醞釀了兩年多之久的上海基準地價更新工作幾近完成，已形成報告通過了專業(yè)機構(gòu)的論證，目前正在政府部門間征詢意見。這也是上海自2003年以來首次更新土地基準地價。

　　基準地價大幅調(diào)高

　　所謂基準地價，即在正常市場條件下，按照不同區(qū)域、不同年限和不同用途等，對土地分別確定平均價格，為確定土地出讓底價和土地市場交易提供價格參考，供土地使用權(quán)出讓測算出讓金使用。簡單點說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府對土地所確定的平均價格。

　　可查資料顯示，上�，F(xiàn)行的土地基準地價以2003年6月30日為基準日，一直沿用至今。在現(xiàn)行基準地價中，商業(yè)、辦公、住宅價格均為對應(yīng)級別平均容積率下的樓面地價；工業(yè)用途3、4、5級為對應(yīng)級別平均容積率下的樓面地價，其余級別為地面價。

　　近年來不斷攀升的上海土地成交價格顯然已讓現(xiàn)行基準地價幾乎失去了應(yīng)有的參考價值。以近年來地王頻出的上海住宅用地來看，如2009年12月23日中建地產(chǎn)拍得的新江灣城C6地塊，以相對應(yīng)的容積率1.0計算，成交樓面價為32484元/平方米；而按2003版基準地價，新江灣城屬于6級，居住用地對應(yīng)2.3容積率下的基準地價僅為1500元/平方米。

　　商業(yè)地塊方面同樣如此。今年2月8日，新黃浦、新世界聯(lián)合體34.1億元鯨吞黃浦163地塊，成交樓面價達51820元，這一價格與當初的基準地價12260元/平方米相比，翻了4倍多。

　　從早報記者昨日獨家拿到的《上海市2010年基準地價更新成果報告》來看，更新后的基準地價基準日為2010年1月1日，與現(xiàn)行的2003年版基準地價一樣，仍將全部土地分為11級，除灘涂地價沒有確定之外，其余根據(jù)分級不同，分別制定土地基準價格。不同的是，住宅、商業(yè)、辦公等類型的土地基準地價與原先相比均成倍增長，工業(yè)類型的漲幅較小。

　　以房價上漲幅度最大的住宅來看，2003年版的基準地價中2級住宅用地容積率設(shè)為2.5，基準地價則為6200元/平方米；而更新后的2級住宅用地設(shè)定容積率仍為2.5，基準地價已上漲至15340元/平方米，翻了兩倍多。

　　其余級別住宅用地容積率設(shè)定標準均有所提高，體現(xiàn)了政府"集約型用地"的思路；同時基準地價是之前的2-4倍。

　　漲幅最大的是7、8級住宅用地，基準價格分別是之前的4.1和4.2倍。

　　土地級別劃分生變

　　此外，擬議中的最新基準地價，對土地級別的劃分也有較大變化。在2003年版的基準定價中，住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)這四種不同性質(zhì)的土地區(qū)域級別統(tǒng)一劃分；而更新后，這四種性質(zhì)的用地區(qū)域級別被建議分別劃分：居住用地和工業(yè)用地主要以環(huán)線為劃分依據(jù)，而商業(yè)用地則主要以核心商圈為中心進行劃分，辦公用地則采取環(huán)線與核心商圈相結(jié)合的方式來劃分。

　
　　浦東陸家嘴區(qū)域及新上海城僅被劃為2級商業(yè)用地。此外，2級商業(yè)用地還包括四川北路、福州路、金陵東路、衡山路、豫園、靜安寺、中山公園、虹橋幾個商圈的核心地帶。以商業(yè)中心劃分用地級別，這應(yīng)該是基準地價更新后的一大變革。

　　擬議中的新版基準地價還明確設(shè)定了基準地價容積率修正系數(shù)表。此次更新后，將對居住、商業(yè)、辦公三種性質(zhì)的土地在不同實際容積率水平下，設(shè)定相應(yīng)的基準地價修正系數(shù)，以使得基準地價更具參考價值。

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