三重因素博弈　有望呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢(shì)——2009年中國(guó)樓市展望

    走過(guò)了撲朔迷離、一波三折的“拐點(diǎn)之年”，中國(guó)樓市迎來(lái)了２００９年。在房貸減負(fù)、政策利好、供求關(guān)系這三重因素博弈下，樓市是繼續(xù)調(diào)整，還是止跌回暖、由“熊”轉(zhuǎn)“牛”？專家認(rèn)為，與２００８年“倒Ｖ形”走勢(shì)相比，２００９年中國(guó)樓市更可能呈現(xiàn)平穩(wěn)的“Ｌ”形走勢(shì)。

    房貸減負(fù)：加速剛性需求入市

    上海白領(lǐng)莊劍在新年伊始向中國(guó)銀行遞交了房貸利率７折優(yōu)惠的申請(qǐng)。如果申請(qǐng)獲得通過(guò)，加上去年累計(jì)２１６個(gè)基點(diǎn)的降息，他５５萬(wàn)元、２０年等額本息的商業(yè)住房按揭貸款，每月可比降息前少還７７０多元，累計(jì)可節(jié)省利息１８．５萬(wàn)元。

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)：“持續(xù)降息使購(gòu)房成本大大降低，有利于推動(dòng)前期積累的剛性購(gòu)房需求得到釋放�！�

    從２００９年元旦開(kāi)始，銀行將執(zhí)行２００８年連續(xù)５次降息后的最新利率，購(gòu)房者的房貸成本減輕超過(guò)１０％。如果是公積金貸款，５年期以上貸款利率已下降至３．８７％，以５０萬(wàn)元２０年期貸款為例，每個(gè)月可少還貸款３６５元。

    光大證券地產(chǎn)分析師趙強(qiáng)分析認(rèn)為，出于全力保增長(zhǎng)的需要，我國(guó)降息周期可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，本次經(jīng)濟(jì)周期中貨幣政策放松幅度有可能創(chuàng)歷史記錄，基準(zhǔn)利率可能會(huì)跌穿１．９８％歷史最低水平。“目前，１年期存款基準(zhǔn)利率已降至２．２５％，５年期存款利率也不過(guò)３．６％，隨著利率的進(jìn)一步降低，居民儲(chǔ)蓄收益大大下降，儲(chǔ)蓄意愿降低將會(huì)推動(dòng)部分資金流向樓市�！�

    在樓市重鎮(zhèn)上海，房貸門檻的放低特別是公積金貸款額度的不斷提高，將有效推動(dòng)剛性需求以及改善性需求入市。２００８年底，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)五部門聯(lián)合發(fā)布的通知，明確了“改善性”住房消費(fèi)的相關(guān)政策，除對(duì)二套房貸進(jìn)行松綁之外，更將二套房公積金貸款每戶最高限額提高至６０萬(wàn)元。

    新年上班第一天，上海公積金管理中心又將二套房公積金貸款最高額度上調(diào)至每戶８０萬(wàn)元。這意味著，對(duì)于很多家庭而言，購(gòu)買一套普通住宅不需要商業(yè)貸款、完全依靠公積金貸款即可。即使以７折優(yōu)惠利率計(jì)算，五年期以上商業(yè)貸款利率也比五年期以上公積金高出０．２８８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)。

    政策利好：未來(lái)仍有釋放空間

    在日前召開(kāi)的“２００９年北京市發(fā)展和改革工作會(huì)議”上，相關(guān)人士透露，為了合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求，今年北京將研究取消二套房限制，適當(dāng)減稅讓費(fèi)，刺激改善性需求；按照“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的原則，加快研究中端住房的供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)，激活住房消費(fèi)市場(chǎng)。此外，北京市今年還將探索廉租房收購(gòu)模式，利用好存量資源。

    此前，從中央到地方已經(jīng)密集出臺(tái)了一系列“樓市新政”，這些利好也有效刺激了樓市成交量的回暖。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，２００８年１１月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預(yù)售面積比９月、１０月分別增加４７％、３６％；網(wǎng)上成交的二手房買賣面積比９月、１０月分別增加７５％和６８％。而市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，１２月上海全市商品住宅成交面積為８５萬(wàn)平方米，相比上月增加了６萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅為１８．９８％，商品住宅成交已持續(xù)兩月上漲。

    “跟隨市場(chǎng)變化，我們預(yù)計(jì)未來(lái)樓市政策利好仍有進(jìn)一步釋放空間，包括徹底松綁二套房貸、進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)，甚至購(gòu)房退稅等，這有望使市場(chǎng)底部提前出現(xiàn)�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。

    他認(rèn)為，２００８年１２月２０日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其內(nèi)容的全面性和重要性可與２００５年出臺(tái)的“國(guó)八條”和２００６年出臺(tái)的“國(guó)六條”相提并論。除了繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加大保障性住房建設(shè)力度，減免二手房交易稅費(fèi)從而鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，更首次提出支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求，有望緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的局面。

    供求關(guān)系：消化存量是首要問(wèn)題

    對(duì)于２００９年的樓市而言，如何化解巨大的存量房壓力或許是決定市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素。數(shù)據(jù)顯示，截至１１月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)１．３６億平方米，同比增長(zhǎng)１５．３％，增幅比前１０個(gè)月提高了２．２個(gè)百分點(diǎn)。

    “樓市階段性供大于求已是不可避免。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)說(shuō)。從目前來(lái)看，由于購(gòu)房者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及未來(lái)收入信心不足，觀望情緒仍然濃重，短期內(nèi)供求關(guān)系難以得到改善。

    中金公司研究部分析員白宏煒表示，在一線城市中，上海樓市的供求關(guān)系較為平衡，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較小，消化周期相對(duì)較短；但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面積較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能消化。

    在供大于求的情況下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商紛紛借著“政策東風(fēng)”，通過(guò)降價(jià)以及附送面積等優(yōu)惠來(lái)促銷，希望提升成交量。在多方配合下，２００９年元旦樓市呈現(xiàn)久違的暖意，各大城市咨詢、看房的人數(shù)普遍提升，與去年新年伊始的降溫態(tài)勢(shì)相比，今年的購(gòu)房意愿顯得“蠢蠢欲動(dòng)”。

    根據(jù)上海佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，新年樓市成交迎來(lái)“開(kāi)門紅”，首個(gè)工作日當(dāng)天成交商品住宅４９４套、５．４７萬(wàn)平方米，大大高于去年１２月份２．７萬(wàn)平方米的平均水平。而據(jù)北京“我愛(ài)我家”初步統(tǒng)計(jì)，旗下各門店的交易量較去年同期增長(zhǎng)１７％，客戶咨詢及委托交易的數(shù)量更分別同比增長(zhǎng)３６％和２０％。

    顧建發(fā)認(rèn)為，隨著政策累積效應(yīng)的逐步釋放，市場(chǎng)有望在2009年下半年見(jiàn)底回暖。與２００８年“倒Ｖ形”走勢(shì)相比，２００９年中國(guó)樓市更可能呈現(xiàn)平穩(wěn)的“Ｌ”形走勢(shì)。

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