資本市場融資通道收縮，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房抵押貸款、信托融資都已收緊。房企融資盛宴已然結(jié)束。

　　5月13日，招商地產(chǎn)公告其50億增發(fā)撤銷。這一消息，令本來漸次收緊的房地產(chǎn)融資再添陰霾。而除了資本市場融資通道收縮之外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房抵押貸款、信托融資等都已收緊。隨著市場成交的下滑，部分負(fù)債較高、銷售不暢、周轉(zhuǎn)變慢的公司，將面臨資金危機(jī)。

　　資金緊張成定局

　　招商地產(chǎn)撤銷增發(fā)方案掀起了資本市場的波瀾，再次引發(fā)市場對于房地產(chǎn)公司資金鏈的擔(dān)憂。招商地產(chǎn)并非個案，其他如萬科、保利等公司的融資方案也已擱淺。

　　近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-4月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)顯示，1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源21603億元，同比增長59.9%，環(huán)比1-3月則減少1.5個百分點，4月環(huán)比3月更下跌了7.4%。

　　從數(shù)據(jù)可看出，房企資金來源增幅峰值出現(xiàn)在今年1-2月，接下來增幅持續(xù)收窄，房企資金面將由寬松向緊張慢慢演變，業(yè)內(nèi)預(yù)計，下半年部分房企資金將出現(xiàn)一定程度的緊張。

　　數(shù)據(jù)在一定程度上也反映了今年以來房地產(chǎn)資金來源持續(xù)收緊的真實狀態(tài)。最直接的就是開發(fā)貸，多家商業(yè)銀行透露，目前已上調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，約為10%。并且不能針對土地進(jìn)行抵押貸款，而必須是在建建筑；進(jìn)入5月份以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也再未出現(xiàn)。

　　此外，新政將投資、投機(jī)購房逐步擠出，房地產(chǎn)公司來自銷售貸款的資金開始減少。萬科4月份銷售環(huán)比3月已經(jīng)出現(xiàn)下滑，中國海外4月份實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額48.8億港元及銷售面積39.3萬平方米，同比分別下降9.2%和32.0%。而據(jù)恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞透露，恒大在4月下旬新政出臺后，銷售即出現(xiàn)放緩，公司經(jīng)研究后決定進(jìn)行8.5折促銷。

　　招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌表示，國務(wù)院國發(fā)10號文十條，里面最核心的是收緊房地產(chǎn)信貸，就是二套房、三套房的按揭。收緊之后肯定會影響市場，也就是說資金總量會減少，對銷售價格、銷售量都會帶來相應(yīng)的影響。

　　"從市場環(huán)境看，我認(rèn)為流動性會越來越緊。"瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理陶冬認(rèn)為，房地產(chǎn)運作可能要準(zhǔn)備面臨兩年左右資金緊張的市場環(huán)境。

　　高價地的風(fēng)險

　　潘石屹日前提供的27家房企2009年凈負(fù)債權(quán)益比排名表顯示，負(fù)債最高的前三位分別是綠城中國、富力地產(chǎn)、復(fù)地，綠城的凈負(fù)債權(quán)益比接近160%，富力和復(fù)地均超過100%。

　　這一排名表將綠城中國推至風(fēng)口浪尖。高負(fù)債是綠城一直以來的特征，綠城中國董事長宋衛(wèi)平曾對記者表示，負(fù)債高并不可怕。綠城唯一的風(fēng)險是土地能否順利變現(xiàn)，在每次拿地時，綠城都會做審慎的評估。

　　在樓市火爆的2007年、2008年及2009年，綠城被外界認(rèn)為拿了不少高價地。據(jù)悉，綠城中國今年的銷售目標(biāo)約為670億元。清華大學(xué)博士、貝塔咨詢工作室合伙人杜麗虹認(rèn)為，綠城的財務(wù)安全與否，取決于其在未來的兩三年能否順利實現(xiàn)銷售目標(biāo)。

　　金地、保利是另外兩家被認(rèn)為在2009年拿地過多的公司，截至今年一季度，金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)數(shù)，金地為-34.05億元，保利地產(chǎn)為-150.16億元。

　　此外，中國海外雖然凈負(fù)債權(quán)益比在20%以內(nèi)，但集團(tuán)去年大幅拿地，依然占用了相對多資金，令手頭現(xiàn)金減少。數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，中國海外在支付超過127億港元地價及相關(guān)費用、15億港元收購?fù)槡る娖鞴�業(yè)有限公司控股權(quán)，以及償還母公司人民幣65億元的情況下，集團(tuán)的綜合凈借貸短暫上升至50%的較高水準(zhǔn)，而手頭上的現(xiàn)金則從去年年底的238.9億港元減少至約為158.1億港元。

　　變慢的存貨周轉(zhuǎn)

　　5月16日，宣布全國樓盤8.5折優(yōu)惠的恒大地產(chǎn)合肥項目開盤，當(dāng)天認(rèn)購全線8.5折，優(yōu)惠幅度最低至8.3折左右，最低單價低至4780元/平米，實現(xiàn)認(rèn)購金額逾2億元。

　　"關(guān)于何時降價，怎么降，地產(chǎn)商都會有一個戰(zhàn)略研究部門，"恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞說，不方便對其他公司的動向做出評論，恒大的策略是快速開發(fā)，降低存貨，公司最快的一個項目從拿地到開盤僅用了6個月。

　　但其他公司似乎并不像恒大這樣急于推貨變現(xiàn)。上周末，萬科僅對北京紫苑項目最后的兩棟樓進(jìn)行了價格微調(diào)后推出。

　　而一向標(biāo)榜高周轉(zhuǎn)的萬科存貨周轉(zhuǎn)速度在變慢。研究報告指出，2005年-2007年，萬科的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直在0.90倍以上，2008年行業(yè)低谷的時候，下降至0.45倍。而在2009年市場復(fù)蘇的時候，許多企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)恢復(fù)或接近2007年的水平，萬科卻僅提高至0.53倍。

　　以萬科今年的一季報計算，萬科的周轉(zhuǎn)率為0.50倍左右。而這與萬科向高端項目拓展的聯(lián)系非常大。

　　在深圳、上海、北京，萬科高端房占比越來越大。萬科總裁郁亮在業(yè)績推介會上表示，預(yù)計下半年的供應(yīng)量會增加，相對來說高端房的比例會大一些，因為去年最好賣的是高端房。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自去年遠(yuǎn)洋萬和城成功銷售后，高端地產(chǎn)比例大幅增加。其在大望京拿地，樓面地價高達(dá)27000余元/平米，即表示是看好該地塊未來開發(fā)高端住宅的潛力。

　　其余如保利、華潤等品牌地產(chǎn)商，產(chǎn)品高端化的趨勢愈演愈烈。

　　但"世界各國的經(jīng)驗都表明，高端住宅相對于普通住宅，價格都有更明顯的波動性，因此在經(jīng)濟(jì)低谷當(dāng)中，高端住宅受到的沖擊也必然更大。"杜麗虹表示，高端化的步伐越快，潛在的風(fēng)險就越大。

　　申銀萬國研究報告認(rèn)為，此輪調(diào)整不同于2008年，房價下調(diào)壓力更大，其判斷全國整體房價調(diào)整幅度在10%以內(nèi)，一線城市和部分房價上漲過快的二線城市，價格調(diào)整幅度在30%左右；此輪行業(yè)調(diào)整時間會更長，預(yù)計大開發(fā)商在二、三季度會開始適度調(diào)整價格，而市場整體完成價格調(diào)整可能要待明年上半年。

　　另一方面，敏銳的先行者已經(jīng)在準(zhǔn)備迎接并購和整合。夏海鈞透露，在今年3月恒大就發(fā)了一筆5年期美元債，由于人民幣升值預(yù)期的存在，這筆債的資金成本并不高，和銀行貸款差不多。公司在今年年初就判斷房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)調(diào)整，因此提早布局資金準(zhǔn)備并購；目前的8.5折促銷，也是為了回籠現(xiàn)金，應(yīng)對調(diào)整，同時尋找整合市場的良機(jī)。

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