在剛剛過去的周末，上海市政府、銀監(jiān)會(huì)、最高人民法院不約而同地針對樓市下發(fā)了系列通知，對樓市"收骨頭"從口頭通知升級到了書面文件。不過鑒于此次政府出手的實(shí)際效力究竟有多大仍待觀望。

　　【聚焦】

　　三道令牌直指樓市

　　市政府：捂房惜售不容姑息

　　7月17日,市政府做出決定，將加大土地供應(yīng),特別是加大普通商品住宅用地的供應(yīng),重點(diǎn)是促開工,推銷售。此外,還將加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤監(jiān)測,堅(jiān)決查處捂盤惜售、虛擬交易等違法違規(guī)行為。并要求開發(fā)商在辦理預(yù)售許可相關(guān)手續(xù)之前,要有一套完整、公開的商品房銷售方案,報(bào)房地產(chǎn)主管部門備案。同時(shí)在售樓處現(xiàn)場,張貼公示已經(jīng)報(bào)備的銷售方案。

　　最高法院：嚴(yán)審購房人解除合同申請

　　與此同時(shí)，最高人民法院19日明確提出，要妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護(hù)房地產(chǎn)金融體系安全。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中，要依法保護(hù)銀行的合法權(quán)益。據(jù)悉，2009年1月至6月，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。在案件數(shù)量大幅增加的同時(shí)，疑難復(fù)雜類型案件顯著增多。

　　銀監(jiān)會(huì)：收緊二套房貸打擊假按揭

　　同樣在7月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康再次強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行"二套房"標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%"面談""面簽"制度，采取切實(shí)有效措施防范"假按揭"、"假首付"現(xiàn)象的發(fā)生。

　　上海銀監(jiān)局19日更是明確表態(tài)，嚴(yán)禁銀行自行解釋"二套房貸"標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)守首付四成底線。在滬各銀行不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　【點(diǎn)評】

　　高價(jià)"面粉"難產(chǎn)出平價(jià)"面包"

　　房子和土地如同"面包"和"面粉"的關(guān)系。今年5月以來，隨著北京、上海等地房價(jià)的持續(xù)上漲，存量房的不斷消化，這些一線城市的地價(jià)也在水漲船高，各地"地王"也頻頻出現(xiàn)，不久前轟動(dòng)全國的北京廣渠門15號(hào)地，以總價(jià)40.6億元成交，樓板價(jià)達(dá)到每平方1.6萬元，刷新了全國地王的記錄；類似的情況在上海也不斷出現(xiàn)。就連地產(chǎn)大亨潘石屹、易小迪等人都認(rèn)為當(dāng)前的土地市場現(xiàn)狀嚴(yán)重偏離了正常的軌跡，不得不望地興嘆。

　　值得注意的是，在此輪地王中，國資背景企業(yè)占了多數(shù)，北京廣渠門15號(hào)地王得主是在香港上市的方興地產(chǎn)，其母公司為中化集團(tuán)，不僅資本實(shí)力雄厚而且資金來源成本普遍較低，在土地爭奪戰(zhàn)中很容易擊敗民企，爭得帝王。未來擁有信貸和融資優(yōu)勢的國有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場份額。地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為，根源于此輪金融危機(jī)之下國家撥款和信貸資金向國有企業(yè)傾斜，以及在行業(yè)深度調(diào)整之時(shí)，民營企業(yè)實(shí)力下降。

　　如此下去，久而久之這些由央企滋生出來的地產(chǎn)企業(yè)，就會(huì)逐步壟斷土地資源，壟斷了土地資源就等于壟斷了未來的住房價(jià)格，可以預(yù)見的是，未來的房價(jià)也會(huì)隨著各地"地王"的頻現(xiàn)逐步推高。

　　也許是政府部門已經(jīng)洞察到了這一點(diǎn)，于是聯(lián)手發(fā)文限制房價(jià)過快上漲，但從發(fā)文本身以及現(xiàn)實(shí)中低價(jià)的趨勢來看，政府所能夠做到的僅僅只是緩解房價(jià)上漲的速度，并不能改變上漲的趨勢。

　　原因在于，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需要寬松的貨幣政策，寬松的貨幣政策大量傾向國企尤其是央企，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢的情況下，大量資金自然涌向短期見效的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的快速上漲既為政府增加了GDP數(shù)據(jù)，也獲得了豐厚的收入，可謂一舉兩得�，F(xiàn)在由政府出面調(diào)控房價(jià)，實(shí)際上是將利益共同體推向裁判員的位置，使政府部門陷入兩難境地。

　　既然面粉的價(jià)格越來越高，而且面粉的集中度也隨之增高，未來面包的價(jià)格自然是難以下降，相信任何一個(gè)商業(yè)都不會(huì)做虧本的買賣，現(xiàn)在如此將來也如此。

　　【分析】

　　調(diào)控政策與地產(chǎn)真實(shí)走向背離

　　樓市"三怪象"質(zhì)疑調(diào)控效果

　　怪象一：個(gè)貸收緊"地王"頻現(xiàn)

　　不久前轟動(dòng)全國的北京廣渠門15號(hào)地，以總價(jià)40.6億元成交，樓板價(jià)達(dá)到1.6萬元每平方米，刷新了全國地王的記錄，其購買方是在香港上市的方興地產(chǎn)公司。同樣，近一個(gè)月，在北京、上海、深圳、廣州等城市誕生的8個(gè)地王中，幾乎都是上市公司或者控股公司獲得。

　　那么，上市房企為何頻頻摘得"地王"稱號(hào)？要知道，如果只是按照拿地成本來計(jì)算，這些項(xiàng)目的盈利前景相當(dāng)迷茫。業(yè)內(nèi)人士表示上市公司高價(jià)拿地實(shí)際是"醉翁之意不在酒"。

　　業(yè)內(nèi)人士揭露了這樣一組數(shù)據(jù)。在5月到6月的一個(gè)月時(shí)間里，上市公司萬科共計(jì)競拍了8塊土地，支付的土地價(jià)款高達(dá)47.03億元，創(chuàng)下了自2008年2月來單月拿地的投資最高紀(jì)錄。伴隨著房價(jià)和地價(jià)的上漲，萬科的股價(jià)也在大幅飆升，7月6日創(chuàng)下了14.94元的新高，與去年年底收盤價(jià) 6.45元相比，年內(nèi)漲幅高達(dá)121.6%。

　　在樓市和股市之間，一條隱晦的線路圖終于浮現(xiàn)：房價(jià)上漲，上市公司預(yù)期收益增加，帶動(dòng)了股價(jià)上漲，公司融資空間大增，就在融資后再次高價(jià)儲(chǔ)備土地，進(jìn)一步推高收益預(yù)期。上市公司在樓市、股市的如此循環(huán)往復(fù)中實(shí)現(xiàn)了雙豐收。

　　怪象二：地產(chǎn)"國字軍"高歌猛進(jìn)

　　除了上市房企高價(jià)拿地的怪象之外，近期頻現(xiàn)的"地王"似乎還預(yù)示著另外一種擔(dān)心：中國地產(chǎn)業(yè)正在上演"國進(jìn)民退"。就拿前述方興地產(chǎn)而言，其母公司是具有國有背景的中化集團(tuán)。

　　中金公司的一份報(bào)告認(rèn)為："此輪地王中，國資背景企業(yè)將占多數(shù)，未來擁有信貸和融資優(yōu)勢的國有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場份額。 "

　　國資背景的地產(chǎn)公司為什么如此強(qiáng)勢地進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)？地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為，這根源于此輪金融危機(jī)之下國家撥款和信貸資金向國有企業(yè)傾斜，以及在行業(yè)深度調(diào)整之時(shí)，民營企業(yè)實(shí)力下降。

　　事實(shí)上，早在2004年，國資委劃定了16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，包括業(yè)內(nèi)熟悉的保利、中房、中糧、招商局、遠(yuǎn)洋、華僑城等，也包括業(yè)內(nèi)所不熟悉的中化、中鐵、中冶、葛洲壩  （600068 股吧,行情,資訊,主力買賣）等。當(dāng)時(shí)的160多家央企中，80%擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，資產(chǎn)規(guī)模近2000億元。

　　不少民營開發(fā)商擔(dān)憂，一旦國有企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，大部分民營企業(yè)只能被迫退出。因?yàn)�，無論在資金來源、土地獲取還是財(cái)務(wù)成本上，國有企業(yè)都先天地比民企更具資源稟賦。

　　怪象三：房價(jià)不隨經(jīng)濟(jì)節(jié)奏猛漲

　　國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比也上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這表明，自去年10月份以來全國住房均價(jià)首次出現(xiàn)上升跡象，全國房價(jià)下降的大勢頭已經(jīng)開始扭轉(zhuǎn)。

　　與股市樓市的高歌猛進(jìn)"相形見絀"的是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)雖嶄露企穩(wěn)回暖的跡象，但依然步履蹣跚，中小企業(yè)更是嗷嗷待哺，即便是坐享資源優(yōu)勢的國有企業(yè)，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤仍然比去年同期下降了27%。有分析人士提出，適度寬松貨幣政策的目的終究是振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而大量資金涌入股市樓市，其吸金效應(yīng)不僅會(huì)將雙泡沫越吹越大，更會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的整體復(fù)蘇。

　　【預(yù)測】

　　外環(huán)以內(nèi)無新建商品房

　　未來上海樓市二手房主導(dǎo)

　　隨著樓市的火爆，上海新建商品房的銷售情況良好。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著去年以來開發(fā)商們?nèi)�庫存化的效果越來越明顯，加之近期新建商品房供應(yīng)量的減少，上�？赡茉谖磥硐萑霟o新房可賣的困境，進(jìn)入二手房主導(dǎo)的時(shí)代。

　　二手房主導(dǎo)時(shí)代漸近

　　7月上半月，上海新建商品房供應(yīng)量及成交量均出現(xiàn)下滑趨勢。與此同時(shí)，央行上�？偛孔钚掳l(fā)布的2009年上半年上海貨幣信貸運(yùn)行報(bào)告也顯示，二手房貸款增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新建住房貸款，這些跡象都表明上海樓市已經(jīng)進(jìn)入二手房主導(dǎo)時(shí)代。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 7月上半月上海一手商品住宅的供應(yīng)量僅42.39萬平方米，只相當(dāng)于6月下半月的80萬平方米的53%，供應(yīng)環(huán)比減少47%，也低于6月上半月的47.25萬平方米。受供應(yīng)量大幅下滑的影響，新建商品住宅成交量也環(huán)比下滑11.3%，為99.42萬平方米。平均成交價(jià)格也略微下滑了2%，為15700元/平方米。

　　從房貸結(jié)構(gòu)看，上半年上海全市新建房貸款增加23億元，同比少增了71億元；但二手房貸款增加238億元，同比多增達(dá)到274億元，其中僅在6月份，二手房貸款就增加了143億元，同比多增129億元。

　　或陷無新房可賣困境

　　之前的統(tǒng)計(jì)信息顯示：半個(gè)月內(nèi)上海僅有不足600套的新盤推出量，而更多的樓盤則預(yù)計(jì)在8月，甚至9月推盤，大多數(shù)的樓盤還未定價(jià)。其中一些在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)擁有絕佳位置的"骨灰級"高檔樓盤也重出江湖。例如：湯城一品近期的成交量已經(jīng)超過了其過去幾年銷售量的總和。

　　單純的成交數(shù)字并不足以描繪出市場真實(shí)狀況。事實(shí)上，短短兩個(gè)半月時(shí)間上海一手住宅均價(jià)漲近兩成，而且投資客的興趣并未消弭。根據(jù)上海臺(tái)慶房產(chǎn)研展部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：7月上半月800萬以上高總價(jià)住宅成交211套，預(yù)計(jì)本月將成交436套，環(huán)比增幅達(dá)30.2%，將在各總價(jià)區(qū)間中創(chuàng)最大增幅。

　　記者了解到，期待中下周出讓的三塊住宅用地拍賣前期的第一輪報(bào)價(jià)都已經(jīng)高漲。其中趙巷10號(hào)地塊報(bào)價(jià)已高達(dá)21.023億元，比起拍價(jià)漲了122%，樓板價(jià)已經(jīng)過萬。高橋AO8-17地塊漲了44.4%，嘉定新城A11-4地塊也比底價(jià)高出200萬元，預(yù)計(jì)到時(shí)拍出的地價(jià)可能會(huì)更高。

　　另外，市中心長時(shí)間未見推地，一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海市中心已基本沒有新建樓盤供應(yīng)。這主要是因?yàn)椋�多�?shù)地塊的動(dòng)遷成本已經(jīng)使樓面地價(jià)接近周邊次新房的價(jià)格，這也將使動(dòng)遷地塊所建新房的售價(jià)大幅超過目前房價(jià)。

• · 2009年下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測
• · 2009年第三季度全國樓市預(yù)測
• · 2009年第三季度房地產(chǎn)市場格局預(yù)測
• · 2009年上半年上海豪宅成交情況點(diǎn)評
• · 2009年下半年上海房地產(chǎn)市場預(yù)測
• · 2009年下半年上海房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

• · 2009年6月國內(nèi)新房平均漲價(jià)統(tǒng)計(jì)
• · 北京商品房銷售新規(guī)定點(diǎn)評
• · 上海制止開發(fā)商捂盤惜售
• · 上海房地產(chǎn)市場調(diào)控基調(diào)點(diǎn)評
• · 房價(jià)上漲主要因素多多
• · 土地需求和供應(yīng)市場調(diào)查

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)