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諸多因素推動房價持續(xù)上漲
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-4
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機房價上漲帶有全國性。
一線的城市如北京、深圳，住房價格連續(xù)多月同比漲幅在10%左右。2005年三季度以來，住房價格相對穩(wěn)定的長三角地區(qū)，房價出現(xiàn)反彈，6月份南京、杭州、寧波房價同比漲幅分別為11.3%、8.6%、6.9%。二、三線城市房價也隨之出現(xiàn)上升的態(tài)勢，石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長沙、惠州、大理住房價格的上漲，已沖到全國70個大中城市價格漲幅的前十位。北海市的房價漲幅，連續(xù)兩個月位居榜首，同比增長分別達到了15.1%、15.5%。
今年上半年，我國GDP增長11.5%，但房價也上漲了7.4%，通過對拉動房價的內(nèi)、外動力分析，發(fā)現(xiàn)下半年房價上漲壓力依然存在。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一透露，今年6月份，全國70個大中城市新建商品住房的價格指數(shù)同比上漲7.4%，漲幅比上月提高0.8個百分點，同比、環(huán)比均創(chuàng)下了2006年以來的新高。
房價上漲的內(nèi)在動力分析
清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院金融系主任李稻葵認為，中國人的傳統(tǒng)觀念中，先成家后立業(yè)，都希望有自己的房子，這一點比西方人重得多，“人口紅利”的到來，使得購房動力大增。
城市化進程加快拉動購房需求。國內(nèi)中心城市品質(zhì)的提高和城鎮(zhèn)化中農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移，吸引了更多的外地機構(gòu)、個人和農(nóng)民進城購房。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松指出，我國城市人口占總?cè)丝诘谋壤?5%，如果再上升20%個百分點，未來10年20年，將有2.4億的人口轉(zhuǎn)移到城市居住，購房需求巨大。�？谑幸�(guī)劃局處置科科長吳超認為，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，多年來掩蓋了土地和環(huán)境的價值，如今改變經(jīng)濟增長方式，土地和環(huán)境的增值部分自然要反映到房價上。
“上半年土地供應(yīng)雖有增長但依然不夠。上半年全國土地購置面積扭轉(zhuǎn)了2005年以來連續(xù)兩年絕對量減少的局面，實現(xiàn)了同比增長10%。但10%的增長，是在近一兩年土地持續(xù)減少供應(yīng)基礎(chǔ)上的增加，故總量仍然不足�！敝行抛C券股份有限公司研究咨詢部總監(jiān)王德勇認為，土地供給在兩年之內(nèi)，中國至少處在嚴重的短缺狀況。一些城市住房用地連續(xù)幾年完不成供求計劃，例如北京、深圳的建設(shè)用地供應(yīng)不足。
一些開發(fā)商對未來的市場預(yù)期看好，囤地居奇，或捂盤惜售的現(xiàn)象明顯。珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅說：“確實有大量的存量土地，特別是前幾年沒有招牌掛的時候，很多存量土地都不是很清楚，但是確定有大存量土地”。
房價上漲的外在動力分析
“外資大舉進入推動房價上漲�！眹彝鈪R管理局提供的信息顯示，今年上半年進入中國的熱錢，達到上千億美元，其中大部分流向我國房地產(chǎn)業(yè)。國家統(tǒng)計局的數(shù)字也表明，今年上半年在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，利用外資同比增長68.7%，其中外商直接投資同比增長98.3%，外資占國家實際利用外資的比重已經(jīng)達到了11.8%，增速較快。外資投資房地產(chǎn)雖然主要仍然集中在上海、北京、深圳等地，但逐步向西安、成都、重慶等內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移。值得注意的是，外資繼續(xù)偏重收購非住宅物業(yè)的同時，在土地的取得、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)的投資比重不斷增加。
“外資在我國房地產(chǎn)投機成功，必將引來更大規(guī)模的國際投機�！眳歉倱癫┦恐赋�，房價的上漲，實質(zhì)是財富的重新分配，會使更多的財富，集中到少數(shù)人手中。在經(jīng)濟全球化時代，外國資本的惡性介入，有可能會使正在走向壟斷和失控的房地產(chǎn)業(yè)，成為一場全面洗劫中國社會財富的戰(zhàn)場。
朱中一指出，對外資進入房地產(chǎn)投資增速的加快，在今年下半年應(yīng)當(dāng)引起高度關(guān)注，防范可能帶來的風(fēng)險和問題。王德勇指出，在人民幣升值、流動性過剩背景下，家庭擁有多套住房的數(shù)量在增加。國內(nèi)有條件的購房者，通過占有多套住房，期待物業(yè)保值、增值，增加了市場需求量，促進了房價的上升。此外，股價上漲也在助推房價。王德勇表示，去年和今年，在股市獲利的資金投到住房市場，加大了住房需求的增量。今年一季度，最初是股市大幅度上漲，大部分的資金從銀行和樓市抽投到股市，使房地產(chǎn)形勢有一些變化，特別是在購買新建商品房方面。二季度后期，國家宏觀政策對股市調(diào)控，各地的房地產(chǎn)市場又熱了起來，商品房銷售量大幅度增加。
房價上漲存在泡沫現(xiàn)象
然而，在房價飛漲的同時，房租價格漲幅并不大。觀察上半年房屋出售價格和房屋租賃價格指數(shù)變化情況，可以發(fā)現(xiàn)漲幅最小、最平穩(wěn)的，是反映居民住房需求的租賃價格。從住房租售價格和住房銷售價格來看，住房租售價格始終低于銷售價格的漲幅。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，今年一季度，新建商品住房的銷售價格漲幅6%，租賃價格漲幅1.5%，新建商品住房的價格漲幅高于租賃價格的漲幅4.5個百分點。到6月份，新建商品住房的價格漲幅和二手房的價格漲幅，分別達到了7.4%和7.8%，而租賃價格一直比較平穩(wěn)，說明投資、投機性購房的態(tài)勢在上升。
從理論上說，“租售比”能夠比較客觀地反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況。當(dāng)一個城市的房地產(chǎn)價格迅速上升，而房屋租賃市場的價格沒有出現(xiàn)明顯增長時，就表明該地區(qū)的房地產(chǎn)市場存在著投機行為或者價格虛高。
房價虛高還反映在上市的房地產(chǎn)企業(yè)市盈率已經(jīng)很高。SOHO中國董事長潘石屹說，我國股市漲到5000點，市盈率是50%，而房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率已達110%，如何把市盈率降下來？有企業(yè)說靠明年房價再翻一番，但是一年之后真的能翻一番嗎？應(yīng)清醒的看到，下半年房價存在上漲壓力的情況下，我國大多數(shù)城市居民并沒有平等的購房機會，持續(xù)上漲的房價，也使得大多數(shù)居民購房能力弱化，進而影響到社會的和諧發(fā)展。房價快速上漲，導(dǎo)致部分真正的消費者需求被擠出。如何將消費性住房引導(dǎo)到最終的消費，增加市場有效供給，化解投資、投機性需求給市場帶來的風(fēng)險，應(yīng)該是今年下半年房地產(chǎn)市場需要關(guān)注和解決的問題。
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