“面對史上最嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策和一些城市住宅限購令的出臺(tái)，我認(rèn)為這無疑會(huì)促進(jìn)中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生7大轉(zhuǎn)變。”作為中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長，我在河北房地產(chǎn)2011年創(chuàng)新峰會(huì)上的這一演講，引起了現(xiàn)場眾多與會(huì)者的關(guān)注與共鳴。369人才網(wǎng)帶各位看一看房產(chǎn)名人是怎么分析整個(gè)事件的。
　　
　　這7大轉(zhuǎn)變是：
　　
　　第一點(diǎn)，從房地產(chǎn)市場本身的問題向社會(huì)問題轉(zhuǎn)變。
　　
　　房地產(chǎn)問題到現(xiàn)在已經(jīng)不是簡單的房地產(chǎn)行業(yè)的問題，而是中國的經(jīng)濟(jì)問題、民生問題、社會(huì)問題和政治問題�！跋拶徚睢�，雖然不是最好的招兒，但是行之有效，雖然手法比較笨，但是管用。所以應(yīng)該說這次“限購令”之后，房地產(chǎn)的銷售量和價(jià)格大幅度的攀升勢頭被有效的控制了下來。
　　
　　第二點(diǎn)，房地產(chǎn)市場從單純的商品房單軌制，向商品房和保障房雙軌制轉(zhuǎn)變。
　　
　　大家看到國家已經(jīng)下決心建設(shè)1000萬套保障房，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確指出，保障房一定要拿下，一定要和地方政府業(yè)績掛鉤。政府應(yīng)該抓什么？抓保障房，只有把保障房做好了，商品房市場才會(huì)遵循市場規(guī)律搞好。
　　
　　第三點(diǎn)，房地產(chǎn)迅速向2、3線城市拓展。
　　
　　房地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。
　　
　　從今年開始，大量的開發(fā)商會(huì)加速從一線城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴(kuò)大。
　　
　　第四點(diǎn)，房地產(chǎn)交易從單純的一手房為主，向二手房轉(zhuǎn)變。
　　
　　現(xiàn)在石家莊一手房的交易量還比較高，但是北京、上海，二手房交易量比一手房高，達(dá)到了1.5：1的比例，石家莊在3年之內(nèi)也會(huì)出現(xiàn)這樣的轉(zhuǎn)變。很多房屋中介機(jī)構(gòu)也認(rèn)為這是一個(gè)方向。
　　
　　第五點(diǎn)，社會(huì)上房地產(chǎn)市場的矛盾開始向戶口政策不合理的矛盾轉(zhuǎn)變。
　　
　　這次石家莊的限購政策大家都看到了，聰明的石家莊市政府，搞了個(gè)“明修棧道、暗度陳倉”的策略，一方面在出臺(tái)房地產(chǎn)限購政策的同時(shí)，另一方面，放松了城市戶口的限制，使限購泄力。這一舉措符合石家莊形狀。
　　
　　這次宏觀調(diào)控，在北京如果說大家對北京的“限購令”有意見的話，就集中體現(xiàn)在和反映在在戶籍問題上，“本身戶口制度就不合理，建立在這個(gè)制度上的限購政策能合理嗎？”。我認(rèn)為：房地產(chǎn)的矛盾向戶口轉(zhuǎn)移之后，可以加速戶口問題的解決，戶口背后不僅是房子，還有教育、醫(yī)療等等復(fù)雜的社會(huì)問題。
　　
　　第六點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商從熱衷于住宅開發(fā)開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。
　　
　　石家莊的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)比較熱了，而且綜合體也不少，這是在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，特別是嚴(yán)厲的土地增值稅征收情況下，會(huì)算賬的開發(fā)商沒辦法的辦法，商業(yè)地產(chǎn)的春天，真的來了。
　　
　　第七點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉(zhuǎn)變。
　　
　　房地產(chǎn)能火起來，主要得益于“杠桿效應(yīng)”，即：房地產(chǎn)開發(fā)商，用25%左右的資金，就可以依靠開發(fā)貸款，撬動(dòng)100%的項(xiàng)目開發(fā)，投資回報(bào)率能不高嗎？甚至：房地產(chǎn)公司可以上市，可以信托融資，可以股權(quán)融資。
　　
　　買房者呢：20—30%的首付，利用銀行按揭，就可以買到100%的房子，炒房者，也是渾水摸魚，獲利不少。
　　
　　現(xiàn)在，金融政策全面收緊，開發(fā)貸款嚴(yán)格了，個(gè)人購房首付提高了，甚至按揭也受到嚴(yán)格限制，杠桿失去后的房地產(chǎn)，資金緊張會(huì)成為常態(tài)，過緊日子在所難免。

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