開發(fā)有望提振

　　業(yè)績上升，加之市場向好預(yù)期并沒有逆轉(zhuǎn)，房企投資信心繼續(xù)保持上升，地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐步回暖趨勢。

　　天相投資研究所認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存化效果顯著，對后市信心增加。同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金面較過去大為寬裕，地王頻現(xiàn)，央企與民企競逐，大量資金正曲線進入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商紛紛加大投資力度。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比升幅逐月擴大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%，增幅比1-10月提高1.2個百分點。在新增供應(yīng)方面，1-11月，全國房屋新開工面積達到9.76億平方米，同比增長15.8%。其中，11月當(dāng)月的新開工面積達到1.62億平方米，較10月份環(huán)比增長98.73%。8月份開始，新開工面積連續(xù)上升。其中，8月、9月、10月及11月新開工面積月度同比分別增長24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4個月新開工面積已高于2007年同期水平。

　　民族證券分析師崔娟預(yù)計，2010年全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速可達25%，高于2009年。在開發(fā)投資穩(wěn)步增長的帶動下，新開工面積和施工面積會有一個穩(wěn)定的回升，開發(fā)建設(shè)速度將逐步加快。在土地開發(fā)投資方面，2009年10月已扭轉(zhuǎn)負增長的局面，土地開發(fā)面積降幅也逐步收窄。

　　工銀瑞信基金首席經(jīng)濟學(xué)家陳超撰文分析，房地產(chǎn)投資累計同比增速會由目前的17.8%繼續(xù)攀升至30%左右。首先，住房銷售的良好表現(xiàn)將帶動房地產(chǎn)投資增長。2009年以來，住房銷售面積增速持續(xù)高于住房新開工面積增速。基本可判定，房地產(chǎn)投資還將繼續(xù)保持高增長。其次，保障性住房投資加快，將帶動全部房地產(chǎn)投資增長。住建部提出2009-2011年將通過中央、地方財政和社會投資超過9000億元，用于建設(shè)保障性住房項目�？梢灶A(yù)見，今后一段時期，保障性住房投資增速會突飛猛進。

　　受此影響，房地產(chǎn)景氣有望繼續(xù)回升。愛建證券指出，國房景氣指數(shù)自2009年3月份的歷史最低點開始回升，截至2009年11月，該指標(biāo)已連續(xù)4個月回升至景氣臨界點之上，預(yù)計2010年該指標(biāo)仍將回升。

　　調(diào)控中性偏暖

　　國信證券策略報告指出，房地產(chǎn)增加值約占GDP的4.5%，對GDP增長直接和間接貢獻超過3個百分點，房地產(chǎn)業(yè)的興衰與國民經(jīng)濟息息相關(guān)。在外需復(fù)蘇尚待時日的背景下，2010年上半年GDP增長仍需靠房地產(chǎn)市場拉動。另外，2009年1-10月，累計新增個人按揭貸款額僅占全國商品房銷售額的19%，這說明利用銀行信貸資金購房的比例并未高到需要政策壓制的程度。因此，穩(wěn)定住房消費仍將是“大方向”，預(yù)計在加息周期到來之前，調(diào)控仍將“中性”，政策調(diào)整也將分類展開。

　　中信證券認(rèn)為，2010年刺激需求的政策退出，不會以顛覆行業(yè)景氣為代價。按揭利率下限不會提高，但執(zhí)行會逐漸嚴(yán)厲。一季度流動性會適當(dāng)恢復(fù)，價格和銷量穩(wěn)中有增，房企資金壓力很小。預(yù)計刺激需求政策退出緩慢，以確保銷售量維持高位。

　　東海證券也認(rèn)為，2009年樓市帶有很強的“政策市”特征，為避免經(jīng)濟的大起大落，2010年上半年政策面仍將以偏寬松基調(diào)為主；如果通貨膨脹壓力增強以及房價上漲過快，則房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將逐漸收緊。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，目前，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的著力點已放在增加供給，而不是抑制需求。這不僅會抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，還有利于實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。政府投資的有序退出也需要房地產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長。因此，雖然政府部門會適當(dāng)打壓投資和投機性住房需求，但不會遏制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，在房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)定發(fā)展的情況下，銀行也傾向于將資金投放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信貸也沒有明顯收緊的跡象。

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