今年是房地產(chǎn)的“政策落實年”，總的來說專門針對房地產(chǎn)出臺的政策應(yīng)該是不多的。上半年中央層面的房地產(chǎn)政策，除了土地增值稅和限制外資政策是針對樓市之外，加息減稅等政策多數(shù)是針對整個宏觀經(jīng)濟調(diào)控。

 

　　我認(rèn)為土地增值稅的出臺有點倉促和輕率，但相對來講，如果嚴(yán)格執(zhí)行起來其引起的震動應(yīng)該要比物業(yè)稅嚴(yán)重得多。在我看來，如果土地增值稅進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行將會對房地產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)大的影響，會大幅降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤，特別是對不能避稅的房地產(chǎn)企業(yè)有很大影響。但土地增值稅也有兩個好處，一個就是迫使開發(fā)商開發(fā)低利潤產(chǎn)品來避稅，為市場供應(yīng)中低端產(chǎn)品；一個就是對暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征收累進(jìn)制的高額稅收，但應(yīng)當(dāng)有明確的時效和征收階段的劃分。而限制外資購房和進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的政策，目前也未能收到實質(zhì)性效果，現(xiàn)在外資依然在推高地價和房價方面扮演十分重要的角色。

 

　　國家近幾年來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷加碼，但房價確實是越調(diào)越高。根本原因在于，土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)體制存在一定問題。如果不在現(xiàn)行體制上做出調(diào)整和改變，目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和格局就不會有多大的改變。在中央政府層面對房地產(chǎn)的調(diào)控主要是通過土地政策、金融貨幣政策和財稅政策來調(diào)控，在這三大方面的政策，下半年可能會出臺的調(diào)控政策主要有提高銀行按揭門檻、征收物業(yè)稅等政策進(jìn)行調(diào)節(jié)；而在地方政策層面：主要是落實制定土地和住宅發(fā)展規(guī)劃，建立和健全住房保障和供應(yīng)體系，加強市場秩序管理以及住宅結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整來進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體分析如下：

 

　　在土地政策方面估計今年下半年不會有太大的舉措，主要在于對土地出讓金和土地出讓違規(guī)現(xiàn)象的檢查與監(jiān)察；不過土地管理部門應(yīng)當(dāng)檢討土地出讓機制，改變價高者得這一推高地價的競拍模式，嘗試價中者得的競投模式。

 

　　在金融貨幣政策方面，最大可能是繼續(xù)加息、調(diào)高銀行存款準(zhǔn)備金率或取消利息稅，這些調(diào)控政策并非專門針對股市和樓市的。專門針對樓市的調(diào)控政策主要是提高按揭門檻，因為目前房價高漲，2-3成的首付已經(jīng)不能保障銀行房貸的安全；再就是在預(yù)售制度方面加強限制的條件和要求，甚至可能再次提出取消該制度的動議。

 

　　在稅收方面，今年很有可能會啟動物業(yè)稅，但完全落實實施可能還需要一段時期。因為這個稅涉及到方方面面，可能政府將會先試點，或者是先從某部分開始征，用稅收的杠桿去調(diào)控。當(dāng)然這就涉及到理順稅制、稅種等等方面的問題，這將成為今年調(diào)控的重要方面；

 

　　在社會保障方面，將在制度上進(jìn)一步加大經(jīng)濟適用住房和廉租房體系的構(gòu)建，從這個方面來解決一部分供求方面的矛盾。我認(rèn)為，限價房也應(yīng)當(dāng)與廉租房、經(jīng)濟適用房一道，構(gòu)成政府的住房保障體系：廉租房供給社會最底層的雙特困戶、住房特困戶以及經(jīng)濟特困戶；經(jīng)濟適用房供給無法享受廉租房待遇，但又買不起限價房的中低收入購房者；限價房則供給無法享受經(jīng)濟適用房待遇，但又買不起普通商品住宅的首次置業(yè)的購房者。

 

　　在信息發(fā)布方面，目前由于信息的不對稱，消費者掌握不準(zhǔn)房價的漲跌，存在提前消費或盲目購房等行為。下半年國家可能會進(jìn)一步加強信息的披露，使消費者可以在消費過程中得到更多的信息，逐步從非理性消費走向理性消費，這也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。在市場管理監(jiān)督方面，則應(yīng)當(dāng)限制和禁止采用內(nèi)部認(rèn)購或類似的推高房價的手法進(jìn)行銷售。

 

　　總的來看，由于去年很多調(diào)控政策未得到有效的落實，而且政策的出臺與其效果的顯現(xiàn)有一定的滯后。所以今年主要調(diào)控政策還是以延續(xù)去年的調(diào)控政策為主，來保持宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展。因此，今年下半年在調(diào)控手段上主要是更多地使用經(jīng)濟手段去調(diào)控，而行政手段主要則用于構(gòu)建住房保障體系、調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)比如戶型、面積等方面的落實。