——從“兩限房”招標(biāo)過程看地產(chǎn)市場重新洗牌

　　資金實(shí)力差的中小型房地產(chǎn)公司，靠拉關(guān)系、搞幕后交易獲得土地的公司，在激烈而透明的市場競爭中漸行漸遠(yuǎn)，逐步退出歷史的舞臺(tái)

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站2007年土地交易成交一覽表顯示，截至2007年8月底共成交44塊土地，其中以招標(biāo)方式成交22塊，掛牌成交22塊。大面積地塊多被萬科、北辰、金融街、城開、保利等綜合實(shí)力強(qiáng)的品牌公司所得。土地招拍掛讓品牌企業(yè)通過公開競爭開發(fā)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。資金實(shí)力差的中小型房地產(chǎn)公司，靠拉關(guān)系、搞幕后交易獲得土地的公司，在激烈而透明的市場競爭中漸行漸遠(yuǎn)，逐步退出歷史的舞臺(tái)。

　　今年4月初，在第一批限價(jià)房地塊開標(biāo)時(shí)，坐在北京市國土資源局拍賣廳里參與競標(biāo)的開發(fā)商寥寥無幾；日前，當(dāng)?shù)谌�批限價(jià)房地塊開標(biāo)時(shí)，同樣的地點(diǎn)，共吸引了北辰、華潤置地、萬通、萬科、廣州富力、北京金地、金融街等20家開發(fā)商前來競標(biāo)。而面對(duì)激烈的競爭，往往最終結(jié)果并非“價(jià)高者得”。比如，多次參與競爭的華潤置地（北京）股份有限公司，在第二批“兩限房”招投標(biāo)過程中，出價(jià)分別高出金隅嘉業(yè)和萬科2500萬和1000萬元，但最終都未成功拿地。

　　究竟“兩限房”市場招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？為此《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者走訪了相關(guān)部門了解到，招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式中，招標(biāo)流程中土地未必價(jià)高者得。國土資源部11號(hào)令第十四條明確指出：“對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人�！笨梢妰r(jià)格并不是招拍掛出讓方式追求的終極目標(biāo)或唯一目標(biāo)。

　　在清河小營地塊爭奪成功的北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理何弢先生在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱：“華潤在清河小營地塊投標(biāo)中比我們出價(jià)高25萬元，其實(shí)也就高出2分多。因?yàn)檎袠?biāo)是采取專家評(píng)委打分的辦法，價(jià)格只占到30%，剩下的比如財(cái)務(wù)方案、資金實(shí)力，以及公司業(yè)績，這些大概占到30%，‘兩限房’還有廉租房的建設(shè)方案，占到了40%。”據(jù)悉，“兩限房”評(píng)標(biāo)采取專家打分的方法，“法律，土地，財(cái)務(wù)，每一個(gè)領(lǐng)域都有，一共有15位專家�！焙螐|回憶說，“不過具體評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)我們也不清楚�！�

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心的楊先生在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》電話采訪時(shí)透露，為了建立公平合理的評(píng)選制度，“土地儲(chǔ)備中心建立了專家?guī)�，每一次土地招�?biāo)活動(dòng)從專家?guī)熘须S機(jī)抽取專家構(gòu)成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，這些專家來自北京市建委、發(fā)改委、規(guī)劃局等不同部門，委員會(huì)專家通過綜合打分決定中標(biāo)候選人。中標(biāo)結(jié)果公布后，專家組自行解散，下次招標(biāo)活動(dòng)再從專家?guī)熘须S機(jī)抽取。”

　　記者在《北京市“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”用地——海淀區(qū)清河小營(加氣混凝土廠)住宅及配套用地國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件》中看到，招標(biāo)程序分為12步。

　　一、發(fā)布《招標(biāo)公告》；二、有意向的投標(biāo)人購買招標(biāo)文件；三、現(xiàn)場踏勘、答疑和標(biāo)前會(huì)議；四、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)；五、投標(biāo)人交納投標(biāo)保證金；六、投標(biāo)、開標(biāo)、唱標(biāo)；七、評(píng)標(biāo)會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)價(jià)審議，并推薦中標(biāo)候選人；八、確定中標(biāo)人；九、發(fā)出《中標(biāo)通知書》；十、退還未中標(biāo)人的投標(biāo)保證金；十一、簽訂協(xié)議；中標(biāo)人按照《中標(biāo)通知書》規(guī)定的時(shí)間與市國土局、市建委、原土地使用單位簽訂有關(guān)協(xié)議；十二、公布出讓結(jié)果。

　　而評(píng)標(biāo)將會(huì)分為兩個(gè)階段進(jìn)行，第一階段評(píng)估和比較投標(biāo)人的財(cái)務(wù)及資信。這個(gè)占到20分，投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件要求投報(bào)各種財(cái)務(wù)報(bào)表，以說明企業(yè)資金情況、融資情況能滿足投標(biāo)人投報(bào)價(jià)格及付款進(jìn)度。其中投標(biāo)人所附資金說明（如多家銀行開具須為同一天）、銀行就本項(xiàng)目的貸款意向書等都將作為評(píng)標(biāo)內(nèi)容，資金證明、銀行就本項(xiàng)目的貸款意向出具金額越高得分越高。投標(biāo)人得分低于10分的不能進(jìn)入第二階段的評(píng)標(biāo)。第二階段的綜合分為80分。投標(biāo)價(jià)款總額及付款進(jìn)度占到25分，其中一條為投標(biāo)價(jià)款總額低于招標(biāo)底價(jià)的視為無效標(biāo)書。因?yàn)檎袠?biāo)形式不同，若本次招標(biāo)為暗標(biāo)形式，即在開標(biāo)前不公開底價(jià)，開標(biāo)當(dāng)場公布底價(jià)。如果所有投標(biāo)價(jià)均低于招標(biāo)底價(jià)，招標(biāo)人將終止此次招標(biāo)。在評(píng)標(biāo)過程中，投標(biāo)總額達(dá)到招標(biāo)底價(jià)的得15分，投標(biāo)價(jià)款總額的折現(xiàn)價(jià)格最高的得25分，即滿分。中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)及銷售方案30分。廉租房建設(shè)方案10分。主要評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)理念、開發(fā)進(jìn)度以及銷售方案的具體內(nèi)容說明。企業(yè)資質(zhì)以及開發(fā)業(yè)績或投資業(yè)績情況10分，綜合印象分5分。最后評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)過評(píng)定、將能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)人作為中標(biāo)候選人向招標(biāo)人推薦。推薦的中標(biāo)候選人限定在一至兩名。

　　土地招拍掛的全面實(shí)施意味著土地的取得只有用實(shí)力才能換取，在新一輪房地產(chǎn)周期和格局演變過程中，市場的重新洗牌在所難免，對(duì)于資金實(shí)力并不雄厚的企業(yè)來說，將處于不利地位。僅清河小營地塊的投標(biāo)保證金就需要5000萬元。何弢先生認(rèn)為：“建‘兩限房’不僅要求企業(yè)資金實(shí)力雄厚，而且由于利潤比較低，對(duì)成本控制也十分嚴(yán)格。金隅嘉業(yè)前身是北京建材局，我們生產(chǎn)的建筑材料包括水泥、混凝土、墻體材料、保溫材料，這些基本上涵蓋了建筑工程的全部范圍。這是我們本身的自有優(yōu)勢�，F(xiàn)在社會(huì)上也擔(dān)心‘兩限房’最有可能產(chǎn)生比較大的利潤就是偷工減料，比如說采購一些小廠或手工作坊生產(chǎn)出的材料，那樣成本會(huì)降低。但是我們本身具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度綜合控制成本。最后看金隅集團(tuán)開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目賺了多少錢而不是房地產(chǎn)開發(fā)公司賺了多少錢。”何弢表示，在激烈的市場競爭面前,在限地價(jià)限房價(jià)的前提下，要想獲得合理利潤，必須重新整合集團(tuán)資源，尋求新的利潤增長點(diǎn)，“到企業(yè)拼實(shí)力的階段了,我們做好了準(zhǔn)備�！�

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