“上一周才接到促銷的短信，今天過來看樓，發(fā)現(xiàn)價格比上周又降了�！痹�先生是廣州天河區(qū)的白領(lǐng)，他原本計劃去年年底換房，但正好碰上廣州樓市“拐點”論出爐，因此決定等等看。沒想到這一等幾乎為他“省”下了幾十萬的購房款——“原來想買的一套單位要17000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了11000元/平方米，而且去年買是期房，現(xiàn)在買卻是現(xiàn)樓，我現(xiàn)在還在考慮，廣州的房價還會繼續(xù)降下去嗎？”

    大集團赤裸降價

    與今年年初降價潮所表現(xiàn)不同的是，開發(fā)商此次降價是動了真格。

    曾經(jīng)咬定不降價的合生創(chuàng)展集團，終于在“五一”前后松開了價格的繩索。

    “合生在‘五一’前曾組織過兩次團購活動，但價格并沒有實質(zhì)上的下降，因此團購的效果非常不理想。”一位清楚內(nèi)情的人士透露，合生意識到購房者對這種“虛晃一槍”的把戲并不買賬，因此下定決心在“五一”全面調(diào)整價格。

    目前，合生是廣州市區(qū)以內(nèi)商品房供應量最大的集團，此次該集團全面調(diào)整價格，降幅之大讓人震驚。據(jù)悉，其旗下逸景翠園、頤景華苑、駿景花園從去年國慶到今年“五一”前，售價均在15000元/平方米到16000元/平方米之間，而目前的售價均已調(diào)整到11000元/平方米到12000元/平方米，降幅在4000元左右，單次降幅接近三成，無疑成為價格跳水幅度最大的集團之一。

    方圓地產(chǎn)也緊追著加入了樓價跳水的行列，該集團位于白云區(qū)的樓盤云山詩意最低單價不到6900元/平方米，與恒大地產(chǎn)在該區(qū)樓盤恒大云湖價格接近，而恒大云湖此前最高價曾賣到上萬元每平方米。

  保利地產(chǎn)在廣州的價格攻勢同樣兇猛，位于廣州科學城(000975行情,股吧)的保利林語山莊，去年國慶時最貴曾賣到1.3萬元/平方米，4月份開賣時價格僅為6000多元/平方米；位于華南植物園附近的保利林海山莊，去年最貴時賣到1.8萬元/平方米，便宜的單位也在1.2萬元/平方米，今年三四月份開售的單位大多卻僅為七八千元/平方米，降幅接近一半。

  降價或?qū)⒀永m(xù)

    由于廣州大開發(fā)商主導樓市的局面比較明顯，小項目均以周邊大開發(fā)商開發(fā)樓盤馬首是瞻，所以一旦有大開發(fā)商樓盤降價，則意味著這個區(qū)域其他樓盤將很快降價跟上。

    “從去年底到今年，樓盤的房子賣不出去，我的心急得每天像火燒一樣，終于盼到老板同意降價，才松了一口氣，”某大集團營銷人士向記者無奈地表示，“現(xiàn)在我們就是拼價格戰(zhàn)，而且在很長的時間內(nèi)，都只能拼價格，沒有其他選擇�！�

    合富輝煌首席分析師黎文江仍然堅持他在年初提出的觀點：廣州樓市均價降到8500元/平方米才是回暖底線，而這一數(shù)字也正是去年廣州樓市成交量最高峰時的樓市均價。

    不過，對于某些區(qū)域來說，現(xiàn)在降價可能為時已晚。以合生為例，該集團在廣州的數(shù)個項目均已處在周邊一些早已降價樓盤的圍攻之下，再被動與他們看齊，無疑先機已失。

    最先降價的萬科、富力、保利等大集團已分走了搶先降價帶來的“紅利”。去年底到今年上半年，萬科在廣州中心城區(qū)數(shù)盤開盤均以讓人意料不到的低價入市，成為廣州樓市低迷期罕見的日光盤，銷售速度讓其他開發(fā)商望塵莫及，回籠的資金更是讓人眼饞。而萬科董事長王石最新的表態(tài)則是“樓市已經(jīng)到底”，奉勸其他開發(fā)商不要再跟風降價。

    注水的“五一”成績單

    據(jù)廣州某媒體報道，廣州樓市4月份的一手成交數(shù)額雖然未有官方說法，但有可靠渠道透露低于40萬平方米，仍處于非常低的水平。

    降價后的合生頤景華苑，聲稱其賣出了80套單位，而記者從某渠道獲悉，該盤“五一”實際上僅賣出了30多套單位，其中25套還是降價后再優(yōu)惠的團購單位。廣州海珠區(qū)8字頭、號稱最低價格的芳草軒，“五一”期間更是一套成交都沒有。

    廣州市房協(xié)特約研究員韓世同認為，目前樓市仍然處于有效需求不足的狀態(tài)。去年樓價大幅飆升時有大量的投資客入場，與少量自住客共同推高樓價；現(xiàn)在大量的投資客已經(jīng)被套或撤場，單靠少量自住型買家難以維持市道。

    韓世同指出，目前解決辦法有兩條：一條是重新刺激投資型買家入市，一條是樓價進一步下探以啟動和激活中等收入自住型的購房需求。而在目前的情況下，刺激投資客只是奢談，只有把價格降到底，啟動和激活那些中收入的購房需求，將無效需求變?yōu)橛行�需求，樓市才能真正復蘇。

    去年的地王成降價伏筆？

    此次廣州樓市“五一”一波降價潮，與大集團急于收回現(xiàn)金不無關(guān)系。

    從多家大型上市地產(chǎn)公司的2007年年報來看，反映資金狀況的各項指標均不容樂觀，例如2007年萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-1.52，招商地產(chǎn)為-4.74，金地集團為-7.52，保利為-7.65，全部都是負值而且都是各公司5年以來的最低值；年度存貨周轉(zhuǎn)率方面，萬科、招商、金地、保利依次為0.42、0.16、0.31、0.25，而由于項目建設(shè)周期一般為2-3年，按照存貨在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計算，存貨周轉(zhuǎn)率不應低于0.4。

    “大開發(fā)商不缺錢，只缺少流動資金。”某大集團內(nèi)部人士透露，房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵已不在項目本身，而在于如何玩轉(zhuǎn)融資。他說，廣州幾大地產(chǎn)公司流動資金未必像外界流傳的那么少，但缺口很大則是肯定的。

    也有業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商現(xiàn)在資金緊張，根源不在于銷售速度，而在于被去年的拿地熱潮給套牢了。

    去年，廣州各大開發(fā)商拿地幾乎可用“瘋狂”來形容，廣州一年內(nèi)被掛上“地王”頭銜的地塊竟然拍出了十幾個，幾乎全部被大開發(fā)商所壟斷，甚至就連限價房用地，也大部分被大集團所包攬。

    一位國企房產(chǎn)老總向記者形容說，每次去拍賣會，沒多久他們就趕緊離場了，因為開價很快超過了他們原來的預期。

    “我們都是事先開會定好了一個價位，高出一分錢都不能再拿，可是那些開發(fā)商像瘋了一樣，拼命舉牌，好像不是在買價值上億元的土地，而是在家門口跟人賭氣搶購大白菜�！�

    記者從某渠道獲悉的另一個驚人消息是，去年拿地瘋狂的保利地產(chǎn)，在廣州一地就有高達幾十億的地價款缺口。

    在外部資金不愿進來，內(nèi)部資金全部被土地套牢的局勢下，開發(fā)商惟有靠加快銷售速度來回籠資金，而降價則是加快銷售速度的不二法寶。一位知情人士私下透露稱，保利降價后，僅4月份在全國賣樓20多億元，主要成交則在廣州區(qū)域。

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