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2009年上半年碧桂園銷售情況點評
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-7-20
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2009-2012年中國豪宅市場投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場出現(xiàn)了明顯的波動，但是進入2009年后，中國整體經(jīng)濟雖然受金融風(fēng)暴的影2009-2012年中國住宅行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，比2008年同期2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭 經(jīng)濟大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印上半年銷售最慢的碧桂園商業(yè)模式面臨崩潰,銷售面積增加30%,銷售面積僅同比增長6.5%
7月14日,碧桂園（2007.HK）簡報顯示,截至2009年6月30日,碧桂園共實現(xiàn)合同銷售額約87.9億元人民幣,同比2008年增長約6.5%。這一增長幅度要大大落后于相近規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。
背后的邏輯是,仰賴于硬需求拉動銷售的碧桂園,在這一輪宏觀經(jīng)濟中遇到了無可避免的瓶頸。
銷售額增幅小
碧桂園再次站上了風(fēng)口浪尖。
2009年7月初克爾瑞中國的一份統(tǒng)計資料顯示,碧桂園上半年完成了68.56億元的銷售額,而去年同期碧桂園的銷售額已達到74.4億元。如果克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)屬實的話,在保利、金地等房產(chǎn)大企大幅度反彈的情況下,碧桂園今年上半年的業(yè)績也確實令人大跌眼鏡。
在樓市回暖的上半年,碧桂園面臨銷售額同比下跌近7%。在克爾瑞（中國）統(tǒng)計的今年上半年銷售額排名前二十的房地產(chǎn)企業(yè)中,碧桂園成為唯一一家上半年銷售額低于去年同期的上市地產(chǎn)公司。
不過,碧桂園投資者關(guān)系部主管劉嘉毅提出質(zhì)疑,"在我的印象中,他們（克爾瑞）從來沒有跟我們接觸過,真不知道他們的數(shù)據(jù)是怎么得來的。"
據(jù)碧桂園7月14日披露的7月簡報顯示,截至2009年6月30日,實現(xiàn)合同銷售額共約87.9億元人民幣,同比2008年增長約6.5%;合同銷售建筑面積約191.8萬平方米,同比2008年增長約30%。盡管銷售金額增長幅度較小,但簡報披露的數(shù)據(jù)為正增長。
值得注意的是,盡管銷售面積同比增長30%,但其合同銷售額卻同比增長僅6.5%,兩者增幅相差23.5個百分點。
"人家賣一萬的,碧桂園自己只賣四千多,這就使得,銷售金額的幅度趕不上銷售面積。不過碧桂園在成本控制上還是值得稱道的,用的是一條龍式的生產(chǎn),肥水不流外人田,碧桂園把每一筆成本都計算進去了,這一點萬科也是要向碧桂園學(xué)習(xí)的地方。"合富輝煌分析師黎文江接受理財周報記者采訪時說。
"這樣的差異,或許只能反映一種情況,碧桂園降價幅度很大,但從我掌握的情況來看,碧桂園的銷售價格一直很平穩(wěn),都在4000元左右。"廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同對此表示。
記者曾就此事發(fā)函至碧桂園相關(guān)部門,不過至截稿時間,記者尚未收到碧桂園相關(guān)方面的回復(fù)。
錯步
從6.5%的銷售金額增幅看,碧桂園這個曾經(jīng)一度試圖趕超萬科（000002.SZ）的地產(chǎn)大鱷,似乎已經(jīng)錯步。
可以比較的同行數(shù)據(jù),同期保利地產(chǎn)(600048)（600048.SH）實現(xiàn)簽約面積252.43萬平方米,同比增長164.41%;實現(xiàn)簽約金額210.54億元,同比增長168.18%。
金地集團(600383)（600383.SH）同期累計實現(xiàn)銷售面積84.47萬平方米,同比增長77.46%;累計銷售金額85.75億元,同比增長72.47%。
富力地產(chǎn)同期銷售收入共約人民幣128.3億元（按照已經(jīng)簽署的銷售協(xié)議）,銷售面積達約134.56萬平方米,兩項數(shù)據(jù)同比去年,增幅也分別達到67％與86％。
而雅居樂（03383.HK）在上半年更是上了一個臺階,2008年雅居樂全年的營業(yè)額不過為93億元,但在今年上半年,其上半年累計合約銷售額約103億元,合約銷售樓面面積約160萬平方米,達到全年目標的70%。
一線房企中,唯有萬科與碧桂園銷售面積增長幅度相近,但在銷售金額上,踏空的萬科增幅仍然比碧桂園要高出近20個百分點。
值得注意的是,在碧桂園近期的公告中,著重提出了"2009年購地重點將放在廣東省",此前2008年的數(shù)據(jù)顯示,碧桂園2008全年開盤銷售的40多個項目中,省外的20多個項目僅貢獻約占年收入的25.5%。
事實上,上半年碧桂園的廣東省外項目中,僅有湖北荊門的項目在銷售。
從土地儲備配置上看,碧桂園也作出了調(diào)整,近期新購得的四塊土地,全部位于廣東省。其中三塊位于廣州碧桂園鳳凰城所在地增城市,另一地塊位于廣東肇慶高要碧桂園附近。
截至2009年6月30日,碧桂園已取得國有土地使用權(quán)證(含權(quán)益)的可建建筑面積（非土地面積,下同）約為4351萬平方米（已摘牌但國有土地使用權(quán)證正在獲取中的可建建筑面積未包含在內(nèi)）。
"碧桂園自己認為廣東省以外的地方對它的品牌接納度不夠,南北一些差異也是比較明顯的,布局、設(shè)計等等方面都會有比較大的差異。"黎文江指出。
"碧桂園的模式很簡單,歸到一條就是為工薪階層提供宿舍。他的全部支撐來自于硬需求,而且是中低端的剛性需求,而不是投資需求帶來的增值,也不具備稀缺性和抗跌性。那么碧桂園成功的條件只有兩點:房價不斷上漲、中低端消費能力不斷增加。"一位曾專門研究過碧桂園的人士指出。
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