價一下子漲了近20萬元。"北京的房子就這么好賣？"

　　近期在北京的二手房市場中，類似老張遭遇的這種臨時漲價、簽約時跳單的情況屢見不鮮。來自21世紀不動產、我愛我家等一線中介機構的信息顯示，從5月起，伴隨著新房價格的上調，北京二手房的小業(yè)主們也開始跟風調價，特別是6月中下旬至今，接二連三出現(xiàn)的地王更讓小業(yè)主們有了坐地提價的"底氣"，二手房價格幾乎每天都在變化。

　　然而，在價格大幅攀升的同時，一些上漲幅度較大的區(qū)域內出現(xiàn)了滯銷狀況，二手房的交易量及庫存量也在不斷上漲，對此一些大型經紀公司紛紛對市場的盲目漲價進行警示：從年初開始回暖，先后經歷了量漲價提、地王效應的二手房市場，其非理性提價恐怕走不了多遠。

　　伴隨新房價格上調

　　京城二手房"坐地起價"

　　"前幾天看這套房子不是才180萬嘛，現(xiàn)在怎么全漲到280萬了。"每個走過新世界家園邊上的二手房中介公司一條街的人，全會被邊上不斷刷新的二手房價格震驚住。

　　"這個漲幅還不算高的。"中原地產的一位經紀人向記者表示。據(jù)他介紹，目前該區(qū)域內的二手房主要包括新怡家園、新景家園、都市馨園、富貴園、國瑞城等幾個項目，其中中小戶型大部分為回遷房，商品房的面積全在200平方米以上，相比今年春節(jié)的價格，回遷房的價格上漲了近6000元/平方米，商品房上漲近1.2萬元/平方米。

　　"漲得最快的就是這里的大戶型"，美聯(lián)地產的一位經紀人告訴記者，3月份的時候這里220平方米的大戶型最低報價為1.9萬元/平方米，前幾天成交了一套3.2萬元/平方米的，價格已經比最低時候高出來286萬元，最近有的新房報價已經達到了3.5萬元/平方米。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前崇文門區(qū)域在售的220平方米的大戶型報價全在660萬元/套左右，一些中介公司櫥窗里甚至出現(xiàn)了一些2000多萬元的天價二手房，報價比年初漲了近一倍。就連都市馨園半地下室的報價也達到了1.7萬元/平方米左右。

　　小業(yè)主坐地起價的現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在崇文門地區(qū)，根據(jù)北京市統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份北京市二手房交易量達到今年以來的最高值，交易價格快速上漲。6月份10家重點房地產經紀公司二手房成交均價為9828元/平方米，比5月份增加455元/平方米。6月上旬、中旬和下旬二手房成交均價分別為9485元/平方米、9712元/平方米和10189元/平方米，分別比5月同期增加32元/平方米、373元/平方米和252元/平方米。

　　6月下旬二手房成交均價達到今年以來的最高點，比3月中旬二手房成交均價最低點8923元/平方米提高了1266元/平方米。其中崇文區(qū)和朝陽區(qū)二手房價格上漲最快，分別比5月份提高1323元/平方米和753元/平方米。

　　而來自我愛我家的區(qū)域調研也證實了二手房價格普遍上漲的事實。與年初相比，目前北京二手房市場各區(qū)域的交易均價都已呈現(xiàn)出不同程度的上漲行情。其中，望京、CBD、亞運村、月壇及紫竹橋等二級區(qū)域的價格增勢較為明顯。

　　其中，在去年底經歷了韓日客群大量離場的望京，由于在年后迎來了買方客群購房需求的井噴加速了此區(qū)域內房源交易量的迅猛攀升，而市場行情的升溫也間接帶動了房價的觸底反彈，由此導致半年內望京二手房價漲幅超21%。

　　此外，奧運會過后，失去了強勢利好支撐的亞運村區(qū)域的二手房價也出現(xiàn)了明顯的探底，但隨著年初市場交易的驟然轉暖，大量購房客群的涌入急速推升了其交易價格的上攻，相比1月份其價格漲幅也達18.8%；除此之外，CBD、月壇以及紫竹橋區(qū)域的價格攀升趨勢則是由于政府相關規(guī)劃所推動的結果。前者的交易均價是伴隨著CBD中央商務區(qū)東擴規(guī)劃的利好而保持穩(wěn)步上揚的，其半年的增幅比例為16.25%；而此前區(qū)位優(yōu)勢并不明顯的月壇及紫竹橋則受益于金融街西延的政策推動，半年內其價格漲幅已達25.91%。

　　高房價嚇退"剛需族"

　　地王效應已近透支

　　從10.22億元的廣渠路10號地，到19.6億元的奧運村鄉(xiāng)，再到40.6億元的廣渠路15號地，以及業(yè)內預計將達80億元的國貿東側"中服地塊"，2009年地王的紀錄將被不斷刷新。根據(jù)中易安市場數(shù)據(jù)，這些地段隨著開發(fā)商的高價拿地，周邊二手房已經出現(xiàn)了接近10%的價格上漲，與此同時，其他區(qū)域二手房的小業(yè)主們也開始對未來樓市上漲有了更多的期待。

　　"樓市貌似回暖的行情也讓部分業(yè)主心態(tài)再次變得浮躁，業(yè)主普遍出現(xiàn)了提高房源掛牌價的情況。"但中易安地產擔保有限公司市場總監(jiān)徐東華認為，實際的市場行情與價格上漲趨勢并不一致。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，這些區(qū)域二手房價格的略微變動，已導致很多消費者重回觀望。"樓市經歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現(xiàn)’賣方市場’一邊倒的局面已經很難，盲目的漲價很可能讓自己的房產出售更為艱難。"

　　記者從今年地王誕生最多的廣渠路區(qū)域了解到，目前已經出現(xiàn)了由于業(yè)主盲目漲價導致滯銷的情況。根據(jù)統(tǒng)計顯示，從5月底至今，廣渠路、雙井區(qū)域二手房成交價格上漲4.5%左右，但是總成交量卻下降了20%左右。以富力城為例，自廣渠路10號地拍賣之后該項目普遍報價便由22000元/平方米上漲至24000元/平方米，甚至在該項目D區(qū)已經出現(xiàn)了28000元-30000元/平方米的高價，但是其6月份的實際成交量卻環(huán)比下降了30%。

　　下調的不單單是個別區(qū)域的成交量，還有整個北京市二手房存量的消耗速度。

　　來自北京市房地產交易管理網的數(shù)據(jù)顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來出現(xiàn)了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環(huán)比下降37%和14%。

　　"換句話說，現(xiàn)在二手房的房源在不斷增加，價格也在不斷上漲，小業(yè)主們的提價已把一部分剛性需求的購房者嚇跑了，但投資者的入市量又不足以彌補那部分走掉的剛性需求者，因此就出現(xiàn)市場消耗速度逐月遞減的局面。"

　　在徐東華看來，除了房價上漲因素，小業(yè)主們"惜售"，甚至"坐地起價"才是二手房交易量下降的主因。"’地王’誕生后，許多業(yè)主的心態(tài)已經出現(xiàn)了明顯變化，認為自己的房產是’香餑餑’，而不再急于賣房。"

　　中介不看好樓市未來

　　年底價格回調可能加大

　　"目前很多區(qū)域的二手房價都已經超過了歷史最高點，一部分必須買房的’剛需族’卻因為買不起而被迫觀望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場很難說能支撐多長時間。"中大恒基市場部經理張大偉說，在2007年房價第一次飛漲的時候，二手房中介公司都以一個月開幾十家門店的速度擴張，但是今年成交量已經超過2007年同期，卻基本沒有公司開新店，這說明眾家中介公司對未來市場的前景也不看好。

　　記者在崇文門附近的中介公司一條街觀察了近兩個小時，正是下班時間，盡管常有人駐足觀望，但基本上只聽經紀人介紹一下就直搖頭。一位經紀人向記者表示，進入7月份以來，單子的成交周期明顯延長了，自己快半個月才成交一單。

　　對此，21世紀不動產高級分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價格的明顯回調加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場整體的火爆行情，隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場單月交易總量屢創(chuàng)新高。同時，交易總量的井噴導致了交易價格的非理性上漲，自第二季度開始，二手房交易均價出現(xiàn)了明顯上行走勢。"前半年剛性自住需求的集中釋放帶來了后續(xù)需求不足，加之部分業(yè)主盲目提價導致觀望情緒回潮，這些因素將迫使房價面臨再次回落，量價齊降或許會成為后半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律。"

　　走勢背離宏觀經濟

　　通脹預期難以久撐市場

　　除了市場本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀經濟的走向也將影響下半年二手房市場的走向。

　　"從政策支撐層面來看，直接促成此前二手房回暖的營業(yè)稅等現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時間節(jié)點僅截止到今年年底，其未來動向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數(shù)。"孟奇認為，從目前二手房市場的走向來看，如果價格繼續(xù)"瘋漲"，此前為了刺激市場回暖的二手房稅收優(yōu)惠政策將很難持續(xù)下去，加之隨著4萬億元的逐漸投入，國家財政的赤字面不斷加大，此時樓市如果過熱，難保財稅部門不重新調高相關房地產稅費。

　　在宏觀經濟層面，中國不動產研究中心研究院李方新認為，近期股市、房市出現(xiàn)的回升跡象，在實體經濟尚未復蘇的情況下，與流動性充裕和通脹預期有很大關系。"從經濟運行的邏輯分析，這種上漲是難以為繼的。"在他看來，按照以往的經驗，房價上漲確實是先于物價上漲的，但其前提是宏觀經濟運行已完全好轉的情況下。"可現(xiàn)在我國的情況是宏觀經濟并沒完全好轉，沒經過真正調整的房地產市場走出了一輪背離宏觀經濟基本面的走勢，這讓國家多年來的房地產調控政策受到威脅。人們不禁擔心，這一輪反彈行情會不會演繹成房地產全面上漲、泡沫再次破裂的局面，進而全面影響經濟。"

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