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2008年4月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-4-7
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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經(jīng)歷過3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，在此的房地產(chǎn)市場(chǎng)是包括一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的總和，雖然一手房市場(chǎng)回暖較為緩慢，但是二手房市場(chǎng)回暖的腳步相當(dāng)快捷，象鑫尊置地和鏈家/我愛我家等公司的3月成交量至少環(huán)比2月份增長(zhǎng)了一倍，所以說整體房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月份出現(xiàn)了明顯回暖跡象；很多人還僅僅拿一手房的市場(chǎng)表現(xiàn)來評(píng)價(jià)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，那么隨著一手房的逐漸遠(yuǎn)離市中心，事實(shí)上其對(duì)整體市場(chǎng)的影響力越來越小，客觀而言從北京市的房屋供應(yīng)總體情況來看，二手商品房的地理位置優(yōu)勢(shì)越來越明顯，一手商品房的地位在逐步下跌，不客氣地講一手商品房已經(jīng)是北京市城區(qū)房屋供應(yīng)市場(chǎng)的配角。
那么4月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化呢？首先是二手商品房，我想在其銷售量環(huán)比3月份大增的市場(chǎng)情況下，價(jià)格環(huán)比3月份出現(xiàn)下跌是不可能的，因?yàn)楝F(xiàn)在的確有很多人在看房選房，的確有很多成交的情況下，業(yè)主不會(huì)產(chǎn)生降價(jià)促銷的愿望；而是不是在銷售量大增的情況下隨之會(huì)伴隨4月份業(yè)主的提價(jià)呢？我想如果業(yè)主4月份提價(jià)，肯定很難銷售出去，因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房者大都是自住型客戶，相當(dāng)理智，對(duì)于價(jià)格相當(dāng)敏感，一個(gè)業(yè)主提價(jià)，只會(huì)導(dǎo)致客戶購(gòu)買另一個(gè)業(yè)主未提價(jià)的房屋，因?yàn)楝F(xiàn)在客戶的選擇空間很大，也就是說雖然3月份的銷量大增，但仍未把12/1/2月份積壓的房屋消化干凈，所以不存在供不應(yīng)求的情況，此時(shí)誰敢漲價(jià)？總之二手商品房的4月價(jià)格應(yīng)該和3月份持平，會(huì)有更多前幾個(gè)月積壓的房屋逐步被市場(chǎng)消化，銷售量會(huì)環(huán)比3月份繼續(xù)大幅上漲。
其次是一手商品房，我想在其3月份緩慢回暖的情況下，開發(fā)商基本不會(huì)采取繼續(xù)降價(jià)或加大優(yōu)惠幅度的做法，雖然一些項(xiàng)目銷售得相當(dāng)不理想，但是如果這些項(xiàng)目已經(jīng)打過一次折，他們絕對(duì)不敢在此基礎(chǔ)上繼續(xù)打折，因?yàn)樗麄儠?huì)認(rèn)為繼續(xù)打折仍然不能帶動(dòng)銷售，所以做了也沒用，那么干脆保持現(xiàn)在的價(jià)格等待市場(chǎng)逐漸接受吧；有些人可能會(huì)認(rèn)為開發(fā)商會(huì)扛不住而降價(jià)，在4月份這種可能性很小，而且現(xiàn)在北京的大開發(fā)商在集體托市，沒有大的開發(fā)商折扣幅度超過10%，他們堅(jiān)信10%以內(nèi)的折扣是可以獲得客戶認(rèn)可的，在市場(chǎng)上大開發(fā)商的態(tài)度是可以主導(dǎo)小開發(fā)商的，所以4月份一手商品房?jī)r(jià)格環(huán)比3月份不會(huì)繼續(xù)下跌，很多希望開發(fā)商大幅降價(jià)的人一定會(huì)失望，因?yàn)榇蟮拈_發(fā)商認(rèn)為不必繼續(xù)降價(jià)，小的開發(fā)商不敢繼續(xù)降價(jià)，客觀而言開發(fā)商現(xiàn)在的處境也是左右為難；而一手商品房的銷售量也會(huì)和3月份一樣，環(huán)比會(huì)緩慢增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)幅度會(huì)慢于二手商品房的增長(zhǎng)幅度。
總之我個(gè)人認(rèn)為4月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)就是兩個(gè)字：穩(wěn)定。在我自己寫這篇文章時(shí)，我也希望寫的更加精彩，如果能夠?qū)懗?月份房?jī)r(jià)上漲或下跌的文章，一定會(huì)寫得更加精彩，更加吸引眼球，但是市場(chǎng)是很客觀的現(xiàn)實(shí)，4月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)表現(xiàn)一定是平淡無奇。
最后啰嗦一句，在我們看到通貨膨脹帶來的人民幣貶值，而投資股票和基金也造成自己的資產(chǎn)貶值的情況下，雖然2008年的房屋投資升值也很緩慢，但是至少房屋投資今年一定會(huì)保值，那么在2008年投資房屋仍然比投資股票和基金更加穩(wěn)妥，所以現(xiàn)在房?jī)r(jià)平淡無奇的穩(wěn)定走勢(shì)也并不是一無是處，先保值再增值好像已經(jīng)是在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)情況下的不錯(cuò)選擇了。
樓市鐵腕政策將出臺(tái) 房企破產(chǎn)入倒計(jì)時(shí)
“堅(jiān)定不移地用經(jīng)濟(jì)手段抑制房?jī)r(jià)�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新最近的表述預(yù)示，更多的從緊政策在醞釀。經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠表示，“中國(guó)可能一半的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)破產(chǎn)�！�
怎一個(gè)“亂”字了得！
“不是說房?jī)r(jià)在降嗎，怎么也沒看到實(shí)惠？”“機(jī)構(gòu)明明在拋棄地產(chǎn)股，怎么市場(chǎng)轉(zhuǎn)眼就回暖了？”“地產(chǎn)大佬的觀點(diǎn)為什么反復(fù)無常？”“二套房貸松動(dòng)是不是真的？”
紛繁蕪雜的樓市亂象，讓人不僅對(duì)房?jī)r(jià)一頭霧水，對(duì)利益集團(tuán)的觀點(diǎn)真假難辨，即便是對(duì)時(shí)下的政策也感到搖擺不定。似乎，市場(chǎng)對(duì)峙已進(jìn)入心理防線最后敏感期。
4月3日，新組建尚未來得及掛牌的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部領(lǐng)到了新任務(wù)：嚴(yán)打炒地炒房等違法違規(guī)行為。并將此款項(xiàng)首次寫進(jìn)國(guó)務(wù)院年度工作要點(diǎn)，治理樓市亂象開始最后通牒。
“最近一兩個(gè)月內(nèi)，會(huì)有風(fēng)光一時(shí)的房企宣布破產(chǎn)�！北本┞�(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h觀點(diǎn)和此前潘石屹“百日劇變”觀點(diǎn)異曲同工。
接受本報(bào)記者采訪的相關(guān)人士均認(rèn)為，恒大IPO受挫的身后，眾多房企面臨著資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，秉持現(xiàn)金為王時(shí)代，抓住四五月市場(chǎng)降價(jià)迅速回籠貨款，很可能將是房企最后的曲線生存方式。
樓市亂象
亂花漸欲迷人眼。
4月2日，國(guó)家發(fā)改委公布數(shù)據(jù)：截至3月20日，3月份全國(guó)36個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格總體回落。
看到此消息，觀望了很久的北京購(gòu)房者小于高興不起來：“同樣是發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)，1、2月均超過10%的房?jī)r(jià)漲幅，在3月回落也是高位運(yùn)行�！�
不僅如此，五花八門的信息發(fā)布單位統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更是復(fù)雜，有的稱新盤持續(xù)“零成交量”，樓市倒春寒；有的又稱樓市回暖，即將報(bào)復(fù)性上漲。尤其是上海樓市“量?jī)r(jià)齊漲”的消息，更讓小于一頭霧水。
不久前還在降價(jià)打折的上海萬科近日推出的新盤時(shí)，實(shí)際售價(jià)反而比報(bào)出的均價(jià)還要高。背后則是地產(chǎn)大佬的倒戈：王石先是談拐點(diǎn)，現(xiàn)在又稱降價(jià)空間不大；潘石屹堅(jiān)持的“無拐論”，如今變成房企將血腥破產(chǎn)。
而深圳一樓盤打6.5折拋售時(shí)，引發(fā)上百名原價(jià)購(gòu)房的業(yè)主要求開發(fā)商退還“差價(jià)”。
差一點(diǎn)讓小于心理崩潰的消息來自鋪天蓋地的“二套房貸松動(dòng)”報(bào)道，而此政策正是引起本輪樓市調(diào)整的主要?jiǎng)恿�。盡管上海銀監(jiān)局等權(quán)威部門第一時(shí)間就明確予以了否認(rèn)，多多少少存在的擦邊球現(xiàn)象仍讓小于們心有余悸。
“上帝要其滅亡，必先讓其瘋狂。”楊少鋒試圖單從心理層面的分析，似乎挑明了現(xiàn)階段對(duì)峙雙方心理焦灼已到了最后敏感關(guān)頭。而宏觀層面的鐵腕加碼，無疑會(huì)讓天平傾向于真相。
鐵腕政策加碼
風(fēng)雨欲來。
“堅(jiān)定不移地用經(jīng)濟(jì)手段抑制房?jī)r(jià)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新最近的表述預(yù)示，更多的從緊政策在醞釀。
“近期很可能會(huì)有對(duì)地產(chǎn)股利空的政策出臺(tái)�！�4月1日再現(xiàn)黑色星期一，地產(chǎn)股深幅殺跌之際，一接近建設(shè)部人士接受采訪時(shí)透露。盡管沒言明條款，最近已明確的政策顯然目標(biāo)正直指高房?jī)r(jià)。
原定于3月28日在港交所掛牌上市的恒大地產(chǎn)在最后一程折戟。
證監(jiān)會(huì)隨后的表態(tài)讓40余家等候IPO的房企備感絕望：對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。
3月底，北京海淀區(qū)原區(qū)長(zhǎng)周良洛受賄1600萬被判死緩，其中超過1500萬是收受地產(chǎn)商的賄賂。國(guó)土部同一時(shí)間公布的“百日行動(dòng)”成果，有2700多人因地獲刑。治理樓市腐敗驟然升級(jí)。
中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者，國(guó)土部已開始針對(duì)高地價(jià)有所動(dòng)作。國(guó)土部最新通知亦稱，今年起對(duì)土地價(jià)格的監(jiān)測(cè)城市將從50個(gè)擴(kuò)大至105個(gè)。
記者從央行貨幣政策委員會(huì)3月底在北京召開2008年第一季度例會(huì)證實(shí)，貨幣從緊鐵定繼續(xù)。盡管具體細(xì)節(jié)尚未出臺(tái)，眼下民生、光大、招行3家銀行已嚴(yán)令抬高二套房貸購(gòu)房門檻。
不僅如此，記者從多家商業(yè)銀行個(gè)貸部門獲悉，銀監(jiān)會(huì)要求各銀行要對(duì)早前的違規(guī)放貸“重補(bǔ)重簽”的“內(nèi)部傳言”，近期會(huì)有明確說法。
而為了規(guī)范二手房交易市場(chǎng)，多個(gè)一線城市最近都在醞釀收緊對(duì)二手房交易資金的監(jiān)管。
不僅如此，繼查處炒地炒房今年首次進(jìn)入政府工作報(bào)告后，3月29日由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過的國(guó)務(wù)院2008年工作要點(diǎn)中，明確表示今年“嚴(yán)厲打擊炒地炒房等違法違規(guī)行為”。
降價(jià)是惟一出路？
出來混，總是要還的。樓市江湖也不例外。
據(jù)傳，地產(chǎn)大佬潘石屹手里有一份今年上市房企的“倒霉名單”，細(xì)節(jié)不得而知；但在老潘看來，恒大地產(chǎn)上市未果將是一個(gè)標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折事件。
“一兩個(gè)月之內(nèi)，就會(huì)有房企宣布破產(chǎn)。”楊少鋒的斷言不排除大房企甚至上市房企。經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠(謝國(guó)忠吧)的表述更慘烈：“中國(guó)可能一半的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)破產(chǎn)�！�
相比之下，盡管潘石屹委婉了很多：“誰有苦處，只有自己知道�！钡@話從地產(chǎn)商口里說出，似乎更具玩味。
陸續(xù)公布的上市房企的年報(bào)中，每股現(xiàn)金流出現(xiàn)了巨額負(fù)數(shù)： 保利地產(chǎn)-7.65元、 招商地產(chǎn)-4.74元， 金地集團(tuán)-7.52元等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，42家A股房地產(chǎn)上市公司2007年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-365.99億元。
在業(yè)界看來，股市暴跌，地產(chǎn)股市值縮水近半，融資受阻；而眾多的地產(chǎn)商在去年幾乎都在大舉借債高價(jià)拿地。資金鏈極其脆弱。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)過去一年里屢成地王，儲(chǔ)地暴增8倍到4580萬平方米；而截至今年1月，恒大未償還銀行貸款及其他借款總額超過111億元，且不包括向機(jī)構(gòu)投資者融得的10億美元資金。早在去年9月，恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率就高達(dá)95%以上。
“今年，順馳現(xiàn)象也許將在全國(guó)蔓延。”楊少鋒稱，多米諾骨牌已從去年的地王開始。他的理由是，隨著保障房將占近半市場(chǎng)，供求關(guān)系會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。而全國(guó)6萬家房企已經(jīng)太多了。
市場(chǎng)繼續(xù)觀望，政策層層加碼，房企何去何從？
記者獲得消息稱恒大正積極轉(zhuǎn)戰(zhàn)私募融資，同時(shí)啟動(dòng)了一個(gè)500億的年度銷售計(jì)劃，為此廣州等多個(gè)樓盤正批量降價(jià)處理。
越來越多的消息顯示，原本意圖在四五月銷售旺季打翻身仗的地產(chǎn)商，多數(shù)都更改了計(jì)劃，準(zhǔn)備降價(jià)求生。
金地集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示：“會(huì)考慮做價(jià)格的調(diào)整，來加快銷售速度�！�
楊少鋒稱，在四五月份資金鏈更緊張的形勢(shì)下，房企主動(dòng)降價(jià)是最明智選擇，“先下手為強(qiáng)”。
房?jī)r(jià)為什么要跌了？
我們不妨這樣打個(gè)通俗的比方，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是一座水庫(kù)，水庫(kù)里的水可以看成是老百姓的購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)就象大壩，房?jī)r(jià)在一定程度上反應(yīng)需求。需求得不到釋放，房?jī)r(jià)就會(huì)越來越高。需求釋放的方式越多，房?jī)r(jià)就會(huì)越來越平穩(wěn)。
事實(shí)上，無論是還沒有畢業(yè)的大學(xué)生還是剛剛進(jìn)城的農(nóng)民工朋友，每個(gè)人都希望能夠買房，所以水庫(kù)里的水很多。當(dāng)然，這里面有很多人是暫時(shí)買不起房的人。因?yàn)橛蟹績(jī)r(jià)這個(gè)堤壩在呢。最早的時(shí)候，這里面的水有相當(dāng)一部分是通過“公房分配”這個(gè)口子流走了，所以水庫(kù)里面的水不會(huì)太滿。后來取消公房分配了，水庫(kù)里面的水沒有了出路，只有溢過大壩流出去。這樣一來，水自然越蓄越多，壩也就跟著越筑越高。所以，要想讓壩的高度降下來，主要的辦法得是疏，而不是堵�，F(xiàn)在國(guó)家兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的推出，就等于給這個(gè)蓄滿水的水庫(kù)開了幾個(gè)放水的口子，這下面的口子一開，上面的水位也就自然會(huì)降下來，壩的高度也就自然跟著下來。當(dāng)然，“賣地財(cái)政”等原因也可能導(dǎo)致地方政府不認(rèn)真落實(shí)廉租房政策。到目前為止，我們雖然還不清楚這些洞到底要開多大，能放多少水，但是以下的數(shù)字我們可以看到國(guó)家的決心：2007年一年通過廉租住房制度解決的住房數(shù)相當(dāng)于從1998年到2006年的總數(shù)，以后一定會(huì)更多。
這兩年的房?jī)r(jià)就像一道堤壩，越筑越高，能流出來的水，也越來越少。這水，就是人們的住房要求。這道堤壩增高的速度很快，但是住房要求的水流卻比較緩和，所以溢過去的水，也就是住房成交量越來越少，是再自然不過的現(xiàn)象。曾經(jīng)有很多人利用人們買漲不買跌的心理，大肆鼓吹房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，這就好像往堤壩后的水庫(kù)里扔石頭，在人們不知不覺之中，抬高了水面。那么房?jī)r(jià)為什么又會(huì)跌呢？因?yàn)檎呀?jīng)開始在這水庫(kù)下面多處挖洞，開始有序地疏導(dǎo)和放水了。
雖然開這幾個(gè)洞還需要一些時(shí)日，但是房地產(chǎn)開發(fā)商們絕對(duì)不要掉以輕心。面對(duì)這種形勢(shì)，很多潛在消費(fèi)者也會(huì)駐足觀望。老百姓沒房，可以擠一擠，還可以租房來住，反正等得起。開發(fā)商可就不行了，不買房，企業(yè)照樣得運(yùn)轉(zhuǎn)，工資照樣得發(fā)，尤其是銀行的利息一分也不能少。如果開發(fā)商不把房?jī)r(jià)這道堤壩降下來，到時(shí)候又還能有多少水溢過房?jī)r(jià)這個(gè)堤壩流出去呢？也就是說，水可以分流了，水庫(kù)里的總的水量少了，堤壩修得再高也只是擺設(shè)，這就叫有價(jià)無市。
所以我們看到，隨著從緊的貨幣政策出臺(tái)、房貸新政影響力凸現(xiàn)、住房保障工作不斷推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性：房?jī)r(jià)有所調(diào)整、房地產(chǎn)股腰斬、土地拍賣流拍、捂盤囤地退潮等等現(xiàn)象開始浮出水面。有好幾個(gè)城市，例如廣州、東莞、深圳等地，新開樓盤價(jià)格急劇下降。以東莞為例，據(jù)說降幅最高達(dá)40%。就算是在歷來最難以撼動(dòng)的北京市場(chǎng)，也出現(xiàn)了一些苗頭。房地產(chǎn)開發(fā)商變著法子給房子降價(jià)，面對(duì)公眾卻扭扭捏捏、躲躲閃閃，不承認(rèn)是降價(jià)，無非是想竭力支持，能掩蓋多少就掩蓋多少，能撐多久就算多久——畢竟，這點(diǎn)降幅還算不了什么，如果能大致維持現(xiàn)在的局面，也能賺個(gè)盆滿缽滿了。
很多房地產(chǎn)開發(fā)商抱怨利潤(rùn)率其實(shí)不高，土地價(jià)格上漲，樓盤廣告宣傳投入大，建筑成本上升，等等。我們暫且相信這種說法是真實(shí)的，但是成本是有彈性的，有很大的壓縮空間，降低房?jī)r(jià)，開發(fā)商們通過縮減成本支出，還是可以維持合理的利潤(rùn)。汽車、手機(jī)、家電等行業(yè)，不也是一直抱怨利潤(rùn)微薄嗎，但是價(jià)格一降再降，他們不是照樣活得很好？所以，別信某些人房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的鬼話！房?jī)r(jià)，尤其是新房的價(jià)格，下調(diào)的空間其實(shí)大著呢！
還有一個(gè)因素也不容忽視，就是越來越多的年輕人在輿論的倡導(dǎo)下，逐步樹立正確的住房理念，開始傾向于租房而不是買房，這也會(huì)分流一些需求。
你說，這樣下去，這房?jī)r(jià)能不跌嗎？當(dāng)然，我們也不要期望“房市”象“股市”那樣一瀉千里。跌，也是穩(wěn)中有跌。
房?jī)r(jià),是誰讓你走得更高!!!!!
房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)，熱門的樓市話題，大街小巷的大姑大嬸們的茶余飯后都開始討論的問題，在房?jī)r(jià)成為奢侈品的今天，我們是否考慮過，到底是誰讓房?jī)r(jià)走到今天的高度？真是的黑心的暴利發(fā)展商，還是膨脹的市民需求，答案都是否定的，其實(shí)。讓房?jī)r(jià)走得如此之高的，是各項(xiàng)行政收費(fèi)。
我們暫時(shí)排開購(gòu)房后業(yè)主所承擔(dān)的七七八八的5%左右稅費(fèi)，來看看開發(fā)房產(chǎn)所需要的費(fèi)用，不管是轉(zhuǎn)讓還是拍賣，轉(zhuǎn)讓金以外至少還有三項(xiàng)費(fèi)用，當(dāng)然，契稅與印花稅是必不可少的，接下來是開發(fā)階段，那一長(zhǎng)串的各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，中間至少不低于24項(xiàng)正規(guī)收費(fèi)，而這些收費(fèi)都有紅頭文件，比如說：審圖費(fèi)，驗(yàn)線費(fèi)，放線費(fèi)，這一系列的費(fèi)用的合理性到底有多大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的中國(guó)，沒有時(shí)間來規(guī)范。但是中國(guó)有句古話相信大家都耳熟能詳，那就是羊毛出在羊身上，開發(fā)商付出的所有的費(fèi)用，最終都得在賣出商品時(shí)算在成本里，誰也不會(huì)做虧本的生意，隨著房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的水漲船高，房?jī)r(jià)，你會(huì)降得下來嗎？
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