最近幾個(gè)月，是中國(guó)房市的多事之秋，如"拐點(diǎn)"論、徐滇慶和牛刀的深圳房?jī)r(jià)賭局鬧劇、房市"朱堅(jiān)強(qiáng)"說(shuō)等等都引起了社會(huì)各界的極大關(guān)注。同時(shí)，由于我國(guó)房市目前正在面臨著一輪新的調(diào)整，因而其走勢(shì)和發(fā)展也越來(lái)越引起各界的關(guān)注。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀究竟如何？存在哪些主要的問(wèn)題？其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)和走向又怎樣？這些問(wèn)題是當(dāng)前許多老百姓、投資者、地產(chǎn)商和政府決策者都迫切希望了解的問(wèn)題。本文擬就這些問(wèn)題進(jìn)行一個(gè)粗略的梳理和分析。

    一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

    應(yīng)該說(shuō)，從2007年和今年以來(lái)我國(guó)房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來(lái)看，我們可以判定：我國(guó)的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說(shuō)的開(kāi)始步入"拐點(diǎn)"。當(dāng)然這個(gè)"拐點(diǎn)"只是此輪短周期的"拐點(diǎn)"，而不是我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的"拐點(diǎn)"。從房市的運(yùn)行層面來(lái)看，我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：

    1.泡沫成份開(kāi)始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降

    2007年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房?jī)r(jià)從2007年四季度開(kāi)始下調(diào)。其中深圳房?jī)r(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。而據(jù)搜狐網(wǎng)報(bào)道，北京的多數(shù)樓盤的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價(jià)格也較去年高峰時(shí)有了較大的下降。東莞房?jī)r(jià)則距從最高點(diǎn)下降了約40%，基本回到了2006年初的價(jià)格。而根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬(wàn)科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售。

    2.成交量萎縮，空置率上升

    與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬(wàn)平方米，而2007年月均成交面積為174萬(wàn)平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比4月份增長(zhǎng)8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量?jī)H33.62萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。

    據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。

    2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬(wàn)平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。

    廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量?jī)H239.78萬(wàn)平方米，與去年同期的427.82萬(wàn)平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。從單月來(lái)說(shuō)，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬(wàn)平方米，其它月份全部低于40萬(wàn)平方米，成交量最低的2月僅23.12萬(wàn)平方米，而去年同期，每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬(wàn)-75萬(wàn)平方米之間，足見(jiàn)當(dāng)中的差距。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等許多城市的成交量也開(kāi)始萎縮，空置率不斷攀升。

    3.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大

    目前，我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)"一枝獨(dú)秀"的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

    4.市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)

    一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。1月22日，北京市建委對(duì)擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示；根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。

    5.房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難

    由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。去年以來(lái)，隨著"中天置業(yè)卷款逃逸"事件和"長(zhǎng)河地產(chǎn)關(guān)門倒閉"事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼《公示》，聲稱因股權(quán)調(diào)整需要暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場(chǎng)；北京的一些小中介也提前關(guān)店。

    在杭州，據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測(cè)的8家中介公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：6月杭城二手房市場(chǎng)成交量較上月下降46%，成交量比上年同期亦減少了35.7%；杭州中介行目前的處境十分嚴(yán)峻，已經(jīng)處于普遍虧損的尷尬境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關(guān)閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時(shí)期的30多家門店收縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍也進(jìn)行了裁員。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象。

    二、我國(guó)房市的主要問(wèn)題

    從我國(guó)房市的發(fā)育、發(fā)展過(guò)程來(lái)看，我國(guó)房市的主要問(wèn)題是：

    1.市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度較高

    我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響(如官商勾結(jié)、房地產(chǎn)商炒作等)，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，并且一直在快速增長(zhǎng)。國(guó)際上房地產(chǎn)利潤(rùn)率一般維持在5%左右，高的有6%-8%，而中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率高達(dá)30%-40%。而按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算，中國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)率增長(zhǎng)每年都在30%以上，2001年增長(zhǎng)41%，2002年增長(zhǎng)56%，2003年增長(zhǎng)32%。在國(guó)外人們購(gòu)一套適于居住的房屋僅是年工資的3-5倍，而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10倍-20倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會(huì)一直延續(xù)下去，拒絕接受價(jià)格下降的現(xiàn)實(shí)。并人為將房?jī)r(jià)炒高，致使我國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比(即一套房屋的價(jià)格與一個(gè)家庭年收入之比)超過(guò)10，遠(yuǎn)高于國(guó)際水平。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。(日本的房?jī)r(jià)在發(fā)達(dá)國(guó)家最高，其房?jī)r(jià)收入比約為4-5:1,美國(guó)及其他發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比是3:1；舊金山、東京、紐約、倫敦、悉尼等城市的房?jī)r(jià)收入比約為4.4-8.5:1，而我國(guó)深圳、北京、上海房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)13:1)。

    2.土地的供應(yīng)不規(guī)范，政府機(jī)會(huì)主義行為嚴(yán)重

    政府在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和發(fā)展中起著非常重要的作用。然而，我國(guó)政府在以下方面卻是機(jī)會(huì)主義的：

    一是在土地轉(zhuǎn)讓和使用中政府為了增加收入，某些官員為了私利而采取機(jī)會(huì)主義行為。他們以低價(jià)從農(nóng)民手中圈得土地，然后以高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，07年政府的轉(zhuǎn)讓土地所得超過(guò)7000億元。

    二是政府在與地產(chǎn)商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。

    三是政府的調(diào)控政策沒(méi)有延續(xù)性和穩(wěn)定性，很多政策的出臺(tái)都是違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的(如要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)建房成本等)。

    四是政府在土地交易中黑箱操作，腐敗嚴(yán)重。我們的國(guó)土管理部門和各級(jí)政府在過(guò)去20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應(yīng)很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐敗行為。這些行為嚴(yán)重阻礙了我國(guó)建立起一個(gè)公正、公平、高效、廉潔的土地交易市場(chǎng)。

    3.供需結(jié)構(gòu)失衡

    目前我國(guó)的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：

    一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。據(jù)對(duì)北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過(guò)60%，中小套型住宅比例偏低。同時(shí)，據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，2006年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%；2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。

    二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問(wèn)題(發(fā)達(dá)國(guó)家和香港政府主要以提供廉租房為主)。

    三是二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。

    4.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融依賴程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)

    我國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴程度很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面：

    一是房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快。2007年10月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.75%；比年初增加1.01萬(wàn)億元，占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中，個(gè)人住房貸款余額2.6萬(wàn)億元，比年初增加6192億元，同比增長(zhǎng)35.57%。住房公積金委托貸款10月末余額達(dá)到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長(zhǎng)34.87%。

    二是房地產(chǎn)商自有資金比重低。我國(guó)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，投資商多數(shù)欠缺資金，例如上海，房企的自有資金2001年僅為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%；同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債率遠(yuǎn)高于世界公認(rèn)的50%舉債的警戒線，多數(shù)企業(yè)達(dá)到75.8%，個(gè)別地產(chǎn)超過(guò)80%。這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上，使得我國(guó)的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)。

    三是商業(yè)銀行過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。2006年有關(guān)部門對(duì)16個(gè)城市的住房貸款抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時(shí)未曾與銀行直接見(jiàn)面。鄭州、北京、杭州、廣州等城市該比例分別高達(dá)46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

    四是住房貸款管理薄弱，"假按揭"貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款"三查"制度不落實(shí)，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷售困難的樓盤以"假按揭"方式幫助開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)。

    5.房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂

    我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。尤其是一段時(shí)期以來(lái)，個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，人為造成市場(chǎng)緊張，惡意哄抬房?jī)r(jià)，帶來(lái)一些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。而且隨著房市的不景氣和房?jī)r(jià)的下跌，一些原來(lái)被遮掩的問(wèn)題開(kāi)始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)就加大了其機(jī)會(huì)主義行為，使得市場(chǎng)秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進(jìn)一步加劇。

    三、此輪調(diào)整的必然性

    綜合來(lái)看，此輪房市調(diào)整有其必然性和合理性。主要基于以下理由：

    1.房?jī)r(jià)過(guò)高，漲速過(guò)快是行業(yè)調(diào)整的內(nèi)在原因

    從2004年初，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的周期，伴隨著住房市場(chǎng)化、貨幣化的深化、城市化的不斷推進(jìn)、人均收入的不斷提高和對(duì)外開(kāi)放的擴(kuò)大，使得我國(guó)住房方面的需求極大被釋放，進(jìn)而使我國(guó)的房地產(chǎn)投資額、建設(shè)面積和房?jī)r(jià)也大幅上升。其中2004年-2007年投資額增長(zhǎng)率分別為29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。而房?jī)r(jià)的漲幅也是過(guò)大過(guò)快，2004年-2007年全國(guó)平均房?jī)r(jià)的漲幅分別為14.4%、6.5%、5.5%、9.7%；而一些城市的房?jī)r(jià)的漲幅則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均漲幅，2007年，北京、深圳的房?jī)r(jià)漲幅分別達(dá)到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出現(xiàn)了大幅上漲情況，這樣的上漲速度顯然難以持續(xù)。

    而根據(jù)我們的測(cè)算，2007年底深圳的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到17，北京、上海也分別達(dá)到14和13，這意味著一個(gè)普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能買一套普通住宅，房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)非常明顯。國(guó)內(nèi)多數(shù)大中城市的房?jī)r(jià)收入比也超過(guò)了10，而發(fā)達(dá)國(guó)家城市房?jī)r(jià)收入比普遍都低于7。

    另外，從東京、香港兩個(gè)著名高房?jī)r(jià)城市的房?jī)r(jià)收入比情況來(lái)看，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比也偏高。東京在1964年到2003年40年間，經(jīng)歷了日本地產(chǎn)的繁榮和泡沫，在這期間，其市區(qū)的房?jī)r(jià)收入比在泡沫破裂前最高達(dá)到23，整個(gè)歷史時(shí)期中最低為8，中位數(shù)為10�？傮w來(lái)看，70年代的日本與我國(guó)目前在宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展模式、國(guó)際環(huán)境等方面有較多的相似之處，這段時(shí)期東京的房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定在9-12之間。1994年到2006年的香港，房?jī)r(jià)收入比在97年地產(chǎn)危機(jī)前最高達(dá)到20，房地產(chǎn)泡沫破滅后最低為7，中位數(shù)11。我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比2007年底約為15，與東京、香港相比，都處在一個(gè)較高的水平，部分城市如深圳甚至接近香港地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的水平。

    因而，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)、我國(guó)1992年-1994年海南房地產(chǎn)的走勢(shì)以及我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比可以判斷出，我國(guó)的房?jī)r(jià)已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份，有其調(diào)整的內(nèi)在動(dòng)力和必然性。

    2.對(duì)房市的專項(xiàng)調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導(dǎo)致此次調(diào)整的直接原因

    2006年-2007年，房?jī)r(jià)快速上漲使投資、投機(jī)需求迅速增加，而這又進(jìn)一步造成了房?jī)r(jià)的暴漲，土地價(jià)格也出現(xiàn)了飛漲現(xiàn)象。為此，2007年政府出臺(tái)了一系列的針對(duì)房地產(chǎn)的專項(xiàng)調(diào)控政策。其中，以"二套房貸"為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然缺血，投資、投機(jī)需求遭到重大打擊，不少資金離場(chǎng)，需求開(kāi)始萎縮。與此同時(shí)，銀行開(kāi)始惜貸，作為銀行優(yōu)質(zhì)客戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一夜之間被銀行冷落，開(kāi)發(fā)商的資金開(kāi)始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開(kāi)發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。在調(diào)整初期，因高房?jī)r(jià)下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的博弈，價(jià)格開(kāi)始調(diào)整。

    另外，我國(guó)為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止由結(jié)構(gòu)性通貨膨脹轉(zhuǎn)向全面的、較高的通貨膨脹，同時(shí)為調(diào)整房市結(jié)構(gòu)、防止房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快和擠壓房市的泡沫以避免出現(xiàn)大的資產(chǎn)泡沫化和減輕美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要采取了提高準(zhǔn)備金率的手段來(lái)緊縮銀根、對(duì)付通脹，從2007年1月至2008年6月，存款準(zhǔn)備金率提高了8.5個(gè)百分點(diǎn)，總計(jì)凍結(jié)存款44650億元。并多次提高利率，使房地產(chǎn)企業(yè)每月要支付的還貸額大幅增加，同時(shí)使居民對(duì)住房的投資需求和投機(jī)需求下降。

    除銀根緊縮政策外，房地產(chǎn)行業(yè)的其他調(diào)控政策也推動(dòng)了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生，例如，各地公布08、09年住房建設(shè)計(jì)劃、加強(qiáng)閑置土地清理、嚴(yán)格土地增值稅的征收、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)了保障性住房建設(shè)等政策，分流了部分商品房需求，同時(shí)迫使開(kāi)發(fā)商加快樓盤開(kāi)發(fā)速度以增加市場(chǎng)供給，緩和市場(chǎng)供需矛盾。

    3.美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)的爆發(fā)改變了我國(guó)房市的預(yù)期

    自2007年5、6月份開(kāi)始，美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)。此后，次貸危機(jī)向全球蔓延，引起了很多國(guó)家房?jī)r(jià)的下跌、全球金融金融動(dòng)蕩的加劇和經(jīng)濟(jì)增速的下降。次貸危機(jī)的爆發(fā)在某種程度上也傳導(dǎo)至中國(guó)，增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的外部壓力、加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)，也在一定程度上改變了我國(guó)房市的預(yù)期。這主要體現(xiàn)在以下方面：

    一是改變了政府的預(yù)期。次貸危機(jī)使我國(guó)政府意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融危機(jī)會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的破壞，會(huì)危及我國(guó)改革開(kāi)放的成果和社會(huì)穩(wěn)定，因而有必要采取緊縮措施，加大擠壓我國(guó)房市泡沫，使我國(guó)房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，我國(guó)政府在次貸危機(jī)爆發(fā)后開(kāi)始警覺(jué)起來(lái)，并采取了多項(xiàng)緊縮政策來(lái)調(diào)控房市。

    二是改變了金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期。美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很好的預(yù)警，使我國(guó)銀行意識(shí)到重視對(duì)第一還款來(lái)源的審查至關(guān)重要。美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)中國(guó)金融業(yè)的影響幾乎是立竿見(jiàn)影的，為降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行采取了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的措施。如：2007年8月15日前后，提高房貸首付成為各地銀行一場(chǎng)自發(fā)的"集體行動(dòng)"：在上海，多套房按揭貸款收緊，多家銀行提高了兩套以上住房貸款的申請(qǐng)門檻；浙江建設(shè)銀行暫停二手房按揭貸款，多家銀行已凍結(jié)個(gè)人住房抵押貸款、信用貸款；8月底，廈門建行二手房貸首付提高至五成；北京銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行業(yè)審慎發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款；中國(guó)銀行深圳分行叫停了二手房個(gè)貸，建設(shè)銀行停放一手房按揭貸款業(yè)務(wù)；南京建行將二手房個(gè)貸首付提高至四成；招商銀行已經(jīng)拒絕對(duì)房改房貸款，同時(shí)規(guī)定，二手房銷售時(shí)如辦理現(xiàn)房抵押，必須要提供評(píng)估報(bào)告；交行、建行、工行、農(nóng)行、興業(yè)等5家銀行在福州的分支機(jī)構(gòu)都暫停發(fā)放了除一、二手房買賣的住房按揭貸款外的其他住房衍生性貸款……

    三是改變了投機(jī)者的預(yù)期。次貸危機(jī)使我國(guó)的投機(jī)者認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)不會(huì)只漲不跌，當(dāng)房市集聚的泡沫很大的時(shí)候，總有一天會(huì)破滅，而泡沫的破滅將不僅僅給市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)極大的創(chuàng)傷，也會(huì)給投機(jī)者帶來(lái)滅頂之災(zāi)。因而，投機(jī)者們開(kāi)始意識(shí)到我國(guó)目前房市的巨大風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始加速拋售手中持有的商品房和加快對(duì)銀行的還款。

    四是改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。次貸危機(jī)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到房市是一個(gè)一榮俱榮、一損俱損的市場(chǎng)，房市因?yàn)榕菽�破滅而衰落�?duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處。也使他們認(rèn)識(shí)到如果將價(jià)格炒得很高，不僅使購(gòu)買者無(wú)力購(gòu)買或承擔(dān)極大的還貸壓力，從而形成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)；而且會(huì)使房市喪失其造血功能，阻礙房市的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)商也認(rèn)識(shí)到暴利的時(shí)代可能已一去不復(fù)返，而且短期的暴利的獲取將會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期利益的受損。

    以上預(yù)期的改變都會(huì)改變我國(guó)房市的供求狀況，使得房?jī)r(jià)在近期有向下調(diào)整的需要。

    4.近期我國(guó)已進(jìn)入此輪房市周期的下行軌道

    據(jù)筆者和其他學(xué)者的研究，我國(guó)的房市自20世紀(jì)90年代以來(lái)大概是五年一個(gè)周期。此輪周期始于2004年初，并于2007年達(dá)到波峰。目前已進(jìn)入此輪周期的下行軌道，而且還有進(jìn)一步下探的空間。這輪地產(chǎn)周期與我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期是相呼應(yīng)的，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)也大概是5年一個(gè)周期，目前也以進(jìn)入了此輪周期的下行軌道并表現(xiàn)出一些以往所不具有的復(fù)雜性。因而，無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)還是房市，都存在著其調(diào)整的周期性和必然性。

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