世邦魏理仕日前完成的一份上海高端乃至頂級(jí)物業(yè)市場(chǎng)專項(xiàng)研究結(jié)果表明，由于今年上半年上海豪宅供應(yīng)量逐漸減少及成交量激增，使得當(dāng)期新增供應(yīng)量與高檔住宅消化量的比率達(dá)到1∶3。

　　這意味著今年上半年上海豪宅市場(chǎng)的消化量為供應(yīng)量的3倍，即3個(gè)人搶1套房。與此同時(shí)，央行上�？偛堪l(fā)布的《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)查報(bào)告》顯示，今年1至5月，境外人士（含港澳）在上海購買的房屋面積和套數(shù)分別同比上升93%和122.7%。商品房的平均成交價(jià)格從7月10265元/平方米，上漲到8月10614元/平方米。

　　外資滬上“掃貨”

　　位于上海市中心新天地板塊的翠湖天地御苑在過去的8月表現(xiàn)搶眼，自月初被境外人士橫掃48套千萬元級(jí)別公寓后的僅僅幾天之內(nèi)，又有來自英國的地產(chǎn)公司高富諾一次“掃入”兩幢復(fù)式小高層，收購價(jià)高達(dá)5億元。在此之前，高富諾已在上海古北收購了維也納廣場(chǎng)，代價(jià)2億元。

　　幾乎在同一時(shí)間，愛爾蘭房地產(chǎn)投資公司CREO以超過50億元人民幣收購了上海城一期及上海中環(huán)廣場(chǎng)。世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，2007年首季度，外資收購上海物業(yè)總成交金額達(dá)38億元。

　　而根據(jù)高力國際發(fā)布的今年一季度上海房地產(chǎn)投資報(bào)告顯示，今年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交了約10宗交易，其中一半集中在住宅物業(yè)，除了此前已在上海馳騁許久的摩根士丹利之外，還有一家荷蘭基金進(jìn)入大家的視野。

　　而進(jìn)入8月份以來，上海僅8月8日當(dāng)天的兩宗外資收購案，成交金額已超過50億元。而在過去的兩年內(nèi)，外資在上海用于收購整棟物業(yè)的資金均超過了香港地區(qū)。

　　但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者日前了解到，作為購買上海豪宅的境外人士主力軍之一的香港人士，其在內(nèi)地購房的意愿已出現(xiàn)下降。日前由摩根士丹利與美聯(lián)集團(tuán)共同發(fā)表的“港人內(nèi)地置業(yè)趨勢(shì)調(diào)查”　研究報(bào)告結(jié)果顯示，計(jì)劃在未來3年內(nèi)購買內(nèi)地物業(yè)的受訪者只占6.7%，較2001年調(diào)查時(shí)的16.2%大幅減少近10個(gè)百分點(diǎn)。而沒有計(jì)劃的更達(dá)92.2%。

　　供應(yīng)將持續(xù)減少？

　　目前無法獲悉上述調(diào)查結(jié)果對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生何種作用，但從目前上海豪宅的供需情況看，上海目前高端物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量與需求量之間出現(xiàn)了背道而馳的情況。根據(jù)世邦魏理仕的研究結(jié)果顯示，高端物業(yè)成交率已由2004年的61％增加至2006年底的80％。而與此增幅形成強(qiáng)烈反差的是，2004~2008年，20000元/平方米以上物業(yè)的新增供應(yīng)量將以每年25％的比例遞減。

　　實(shí)際上，在8月份，上海市中心的豪宅都出現(xiàn)了近乎搶購的局面。和記黃埔（0013.HK）的古北項(xiàng)目御翠豪庭第一期推出的60套房源，在報(bào)價(jià)高于周邊樓盤10000元/平方米的情況下，仍在開盤兩天后幾乎全數(shù)售出，僅余3套可售。

　　與此同時(shí)，上海晶園及蘭喬圣菲也分別售出3棟。而同樣位于市中心的王子晶品還未開盤，已有意向客戶預(yù)約看房。世邦魏理仕住宅部高級(jí)董事陳煒認(rèn)為，市場(chǎng)的供需差異使上海高檔物業(yè)的推售在當(dāng)前出乎意料的順利。

　　他同時(shí)表示，隨著“90/70”政策的落實(shí)，市場(chǎng)將發(fā)生供應(yīng)面的結(jié)構(gòu)質(zhì)變，核心地段的大面積物業(yè)因稀缺而凸顯價(jià)值。對(duì)于目前豪宅市場(chǎng)的熱銷，他仍然提醒，由于未來可能出臺(tái)調(diào)控政策，因此溫和的漲幅也許是上海豪宅市場(chǎng)最需要的狀態(tài)。

　　但高力國際日前發(fā)布的豪宅市場(chǎng)報(bào)告并沒有世邦魏理仕這么樂觀。高力國際認(rèn)為，今年下半年豪宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持小幅上漲的勢(shì)頭。豪華公寓供應(yīng)將小幅增長(zhǎng)，服務(wù)式公寓和別墅供應(yīng)則增幅較大。

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