降價

　　上周北京萬科長陽半島項目開盤，每平方米均價１３４００元，與之前的預(yù)售價相比調(diào)低近兩成，刨去精裝修成本，幾乎等同于周邊限價房的價格。

　　長陽半島為何低價開盤？一位熟悉北京萬科的人士告訴中國經(jīng)濟時報記者，長陽半島在北京萬科中的地位非常重要，下半年能否保住銷售金額前三甲的位置主要看長陽半島的表現(xiàn)。

　　這并不是萬科第一次調(diào)低新項目的開盤價。自４·１５樓市新政出臺后，深圳、上海均傳出萬科新項目低價開盤的消息。“萬科的降價行為主要取決于他們對市場的判斷，在一線城市的大面積降價說明，萬科認為一線城市的房價會在未來一段時間里進入下降通道�！背啥济鞯鹿芾碜稍儥C構(gòu)地產(chǎn)研究中心研究員張智良在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時指出。

　　今年７月萬科與機構(gòu)投資者召開的會議上傳出消息顯示，６月萬科全國均價下降幅度達到１４．３％，上海地區(qū)部分項目的降幅更是達到２０％，深圳達到１５％。

　　相比降價，萬科更愿意稱此輪價格調(diào)整為“隨行就市”。萬科深圳分公司和上海分公司的人士在接受本報記者采訪時均強調(diào)，萬科并沒有所謂的“降價”舉措，只是針對當?shù)氐氖袌銮闆r，在新項目入市時設(shè)定合理的價格。

　　“萬科對各個分公司都有嚴格的考核指標，要求分公司在新盤開盤后一個月內(nèi)，爭取實現(xiàn)６０％的銷售額。”萬科總公司的人士告訴本報記者，總公司不會向各個分公司發(fā)布統(tǒng)一降價的指令，但要求各分公司綜合運用多種方式，積極促進銷售。而今，萬科已經(jīng)實現(xiàn)逆勢而上的目標。即便是宏觀調(diào)控風(fēng)聲漸緊的６月，單月銷售依然創(chuàng)歷史新高，銷售金額達到８７．７億元，實現(xiàn)銷售面積８５．７萬平方米

　　張智良據(jù)此判斷，萬科主動的價格調(diào)整已取得一定效果�！暗�萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也很重要，他們將目標放在了首次置業(yè)和首次改善型需求的產(chǎn)品上，避開了投資投機性的購房需求，調(diào)控的板子基本上落不到萬科的身上�！�

　　萬科提供給本報記者的數(shù)據(jù)顯示，２００９年萬科產(chǎn)品中９０平方米以下的小戶型占比達到５７％，１４４平方米以下的普通住宅占８６％，今年上半年這兩個數(shù)據(jù)進一步提升到了５９％和８９％。

　　擴張

　　進入２０１０年后，萬科明顯加快了拿地的腳步。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年萬科拿地規(guī)模達到規(guī)劃面積１２２０．４萬平方米，已經(jīng)超過了去年全年的總和１０３６萬平方米。

　　張智良注意到，萬科今年上半年拿地均價在２２００元／平方米左右，低于２００９年的２４００元／平方米和２００８年的３５８１元／平方米。

　　在發(fā)給本報記者的郵件中，萬科表示，從去年到今年上半年，在二、三線城市大量拿地，獲取了一些地價合理、收益空間較好的項目資源，土地成本具有一定優(yōu)勢。

　　未來萬科還會繼續(xù)延續(xù)之前的拿地思路嗎？萬科的人士表示，下半年將密切關(guān)注可能出現(xiàn)的市場調(diào)整機遇，在區(qū)域布局上仍然會注重均衡發(fā)展。

　　“今年下半年最可能出現(xiàn)市場調(diào)整機遇的是，受到宏觀調(diào)控政策影響最明顯的一線城市，比如上海和北京�！睆堉橇贾赋�，之前萬科在北京的市場份額并不高，下半年萬科要想注意區(qū)域布局上的均衡發(fā)展必將關(guān)注一線城市的拿地機會。

　　事實上，相比廣州、深圳，萬科在北京市場的擴張曾經(jīng)長時間處于低谷。在過去的２２年里，萬科在北京市場的占有率在１．８％—１．９％之間，直到今年上半年才躍升至前三甲。

　　種種跡象顯示，下一步，北京在萬科全國布局中將占據(jù)越來越重要的位置，而萬科也將借此機會進一步強化北上東擴的謀局之舉。

　　以往的歷史經(jīng)驗表明，萬科的每一次降價舉措的背后都是企業(yè)重新布局的開始，在行業(yè)低谷即將到來的時候，萬科或許將開始下一輪的擴張。

　　隨著樓市進入調(diào)整，土地市場也開始出現(xiàn)松動跡象，一線城市由于前期地價漲幅大，未來的調(diào)整可能更加明顯。而依據(jù)萬科均衡布局的思想，下半年一線城市或?qū)⒊蔀橄乱徊侥玫氐闹匾�方向，萬科區(qū)域戰(zhàn)略均衡發(fā)展的目標也將借助于此輪宏觀調(diào)控得以實現(xiàn)。

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