2007年也許是中國樓市歷史上最瘋狂的一年，北京、廣東和上海等地的房?jī)r(jià)不斷再創(chuàng)新高，其他地區(qū)主要城市也尾隨其后。但到了年底，這種勢(shì)頭已出現(xiàn)減緩，進(jìn)入2008年以來，全國樓市逐漸走向低迷。作為樓市三大堡壘的廣東和北京的房?jī)r(jià)大幅度跳水已成事實(shí)，上海作為最后堡壘則還在堅(jiān)持中或有小幅增長(zhǎng)。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的短期趨勢(shì)

　　樓市市場(chǎng)并不是急遽降溫的，一些地方的房?jī)r(jià)仍居于很高的位置，在一段時(shí)間內(nèi)還伴隨一定的反彈和攀升。許多城市將在今年加大樓盤的投放量，表面上樓市呈現(xiàn)出由冷轉(zhuǎn)暖的回暖跡象。一些房地產(chǎn)商也在不同場(chǎng)合發(fā)表了樓市會(huì)繼續(xù)升溫的言論。于是有關(guān)樓市是否會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的說法就有不同的聲音，房?jī)r(jià)的時(shí)漲時(shí)跌使其一度變得撲朔迷離。但種種跡象表明，樓市未來一段時(shí)期的下跌已成定局。與其他市場(chǎng)一樣，樓市的價(jià)格和成交量也取決于供給和需求雙方的力量對(duì)比。在此，我們簡(jiǎn)要分析一下這兩個(gè)方面，尤其強(qiáng)調(diào)其中的新特征。

　　其一是樓市供給動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈。樓市供給方主要包括三類，即房產(chǎn)商、炒房者以及政府。當(dāng)前這三類主體都有較為強(qiáng)烈的供給動(dòng)機(jī)。首先，從房產(chǎn)商來看，他們已逐漸難以承受融資成本之重。貸款利息的不斷提高，對(duì)于主要依靠貸款來快速擴(kuò)張的房產(chǎn)商來說，還貸壓力無疑是大為增加了。只要樓盤還在手里，每日就要支付巨額的利息。而央行實(shí)行的貨幣緊縮政策尤其是控制房貸政策，則使他們的這一困境變得雪上加霜。從銀行融資變得越來越困難，資金的周轉(zhuǎn)遇到了很大問題，房產(chǎn)商面臨著資金鏈斷裂從而破產(chǎn)的危機(jī)。而上市遇到的重大挫折，也使其通過股市融資的希望成為泡影。在強(qiáng)大的資金壓力下，開發(fā)商為了維持正常的開發(fā)程序，只有讓樓盤盡快“出貨”，否則資金鏈將會(huì)斷裂，而加快銷售的唯一辦法就是降低樓價(jià)。其次，從炒房者來看，盡早出貨以套現(xiàn)已成為共識(shí)。這些炒房者前期已經(jīng)囤積了大量的房源，此時(shí)已敏銳地覺察到房市的變化，需要盡快把其變成真金白銀以求落袋為安。以北京為例，前幾年在京城風(fēng)風(fēng)火火買房的溫州和山西大款現(xiàn)在開始“出貨”了——拋售手中囤積的北京商品房，其中最多的一位準(zhǔn)備出手400多套。其他城市也有此類舉動(dòng)。再次，從政府來看，提供更多房源也是一種必然趨勢(shì)。為了讓低收入人群能夠安居，各地政府紛紛出臺(tái)政策擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)。一年一度的“兩會(huì)”，可以說是樓市的“風(fēng)向標(biāo)”。今年“兩會(huì)”傳達(dá)的一個(gè)重要信息就是政府更加重視住房保障。溫總理在政府工作報(bào)告中用專門篇幅談到了住房保障體系建設(shè)，這是前所未有的，可見政府對(duì)保障性住房決心之大。今后保障性住房供應(yīng)將會(huì)大幅增加。以上這三個(gè)方面無疑會(huì)大為增加樓市的供應(yīng)量。

　　其二是樓市需求動(dòng)機(jī)冷淡。購房者主要分為一般購房者和炒房者兩類，其中前者又以年輕人為主，他們的購買欲望也不再像之前那么強(qiáng)烈。首先，就一般購房者來說，樓房是一件高昂的奢侈品。他們一般收入較低，一所普通的住宅往往要花費(fèi)他們大半生乃至一生的積蓄。雖然銀行信貸提供支付未來收入的方便，但這筆沉重的債務(wù)卻會(huì)使很多人成為“房奴”。同時(shí)，房貸利息的提高增加了還貸的壓力，他們貸款購房的沖動(dòng)減少了。其次，就年輕人來說，觀念改變降低了購房的數(shù)量。隨著房?jī)r(jià)的攀升，新婚新房的傳統(tǒng)觀念在逐漸改變，許多年輕人不愿為了結(jié)婚而背上沉重的還貸壓力。春節(jié)過后房屋租賃市場(chǎng)回暖是每年的正常現(xiàn)象。但2008年和往年卻不太一樣，租房者中多了一撥改變了觀念、租房子結(jié)婚的年輕人。最后，就炒房者來說，購房已不再是一項(xiàng)有價(jià)值的投資。一方面，房?jī)r(jià)已上升到一個(gè)前所未有的高位，上漲的空間明顯變小；另一方面，貸款利率已節(jié)節(jié)上升，以貸款為主的成本和風(fēng)險(xiǎn)都日益增加。以上這三個(gè)方面意味著樓市的需求已大為減少。

　　不難看出，樓市的供求已悄然發(fā)生了變化，供大于求的局面已經(jīng)形成。在這樣的總體形式之下，房?jī)r(jià)的下降和成交量的萎縮也在所難免。這可以從以下兩個(gè)方面看出：一是房?jī)r(jià)直接或變相降低。一般來說，房產(chǎn)商不愿意直接降價(jià)，以免增強(qiáng)購房者有關(guān)房?jī)r(jià)不斷降價(jià)的印象。但他們?yōu)榱讼�化掉手里的樓盤，紛紛采取了贈(zèng)送面積或提供優(yōu)惠條件等打折促銷的方式，這實(shí)際上也大大降低了樓房的價(jià)格。不過，房產(chǎn)商也不完全避諱采取直接降價(jià)的手段，比如不久前萬科在廣東東莞一度打出了5500元/平米的促銷價(jià)。二是樓盤成交數(shù)量日益萎縮。降價(jià)雖然一度激發(fā)了購房者的熱情，但效果并不算理想�？傮w上樓市依然是春寒料峭，銷售和供應(yīng)量都非常冷清。樓市銷售數(shù)字持續(xù)走低，這一情況從去年底延續(xù)至今。消費(fèi)者更多的是采取了觀望的態(tài)度，而不急于出手。雖然大多數(shù)房產(chǎn)商還在指望樓市回暖，但是沒有成交量的支撐，房?jī)r(jià)也很難再度攀升，很多地方處于有價(jià)無市的狀態(tài)。

　　總之，市場(chǎng)的供求力量以及諸多跡象已經(jīng)表明房?jī)r(jià)在今后一段時(shí)期內(nèi)降價(jià)已然是大勢(shì)所趨。雖然下跌到什么程度還很難說，但購房者已變得越來越理性，他們不再會(huì)輕易受房產(chǎn)商的宣傳誘導(dǎo)，而是更多地習(xí)慣于觀望和等待。樓市的沉寂和冷淡是可以預(yù)見的。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)的降溫，并不是真正意義上的蕭條。這與一些人的對(duì)該市場(chǎng)的悲觀預(yù)期不完全相同。從根本上來說，即使樓市保持持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭，價(jià)格的一度降低也在情理之中。無論樓盤直接出于房產(chǎn)商之手，還是出于炒房者之手，它最終還是要由消費(fèi)者來接手。而房?jī)r(jià)到底有多高，則取決于使用者的支付能力。離開了后者的支撐，房?jī)r(jià)就成了無源之水，無本之木。而最近幾年房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，已然嚴(yán)重偏離了消費(fèi)者的實(shí)際支付能力。一般老百姓勞碌一生，其收入也就是僅夠購買一所普通住宅而已，“房奴”一詞是對(duì)他們的一種非常形象和略帶苦澀的稱謂。甚至有房地產(chǎn)商宣稱就是要給富人蓋房子，所以房?jī)r(jià)這么高不值得大驚小怪。但是，如果一般家庭都買不起房子的話，中國真正的富人能有多少呢？可以說，房?jī)r(jià)下跌并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，而是價(jià)格從之前嚴(yán)重高估到趨于合理，是一種價(jià)值回歸。

　　房?jī)r(jià)下降對(duì)于消費(fèi)者自然是福音，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)呢？是不是就只有大量房地產(chǎn)商苦苦支撐，甚至黯然退場(chǎng)呢？從總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房?jī)r(jià)的降低有利于市場(chǎng)的健康和持續(xù)發(fā)展。在一個(gè)房?jī)r(jià)飆升的市場(chǎng)中，當(dāng)事人的行動(dòng)便具有較強(qiáng)的投機(jī)性。樓盤就像一個(gè)隨著鼓聲而不斷傳遞的紅花，價(jià)格越傳越高，很少人會(huì)想到鼓聲停止后究竟花落誰家。在這個(gè)過程中，大量的投機(jī)、尋租和欺詐現(xiàn)象層出不窮，市場(chǎng)往往處于一種不健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。而房?jī)r(jià)增幅減緩乃至下跌，則對(duì)應(yīng)著鼓聲的逐漸消停，市場(chǎng)則又恢復(fù)到重視正常利潤(rùn)和經(jīng)營行為的健康狀態(tài)。一批經(jīng)營能力不高、效益水平較差的企業(yè)會(huì)破產(chǎn)，這會(huì)加劇房地產(chǎn)業(yè)的資源整合和重新配置，一些有實(shí)力、有能力的企業(yè)將會(huì)生存下來，并不斷發(fā)展壯大。巴菲特用于股市的名言也可用在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)：“只有退潮的時(shí)候，才知道誰沒有穿著衣服�！狈�?jī)r(jià)下跌將導(dǎo)致其逐漸回歸到消費(fèi)者的支撐水平上，這將成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的基本動(dòng)力�？梢哉f，現(xiàn)在樓市的降溫正是今后發(fā)展的準(zhǔn)備時(shí)期。

　　從總趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問題。自1978年推行市場(chǎng)化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。第二，中國是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國家。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場(chǎng)解決。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個(gè)方面以外，中國還是一個(gè)人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。

　　以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，對(duì)于諸多房產(chǎn)商來說，現(xiàn)在可謂是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇，我們應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂觀。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需要發(fā)展，更需要健康地發(fā)展。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)今后發(fā)展的快慢和水平，則在很大程度上取決于目前房地產(chǎn)商們的準(zhǔn)備程度。此外，資源整合程度、經(jīng)營管理水平、融資運(yùn)作能力、市場(chǎng)壟斷程度、政府與企業(yè)關(guān)系等因素都值得考慮。

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