宏觀方面的有利因素：2008年9月15日，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率：從2008年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；從2008年9月25日起，中小存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。這預(yù)示著宏觀調(diào)控、緊縮接近尾聲，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)無疑給了一絲陽光，預(yù)期有利于打破市場(chǎng)觀望氣氛。

　　但是地產(chǎn)行業(yè)目前市場(chǎng)狀況卻有點(diǎn)亂，非常奇怪而嚴(yán)峻：尤其是近期針對(duì)行業(yè)龍頭萬科而連續(xù)制造的虛假謠傳事件，這不僅加劇觀望，更會(huì)加劇市場(chǎng)恐慌、加劇投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。這不是我們希望看到的調(diào)整方式，目前萬科還是行業(yè)的一線希望，但如此打擊行業(yè)龍頭勢(shì)必會(huì)加大行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。而且目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂觀，如果這種行為再繼續(xù)的話，行業(yè)因謠言而崩潰也不是不可能。由此我們對(duì)行業(yè)的發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)也是感到深深憂慮，不禁要問到底誰會(huì)真正從中受益？故在下文中對(duì)事件做一簡(jiǎn)單回顧與評(píng)論。

　　事件：

　　1.近一周內(nèi)的很短的時(shí)間內(nèi)圍繞萬科的"惡搞"打擊事件在連續(xù)發(fā)生，一會(huì)有個(gè)瞬間大面積流傳于業(yè)內(nèi)和投資界的"松山湖會(huì)議"記錄，一會(huì)又有媒體傳言說萬科將會(huì)對(duì)降價(jià)樓盤的前期客戶進(jìn)行補(bǔ)償。萬科正式對(duì)上述不實(shí)傳言已及時(shí)進(jìn)行澄清。

　　2.然而是一波未平，一波又起，針對(duì)萬科的"惡搞"似乎沒有停止的跡象，一副窮追猛打的樣子。在這個(gè)中秋節(jié)日期間，筆者又看到媒體報(bào)道說萬科東莞松山湖項(xiàng)目銷售的5億元款項(xiàng)沒有進(jìn)入政府指定賬戶，有挪用的嫌疑。

　　3. 9月13日，深圳萬科城銷售現(xiàn)場(chǎng)又發(fā)生暴力事件，被打者包括業(yè)主和保安，打人者身份不明，警方已經(jīng)介入調(diào)查。

　　評(píng)論：

　　1.關(guān)于萬科補(bǔ)償和"松山湖會(huì)議"兩個(gè)謠傳事件，我們?cè)?月12日的萬科公司點(diǎn)評(píng)（"市場(chǎng)化社會(huì)需要保有契約精神"）中已經(jīng)明確：

　　我們認(rèn)為萬科的立場(chǎng)是合理合法的，當(dāng)初市場(chǎng)一路上漲時(shí)，開發(fā)商對(duì)同一個(gè)樓盤的前期銷售也沒有說要追加差價(jià)款呀，孰掙孰賠純屬周期和個(gè)人判斷使然，無論如何市場(chǎng)化社會(huì)需要保有契約精神，否則易加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場(chǎng)處于調(diào)整期，而作為行業(yè)的龍頭，市場(chǎng)策略勢(shì)必經(jīng)常會(huì)先人一步，因此萬科更易經(jīng)常處于風(fēng)頭浪尖，包括前幾日謠傳中的"松山湖會(huì)議"，我們認(rèn)為無論是真是假，即使真有其事，也是合理的公司行為，但謠傳這種方式本身卻更易擾亂市場(chǎng)，加劇投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.關(guān)于銷售款項(xiàng)沒有進(jìn)入指定賬戶的說法，需要向上市公司進(jìn)行了解。不過實(shí)際上筆者并不認(rèn)同某些地方政府對(duì)銷售項(xiàng)目款專用的規(guī)定，雖然該規(guī)定可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在市場(chǎng)發(fā)燒的時(shí)候，但卻也會(huì)大大降低地產(chǎn)公司的資金使用效率，特別是對(duì)中大型開發(fā)商而言。筆者認(rèn)為，資金和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制和收益的匹配，應(yīng)該是從公司整體層面考慮，如同portfolio管理的思想，而且風(fēng)險(xiǎn)控制更多的需要取決于公司本身的意識(shí)，政府去規(guī)定比如銷售款項(xiàng)目專用并不見得明智。所以實(shí)際上一些地方政府對(duì)此也沒有真正執(zhí)行。

　　3.萬科城暴力事件，更是加深了"這是一系列針對(duì)萬科的行為"的懷疑。

　　4.不過，筆者在本文中更需要表達(dá)的是：為什么在短短的一周左右時(shí)間內(nèi)，針對(duì)萬科的謠傳這么多、這么密集？打擊萬科到底誰會(huì)是這些事件后面的真正受益者？

　　如果僅僅是前期買了高價(jià)房的前期業(yè)主，他們想必沒有這么大的能量在這么短的時(shí)間內(nèi)對(duì)萬科發(fā)起如此密集、強(qiáng)烈的謠言制造和散布。況且如果樓市崩潰，也會(huì)使經(jīng)濟(jì)基本面和國(guó)民收入惡化，無論業(yè)主或潛在購(gòu)房者都會(huì)遭受不利影響。

　　國(guó)內(nèi)的實(shí)力地產(chǎn)開發(fā)商大都與萬科面臨同樣的困境，這種破壞市場(chǎng)的行為顯然損人不利己。

　　筆者分析，只有持幣未入場(chǎng)的大資金和機(jī)構(gòu)才有動(dòng)機(jī)和實(shí)力�，F(xiàn)在各主要城市都有外資逆勢(shì)收購(gòu)物業(yè)、拿地的信息，難道國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰之時(shí)真會(huì)是外資成功抄底的時(shí)刻嗎？

　　當(dāng)然其中也有媒體的份，媒體喜歡抓眼球，但若真的是媒體從業(yè)者主動(dòng)在如此短的僅一周左右時(shí)間內(nèi)組織起這么一場(chǎng)針對(duì)萬科的連續(xù)、強(qiáng)烈、影響廣泛的謠言攻勢(shì)，筆者也是感到難以置信。也要問一聲，這還是汶川地震時(shí)我們看到的那個(gè)客觀、有良知、有公眾意識(shí)的媒體嗎？

　　5.這些事件對(duì)行業(yè)的惡劣影響，作為地產(chǎn)研究員，筆者感到很憂慮！

　　針對(duì)行業(yè)龍頭萬科而連續(xù)制造的虛假謠傳事件，這不僅加劇觀望，更會(huì)加劇市場(chǎng)恐慌、加劇投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。這不是我們希望看到的調(diào)整方式。

　　目前萬科還是行業(yè)的一線希望，但如此打擊行業(yè)龍頭勢(shì)必會(huì)加大行業(yè)和投資者的風(fēng)險(xiǎn)。而且目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，如果這種行為再繼續(xù)的話，行業(yè)因謠言而崩潰也不是不可能,由此我們對(duì)行業(yè)的發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)也是感到深深憂慮。

　　高房?jī)r(jià)和低收入的矛盾是存在的，行業(yè)是需要調(diào)整的，但我們不希望看到惡意行為造成的崩潰式調(diào)整。

　　6.但市場(chǎng)最亂之時(shí)往往也可能是轉(zhuǎn)機(jī)到來的時(shí)刻。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾、高房?jī)r(jià)低收入的矛盾還需要時(shí)間和調(diào)整來解決，目前也有點(diǎn)混亂，地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)仍會(huì)有波折，但市場(chǎng)最亂之時(shí)往往也可能是轉(zhuǎn)機(jī)到來的時(shí)刻。

　　而且2008年9月15日出臺(tái)的貸款利率下調(diào)政策預(yù)示著宏觀調(diào)控、緊縮接近尾聲，預(yù)期有利于打破市場(chǎng)觀望氣氛。同時(shí)考慮到目前一二線地產(chǎn)上市公司的估值都已經(jīng)達(dá)到歷史底部，我們建議投資者對(duì)萬科、保利之類的優(yōu)質(zhì)、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)公司擇機(jī)增持。

　　對(duì)行業(yè)評(píng)級(jí)暫時(shí)仍維持"同步大勢(shì)－A"，待市場(chǎng)和宏觀政策有進(jìn)一步利好之時(shí)，我們?cè)僬{(diào)高評(píng)級(jí)。

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