保利地產(chǎn)下屬保利置業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目保利家園，日前推出“價格保障計(jì)劃”。針對2008年9月28日至12月31日之間購買保利家園鄰里公寓的客戶，規(guī)定如截至2008年9月21日的公寓簽約均價高于截至2009年10月31日的公寓簽約均價，開發(fā)商將對參與價格保障計(jì)劃的客戶給予差價補(bǔ)償。

    保利地產(chǎn)是目前承諾補(bǔ)差價的地產(chǎn)商中最大的一家。它的這種行為是否會引領(lǐng)地產(chǎn)行業(yè)的一個差價補(bǔ)償風(fēng)潮？燕京地產(chǎn)研究所研究員孟斌認(rèn)為，全國頻現(xiàn)地產(chǎn)商承諾補(bǔ)差價，并非正常的市場行為，目前看這只是一種促銷手段，消費(fèi)者需小心，這種方式很難長久，對市場也不會形成大的沖擊。

    差價補(bǔ)償疑點(diǎn)

    保利家園此次的“價格保障計(jì)劃”卻引起業(yè)內(nèi)專家的質(zhì)疑。

    據(jù)記者了解，此次保利家園所指公寓簽約均價是以保利家園網(wǎng)上成交均價為基準(zhǔn)，9月28日起截至年底購買相關(guān)項(xiàng)目者都可參與這一計(jì)劃。保利家園這一保障計(jì)劃條款并未計(jì)入購房合同,但已由上海市嘉定區(qū)公證處進(jìn)行公證。據(jù)保利置業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理雷仲文對媒體稱，“此舉就是為培育客戶的購房信心”。

    保利家園位于嘉定新城核心位置，是該城內(nèi)首個項(xiàng)目，由保利置業(yè)集團(tuán)有限公司投資，上海保利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。該項(xiàng)目一期今年春天開盤，簽約率為90%，其間，房價有過一次小幅上揚(yáng)，漲幅為200元。目前均價為8600元，近期將新開一幢公寓，約兩百來套。

    在保利家園推出差價補(bǔ)償計(jì)劃當(dāng)天，該售樓現(xiàn)場人員爆滿。

    據(jù)記者從保利地產(chǎn)了解，保利廣州和北京等地項(xiàng)目均未有此類差價補(bǔ)償活動。

    而據(jù)京展擔(dān)保地產(chǎn)分析師戴曉光分析，保利家園所謂的“均價”實(shí)際上是個模糊概念，首先保利家園只是對此計(jì)劃進(jìn)行了公證，并未寫進(jìn)合同，如果房價真的下跌，如何兌現(xiàn)必然是個問題；而且，保利家園所指的公寓簽約均價參照的是保利家園的網(wǎng)上成交均價，而不是同區(qū)域的房屋成交均價，這樣即使同區(qū)域房價下跌，保利家園自己售價不跌，而是等“價格補(bǔ)償計(jì)劃”到期后再降價，購房者也無法等到差價補(bǔ)償。

    “顯然這只是地產(chǎn)商的一種營銷策略，像北京的華業(yè)玫瑰郡，主要是看準(zhǔn)了一些有購房意向的客戶擔(dān)心房價下跌的觀望心理，承諾差價補(bǔ)償以吸引客戶�！贝鲿怨庹f。

    促銷升級

    “‘金九銀十’這個傳統(tǒng)的售樓旺季，地產(chǎn)商可謂是花樣百出，目前市場頻現(xiàn)的‘差價補(bǔ)償’，實(shí)際上完全是一種促銷手段�！鄙虅�(wù)部市場運(yùn)行調(diào)控專家洪濤說，目前房地產(chǎn)市場形勢依然疲軟，開發(fā)商為了增加銷售業(yè)績，促銷手段可謂花樣百出。

    記者聯(lián)系北京市場多家地產(chǎn)公司，均得到因“差價補(bǔ)償”并不符合市場契約精神，違背了合同為由，稱不會有此承諾。

    9月中旬，地處東四環(huán)的北京華業(yè)玫瑰郡曾承諾將會根據(jù)特價房和前期售出房源的差價，全額補(bǔ)償老業(yè)主的資產(chǎn)損失，致使旗下樓盤一周內(nèi)急速成交房屋34套。

    同時9月中旬，地處東二環(huán)的凱德華璽也推出了“傾情奉獻(xiàn)·秋日共享——凱德華璽‘折桂卡’經(jīng)典綻放”活動，當(dāng)時有40位購房者換取了能夠抵充10萬元購房款的“折桂卡”。

    凱德華璽相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，公司暫時沒有“差價補(bǔ)償”計(jì)劃。而作為促銷手段，直接的折扣優(yōu)惠能給消費(fèi)者帶來實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠，同時也顯示了公司本身雄厚的資金實(shí)力。

    “促銷是一個方面，樓盤所處區(qū)域、樓盤配套以及開發(fā)商背景也是一個方面。對于購房者，還要看清楚開發(fā)商形形色色促銷手段背后，開發(fā)商自身的實(shí)力、承諾的兌現(xiàn)能力以及物業(yè)服務(wù)�！焙闈�指出。

    “隨著‘二環(huán)內(nèi)不再審批住宅項(xiàng)目’政策的出臺，凱德華璽地處東二環(huán)的地理優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。有調(diào)查顯示，30分鐘內(nèi)的生活圈，是人們認(rèn)為最舒適的距離。加上給予客戶實(shí)在的價格優(yōu)惠，目前銷售形勢很好�！眲P德華璽相關(guān)人士告訴記者。

    補(bǔ)償營銷難成主流

    “業(yè)主渴望的差價補(bǔ)償，淪為一種促銷手段，正漸漸被消費(fèi)者識破，將使得這種營銷策略難成主流。”孟斌指出。

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩則直指這是違反了契約精神的，也會擾亂市場秩序，可以看做是一個重新的定價行為。

    對于“差價補(bǔ)償”未來的兌現(xiàn)問題，洪濤認(rèn)為，小開發(fā)商如果承諾沒有合同化，是否兌現(xiàn)難以保證，但大公司應(yīng)該沒有問題。

    “不過這種促銷方式，對于穩(wěn)定目前持續(xù)觀望的消費(fèi)者的心理，確實(shí)有效，但一旦形成一種促銷模式，恐怕只有大的地產(chǎn)企業(yè)才能有此能力，小的地產(chǎn)商很難有此實(shí)力兌現(xiàn)此承諾�！焙闈�說。

    但孟斌卻并不看好差價補(bǔ)償淪為一種促銷手段，他認(rèn)為，企業(yè)不惜用“差價補(bǔ)償”來進(jìn)行促銷，可以看出目前房地產(chǎn)市場銷售形勢極差。目前政府在“救市還是不救”中搖擺，這種不明朗的態(tài)度已經(jīng)增強(qiáng)了消費(fèi)者的觀望心理，一旦“差價補(bǔ)償”的促銷手段被大多數(shù)消費(fèi)者識破，只會讓消費(fèi)者進(jìn)一步看到開發(fā)商目前的窘境，心理上會進(jìn)一步持續(xù)觀望。

    “差價補(bǔ)償作為一種促銷手段，前期可能會有一定效果，但它畢竟是一種非常規(guī)市場行為，不會成為一種可持續(xù)發(fā)展的營銷策略，也很難形成一種趨勢，自然也不會對市場形成較大影響。”孟斌認(rèn)為。

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