負(fù)債率高、融資困難、銷售低迷，擺在國內(nèi)大型地產(chǎn)企業(yè)面前的困難一重接一重。國內(nèi)土地儲備排在前列的兩大地產(chǎn)企業(yè)恒大地產(chǎn)和碧桂園率先啟動，在國內(nèi)外資本市場上頻頻出手，籌措資金為可能到來的更加嚴(yán)峻的形勢布局。根據(jù)恒大地產(chǎn)發(fā)布的最新消息，恒大地產(chǎn)以5億美元（約38.75億港元）的價格向劉鑾雄控制的華人置業(yè)出售江蘇省啟東一幅地皮49%股權(quán)。與此同時，為了回籠資金碧桂園在全國展開降價促銷活動。

　　地產(chǎn)企業(yè)嘗試多元化融資

　　前日晚間恒大地產(chǎn)在香港發(fā)布消息，此次恒大出售的地皮位于江蘇省啟東市寅陽鎮(zhèn)，總面積約133.5萬平方米，預(yù)計用作開發(fā)住宅、商業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施，估計總建筑樓面面積158萬平方米，首階段的發(fā)展項目已經(jīng)施工，此地塊是恒大旗下一個重要的發(fā)展項目。恒大地產(chǎn)表示，該地皮目前估值約83.8億元，恒大將持有余下51%股權(quán)。有關(guān)業(yè)內(nèi)分析人士指出，恒大地產(chǎn)此次出讓土地就是為后續(xù)項目的開發(fā)和可能的融資問題提前布局。而從項目出讓的價格來看，該項目的出讓價格遠(yuǎn)高于當(dāng)初的購入價格，通過此番資本運作，恒大地產(chǎn)實際上已將一部分土地升值利潤收入囊中。

　　對于碧桂園來說，融資同樣是個大問題。近日，其在全國范圍內(nèi)展開了降價行動，以回籠更多的資金。5月以來，碧桂園在廣州、南京的樓盤集體促銷，優(yōu)惠房源被市場搶購一空。碧桂園"五一"假期銷售達(dá)到34億元，是去年同期的207%，低價出貨策略效果明顯，大量資金回籠緩解了碧桂園面臨的資金問題。"賣地、賣房在目前并非開發(fā)商首選的籌資方式，開發(fā)商更擔(dān)心降價可能導(dǎo)致價格雪崩。"國內(nèi)一地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人向記者透露。資金鏈越來越緊張，國內(nèi)融資處處碰壁，開發(fā)商不得不走出國門尋求國際資本融資。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，內(nèi)地房企大批通過海外發(fā)行高息債券等方式融資，融資總額已經(jīng)超過數(shù)百億元，海外發(fā)債融資的企業(yè)包括華南城、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、中駿置業(yè)等國內(nèi)地產(chǎn)公司，其中華南城的融資利率達(dá)13.5%。有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)測，今年國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)海外融資總額可能超過創(chuàng)紀(jì)錄的1000億元。

　　從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，海外資金確實正源源不斷進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)，海外發(fā)債已成為增速最快的地產(chǎn)企業(yè)資金融資渠道。據(jù)統(tǒng)計，1月至4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源25362億元，同比增長17.4%。而其中，利用外資達(dá)到222億元，增長62.3%，大幅高于國內(nèi)貸款、自籌資金等融資渠道。

　　地產(chǎn)企業(yè)明年起日子會更難過

　　伴隨不斷深入的宏觀調(diào)控，開發(fā)商面臨的困難正不斷的增加，其中尤其引人關(guān)注的是存貨和負(fù)債。據(jù)統(tǒng)計，一季度，國內(nèi)全部136家上市地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總計11583億元，比去年同期的12493億元上升了8299億元，上升幅度達(dá)到50.5%，負(fù)債呈上升態(tài)勢的上市房企達(dá)到105家，占到了上市公司總數(shù)的77%。其中，萬科A的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76%，保利地產(chǎn)81.4%，金地集團(tuán)達(dá)到72.14%，均比去年同期上升了5到8個百分點。今年一季度，全部136家上市地產(chǎn)企業(yè)存貨總量達(dá)到9865.13億元，比去年同期的7041.46億元增加了2823.7億元，增幅達(dá)到40%以上。"開發(fā)商需要大量資金開發(fā)土地，這是開發(fā)商面臨的主要問題，而負(fù)債壓力可能在未來兩到三年顯現(xiàn)。"業(yè)內(nèi)有關(guān)分析人士向記者透露，2009年到2010年期間，開發(fā)商拿地達(dá)到高峰，由于國家規(guī)定土地閑置一年以上不滿兩年的，征收閑置費；閑置兩年以上的，必須堅決收回。開發(fā)商今年就將面臨大量土地進(jìn)入開發(fā)周期，這些項目啟動需要大量資金，在銷售受阻、貸款困難的情況下，開發(fā)商只能尋求海外融資來盤活資產(chǎn)。從債務(wù)方面來看，由于地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債主要是購地時的借款，大部分是三年期貸款，這部分資金最早也要到明年開始償還，因此短期內(nèi)開發(fā)商還沒有還債壓力。但是如果今年市場情況進(jìn)一步惡化，一方面沒有錢開發(fā)土地，一方面又要面臨大量到期債務(wù)，2012年到2015年，地產(chǎn)企業(yè)的日子將相當(dāng)難過。

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