要預(yù)測(cè)今年"十一"的熱點(diǎn)區(qū)域，比往年要困難一些，哪個(gè)區(qū)域業(yè)主因急于套現(xiàn)而放出的筍盤越多，其區(qū)域的關(guān)注度就越高。

　　除了個(gè)別筍盤頻現(xiàn)的區(qū)域外，從總體上來看，市中心物業(yè)可望繼續(xù)成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。盡管市區(qū)盤的價(jià)格相對(duì)于郊區(qū)盤還是昂貴很多，但濃郁的生活氣氛、完善的教育、醫(yī)療、購物配套以及便利的公交地鐵系統(tǒng)，都成為市區(qū)盤抗跌性較強(qiáng)的支撐基礎(chǔ)。當(dāng)中，尤其是擁有老城區(qū)名校學(xué)額的二手房，一直都是比較吃香的，價(jià)格長期穩(wěn)居高位，但擁躉反而越來越多，如農(nóng)林上路擁有東風(fēng)東路小學(xué)的房改房物業(yè)以及新河浦帶學(xué)額的物業(yè)，二手均價(jià)為10000－11000元/平方米左右。在這個(gè)黃金周前后，市場對(duì)該類帶學(xué)額名校物業(yè)的需求量依舊不可忽視。

　　番禺、白云等周邊片區(qū)的郊區(qū)盤，憑借相對(duì)更豐富的盤源挑選空間、物美價(jià)廉的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，可望繼續(xù)成為預(yù)算不多買家選盤的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　人氣回升價(jià)跌量增

　　滿堂紅

　　"金九銀十"剛剛開啟，看似樓市平靜，實(shí)際早已暗流涌動(dòng)。開發(fā)商們紛紛磨拳擦掌，期待打一場銷售的翻身仗，觀望已久的買家也是躍躍欲試，希望可以找到物美價(jià)廉的產(chǎn)品圓了自己的置業(yè)夢(mèng)。

　　這個(gè)期間，二手樓市也不甘心充當(dāng)配角，它們懂得利用一、二手樓市的價(jià)差，加大力度調(diào)動(dòng)置業(yè)者的積極性，期待收獲另一桶金。滿堂紅預(yù)計(jì)，今年的黃金月，二手樓市的人氣會(huì)回升、成交量也有望增加，不過價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有跌。

　　放盤價(jià)格有望下降

　　今年的"金九銀十"檔期，二手市場受一手市場的影響將會(huì)比較明顯。例如，隨著一手樓盤價(jià)格的不斷調(diào)低，二手樓業(yè)主的放盤心態(tài)將有松動(dòng)，業(yè)主放盤價(jià)格也有望下降。

　　滿堂紅認(rèn)為，在"五一"小黃金周未能取得理想的業(yè)績之后，"金九銀十"將成為開發(fā)商在今年出貨的最后一個(gè)良機(jī)。在一手新增供應(yīng)量大增的情況下，開發(fā)商迫于回籠資金的壓力，必然會(huì)有降價(jià)等促銷舉動(dòng)，這對(duì)二手樓市中與一手樓市的價(jià)格"重合"的產(chǎn)品將是又一個(gè)沖擊。這種沖擊將會(huì)直接促使次新房的業(yè)主降低姿態(tài)放盤，讓放盤價(jià)格更符合市場行情，以加快消除二手樓市里不穩(wěn)定的價(jià)格因素，把猶豫觀望的置業(yè)者重新吸引過來。

　　滿堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入第三季度，廣州二手樓成交中，總價(jià)50－90萬元/套的物業(yè)成交比例一反常態(tài)，比上季度少了2.7個(gè)百分點(diǎn)，只有29.6%，而在過去幾年該類物業(yè)的成交比例則是不斷增加，其根本原因就是該類二手物業(yè)正好與目前降了價(jià)的一手產(chǎn)品在總價(jià)上有沖突。
 
　　人氣應(yīng)該會(huì)回升

　　二手中介也會(huì)抓住這個(gè)如此難得的銷售良機(jī)，努力促進(jìn)市場回暖，相信在觀望之后、價(jià)格回歸到一定水平時(shí)，二手樓市看樓的人氣會(huì)有所回升。

　　滿堂紅認(rèn)為，從去年第四季度開始至今，買家的觀望氣氛持續(xù)已經(jīng)差不多一年時(shí)間，許多置業(yè)者的步伐一拖再拖。實(shí)際上，在不斷地看樓之后，很多剛性需求的置業(yè)者，已經(jīng)清晰地知道自己的需求是哪種物業(yè)，只不過因?yàn)閮r(jià)格不合適、或者抱有再等等看等原因遲遲沒有出手。轉(zhuǎn)眼年底又至，因此"金九銀十"很可能會(huì)成為這部分置業(yè)者在年內(nèi)圓"住房夢(mèng)"的重點(diǎn)關(guān)注時(shí)期。從這一點(diǎn)來講，二手樓市在"金九銀十"的人氣都不會(huì)太差，甚至?xí)�緩慢回升。�?dāng)然，二手樓市能否在賺取人氣之余收獲財(cái)氣，關(guān)鍵還在于業(yè)主是否愿意跟隨一手降價(jià)的步伐，報(bào)出讓置業(yè)者心動(dòng)的放盤價(jià)。

　　20萬－50萬元/套的物業(yè)將是成交主力

　　就這個(gè)金九銀十銷售期而言，對(duì)于中介公司來說，由于次新房的業(yè)主降價(jià)不是一朝一夕可決定，因此中介公司都會(huì)將注意力暫時(shí)集中在與一手樓沒有直接競爭關(guān)系的中低端二手房市場上，爭取有所突破。

　　同樣，對(duì)于購買中低價(jià)二手房的置業(yè)者來說，由于其選擇的房子與一手樓在價(jià)格上有一定的差距，一手樓即使有促銷也不會(huì)對(duì)其購買行為產(chǎn)生根本性的影響，因此這部分買家也會(huì)好好利用長假的時(shí)間看房、選房，而業(yè)主因?yàn)闃鞘姓{(diào)整而產(chǎn)生的弱勢(shì)心態(tài)，正是買家壓價(jià)入市的最好談判點(diǎn)。據(jù)此，滿堂紅預(yù)計(jì)"金九銀十"期間，總價(jià)20－50萬元/套的二手房將會(huì)成為成交主力。

　　此外，老城區(qū)新增供應(yīng)量有限，即使在觀望氣氛最濃的上半年，該區(qū)域也有比較可觀的需求量，因此在"金九銀十"期間，老城區(qū)也會(huì)延續(xù)之前的良好表現(xiàn)，成為二手樓市的另一個(gè)熱點(diǎn)。

　　綜觀金九銀十，二手樓市將會(huì)是價(jià)格穩(wěn)中有跌、人氣緩慢回升、成交逐漸增加的銷售檔期。

　　二手業(yè)主心態(tài)強(qiáng)過發(fā)展商

　　黃金周降幅不會(huì)太大
 
　　中原地產(chǎn)

　　"傳統(tǒng)的'金九銀十'已經(jīng)到來，不過十月黃金周主要還是屬于一手樓的黃金周，慘烈殺價(jià)，花招百出的現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)在二手房市場上。"中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘稱，觀察中原地產(chǎn)最近幾月的二手成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在今年以來一直持續(xù)的樓市轉(zhuǎn)淡趨勢(shì)中，手握二手房的小業(yè)主們，他們面臨的壓力遠(yuǎn)不如發(fā)展商那么大，在放盤、賣樓上的心態(tài)上強(qiáng)過發(fā)展商，不會(huì)輕易大幅降價(jià)。再加上二手買賣雙方的心理預(yù)期差別大，也減少了二手成交的機(jī)會(huì)，成交量受到影響。

　　一手樓市走低沖擊二手交易

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，今年的"十一"黃金周將是近幾年來少有的一手樓市慘烈大戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。從目前的形勢(shì)已經(jīng)不難判斷，各大發(fā)展商在黃金周各出奇招放手一博已成定局。與前幾年黃金周不同的是，今年在價(jià)格上動(dòng)真格，降價(jià)、促銷已經(jīng)不可避免。一手房價(jià)與二手房價(jià)"倒掛"現(xiàn)象將有增無減，這會(huì)吸引相當(dāng)大一部分客源，直接分流二手市場的買樓客，二手市場交易的人氣不會(huì)像往年那么旺。

　　中原地產(chǎn)目前正在為奧園等眾多一手樓盤作一二手聯(lián)動(dòng)，組織大批二手客人前往一手樓盤看樓，這些客人中，如果碰上符合自己心理需求的房子，而價(jià)格又在其承受范圍之內(nèi)，相當(dāng)一部分會(huì)放棄原準(zhǔn)備購買二手房的打算，轉(zhuǎn)買一手樓。比如前段時(shí)間，中原與時(shí)代糖果搞一二手聯(lián)動(dòng)促銷，中原帶去的客人不少是二手客，結(jié)果他們一天就買下了300多套單位。

　　中原地產(chǎn)指出，今年"五一"小長假，廣州樓市由于價(jià)格調(diào)整不到位，叫好不叫座。如果發(fā)展商再錯(cuò)過"十一"黃金周這一拔，可能就要等到年底了。年底有年報(bào)、工程款結(jié)算等壓力，因此"十一"黃金周期間，發(fā)展商都不得不拿出真金白銀讓利，而買家則不會(huì)分二手與一手，一手的成交量將遠(yuǎn)大于二手。近一兩年，廣州二手樓市成交量已到了與一手五五平分的水平，但這一比例在今年一手樓價(jià)格進(jìn)一步走低的黃金周不可能再持續(xù)。

　　成熟區(qū)域60萬-80萬元總價(jià)成交為主

　　中原地產(chǎn)李粵湘指出，二手房的剛性需求仍在，中原的相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，不少參與一二手聯(lián)動(dòng)看盤的客人，也仍會(huì)回過頭來買二手房。這部分人以自住、首次置業(yè)為主，對(duì)價(jià)格十分敏感。即使是換房的客人，也并不是以改善居住質(zhì)量為主，而是有具體的實(shí)際需要，比如生了小孩，房間不夠用了才買，還有的是為了與父母分開住而購買。一些大學(xué)畢業(yè)生可能在這個(gè)黃金周入市，不過他們的購買力較弱，一般只能承受20-30萬元的中小戶型，這部分占整體的成交量比例約在5%。黃金周期間，占中原80%成交量的，仍會(huì)是60-80萬元總價(jià)的二手單位。

　　去年的黃金周，廣州樓市的泡沫還擠得不干凈，二手市場除了自住，還有投資、換房間的客人，有一些還在尋求高檔二手房，但今年這一部分客人基本都已退場。

　　哪些區(qū)域的二手房最有機(jī)會(huì)成交？中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，很多客人將會(huì)繼續(xù)在天河區(qū)東部的五山、員村一帶找房，雖然不是 中心區(qū)，但這一地區(qū)的生活配套成熟，生活便利，總價(jià)卻并不高，自住型買家能夠接受。海珠區(qū)的一些地段，離珠江新城近，但樓價(jià)要低很多，也有機(jī)會(huì)出現(xiàn)成交。而花都、白云等遠(yuǎn)郊的二手房，在黃金周期間則可能出現(xiàn)明顯下滑。

　　價(jià)格上下浮動(dòng)不超過5%

　　去年有"五一"、"十一"、春節(jié)三個(gè)七天假的黃金周，到了今年，除了春節(jié)，放七天假的就只有"十一"，中原地產(chǎn)李粵湘認(rèn)為，今年這唯一的一次長假期，很多人可能會(huì)選擇出門旅游，這也會(huì)影響二手市場的人氣。

　　二手業(yè)主們即使不外出旅游，也普遍表現(xiàn)出很濃的繼續(xù)觀望氣氛。中原地產(chǎn)認(rèn)為，相比上海、深圳，廣州的二手業(yè)主們的心態(tài)普遍較強(qiáng)。上海、深圳等地的一些投資客，因?yàn)闃莾r(jià)下跌而負(fù)債、斷供，急于出手賣房，甩賣時(shí)有出現(xiàn)，廣州的二手業(yè)主相對(duì)理性，這類投機(jī)成分較少，他們的想法是，賣不到好價(jià)格大不了先放租，不愿意讓賬面虧損變成實(shí)際虧損。還有一些次新房，由于不夠5年過戶要交5%的營業(yè)稅，必須要有5%的漲幅才有贏利，很多業(yè)主寧愿把贏利的時(shí)間往后拖。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，在這樣一種背景下，黃金周期間，二手房的成交價(jià)上下浮動(dòng)不超過5%。

• · "金九銀十"二手市場大預(yù)測(cè)(上)
• · 廣州樓價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)
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• · 我國房市的未來走向
• · 當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢(shì)
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