9月27日23點(diǎn)15分，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站發(fā)布重要公告，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款和商業(yè)用房購(gòu)房貸款都將得到進(jìn)一步的嚴(yán)格管理。

　　由于住房消費(fèi)貸款與普通居民息息相關(guān)，因此通知中“已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”的條文，讓“第二套房貸”成為此次房貸新政討論最為熱烈的議題。

　　9月28日，“十一”長(zhǎng)假前的最后一個(gè)股市交易日，萬(wàn)科A(000002.SZ)、保利地產(chǎn)（600048.SH）等地產(chǎn)行業(yè)龍頭個(gè)股反而一改前期頹勢(shì)，分別呈現(xiàn)出3.25％和2.58％的漲幅。自10月8日至今，金融與地產(chǎn)板塊均漲幅居前。

　　截至今日，房貸新政消息已經(jīng)經(jīng)歷了半個(gè)月的市場(chǎng)消化與適應(yīng)時(shí)段。各主要國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、外資銀行紛紛表態(tài)將迅速出臺(tái)細(xì)則，各機(jī)構(gòu)對(duì)房貸新政將給予市場(chǎng)的影響作出不少猜測(cè)與評(píng)論。眾說(shuō)紛紜中，難免“浮云遮眼”，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》希望以下報(bào)道能夠?yàn)橘?gòu)房者、銀行客戶(hù)、股市投資者等廣大讀者帶來(lái)些許價(jià)值。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)：商業(yè)銀行自行把握“第二套房”

　　“第二套房貸”的定義正得到清晰。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，10月12日央行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)就“第二套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成共識(shí)�！氨O(jiān)管部門(mén)定下三點(diǎn)基調(diào)底線(xiàn)，具體由商業(yè)銀行自己把握。”

　　據(jù)稱(chēng)，監(jiān)管層定下的“三點(diǎn)基調(diào)”分別是：一、公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)。二、已結(jié)清借款的購(gòu)房者仍可算作第一套住房貸款者。三、夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房需算作第二套住房。

　　報(bào)道還稱(chēng)，此次聯(lián)席會(huì)議之后監(jiān)管部門(mén)不再對(duì)“第二套住房”認(rèn)定進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明，具體由商業(yè)銀行自己把握。

　　9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，其中規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。但關(guān)于“第二套房”的認(rèn)定問(wèn)題一直沒(méi)有明確。

　　本月上旬，央行副行長(zhǎng)蘇寧明確指出，“第二套房貸”指的是在央行征信系統(tǒng)中有過(guò)一次房貸記錄的購(gòu)房者再次貸款購(gòu)房的行為，而并不是此前一部分人理解的“在同一家銀行辦理兩次購(gòu)房貸款”，也就意味著絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)貸款人在工行買(mǎi)“第一套”，又在中行再買(mǎi)一個(gè)“第一套”。

　　央行征信中心主任戴根有隨后則在接受《財(cái)經(jīng)》雜志采訪時(shí)表示，如果是同一個(gè)自然人，其名下的所有住房情況和個(gè)人信貸情況，可以通過(guò)央行征信系統(tǒng)反映出來(lái)。但對(duì)于整個(gè)家庭成員的購(gòu)房情況，目前還不能完全反映在該系統(tǒng)中。

　　戴根有續(xù)稱(chēng)，目前情形下認(rèn)定“第二套房”還需要各大商業(yè)銀行自己掌握。

中資銀行：只緊不松房貸新細(xì)則次第亮相

　　在央行和銀監(jiān)會(huì)的房貸新政大框架下，中資銀行正陸續(xù)根據(jù)各自情況確定新的房貸執(zhí)行細(xì)則，與“框架”相比，各家商業(yè)銀行細(xì)則大都呈現(xiàn)“只緊不松”。

　　交通銀行（601328.SH）相關(guān)人士稱(chēng)，該行原則上根據(jù)借款人個(gè)人信用報(bào)告上已有的住房貸款記錄，判斷客戶(hù)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的套數(shù)。交行還規(guī)定，借款人總的償還住房貸款的月支出最高不能超過(guò)其月收入的50%。

　　此外，交行對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第三套（含）以上住房貸款也進(jìn)行了規(guī)定，原則上首付款在前一套基礎(chǔ)上每增加一套首付比例至少增加5%，貸款利率在前一套基礎(chǔ)上每增加一套貸款利率上浮至少5%。

　　此前，光大銀行和華夏銀行（600015.SH）已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則,對(duì)第二套房界定采取的是以個(gè)人為單位，但在對(duì)首套住房的規(guī)定上，光大銀行比較嚴(yán)格，首套自住房是指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的用于自住的住房，即使此前的房貸已還清，再貸款買(mǎi)房仍被視為第二套房。華夏銀行則規(guī)定，如果結(jié)清第一套房貸款，再貸款購(gòu)房，同樣可享受“首套自住房”待遇。

　　建設(shè)銀行(601939.SH)董事長(zhǎng)郭樹(shù)清13日在接受媒體采訪時(shí)則表示，建行已明確貸款人第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“戶(hù)”為單位，并已將北京地區(qū)的第二套住房貸款的首付比例提高至50%。

　　深圳發(fā)展銀行（000001.SZ）行長(zhǎng)肖遂寧昨日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示,目前深發(fā)展的具體操作上，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套房的，根據(jù)客戶(hù)的狀況，在監(jiān)管部門(mén)統(tǒng)一的政策之下，首付按照不同的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；購(gòu)買(mǎi)第三套房的，投機(jī)成分明顯，很多銀行就不給貸款了，但是深發(fā)展還是會(huì)根據(jù)具體情況，更多的是強(qiáng)調(diào)還款能力。

　　深圳發(fā)展銀行個(gè)貸中心相關(guān)人士則表示，總行還沒(méi)有出臺(tái)細(xì)則，但如果第一套住房貸款還清的話(huà)，那么再次購(gòu)買(mǎi)的住房可能仍然屬于首套住房。如果在征信系統(tǒng)內(nèi)所欠貸款已經(jīng)還清，包括信用卡透支記錄在內(nèi)，欠款筆數(shù)在三筆以下，申請(qǐng)房貸獲批準(zhǔn)的機(jī)會(huì)可能大一些。

　　招行廣州分行業(yè)務(wù)人員表示，接到總行通知，對(duì)于第一套房產(chǎn)的貸款申請(qǐng)，將延續(xù)以往的規(guī)定操作；而第二套房房貸申請(qǐng)則要嚴(yán)格按照央行相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行；對(duì)于第三套以上房產(chǎn)的貸款申請(qǐng)，招行已經(jīng)嚴(yán)格壓縮了貸款的發(fā)放。

外資行：嚴(yán)格認(rèn)定第二套房暫有難度

　　在實(shí)施房貸新政措施方面，外資銀行盡管正試圖向中資銀行靠攏，但由于至今未加入央行征信系統(tǒng)，客觀上在嚴(yán)格認(rèn)定第二套房上有一定難度。

　　匯豐（中國(guó)）發(fā)言人昨日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“匯豐（中國(guó)）已經(jīng)執(zhí)行最新的關(guān)于《加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中的規(guī)定，個(gè)別細(xì)節(jié)正在進(jìn)一步研究中。”

　　渣打銀行（中國(guó)）有限公司相關(guān)人士昨日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱(chēng)，渣打的個(gè)人住房貸款利率將嚴(yán)格遵循央行的相關(guān)政策。

　　不過(guò)，對(duì)于外資銀行來(lái)說(shuō)，很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問(wèn)題是：究竟依靠什么樣的信息來(lái)識(shí)別客戶(hù)的個(gè)人房貸是第二套房。

　　一位外資銀行人士告訴本報(bào)記者，目前為止，外資銀行還沒(méi)有加入央行征信系統(tǒng)，因此對(duì)應(yīng)外資銀行來(lái)說(shuō)，認(rèn)定第二套房有一定難度，除非是該客戶(hù)的兩套住房是在同一家外資銀行辦的，否則很難認(rèn)定。

　　東亞銀行（中國(guó)）副行長(zhǎng)孫敏杰昨日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“對(duì)于國(guó)家統(tǒng)一的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，東亞銀行肯定會(huì)認(rèn)真執(zhí)行，在外資銀行暫不能查詢(xún)央行征信系統(tǒng)的情況下，東亞銀行會(huì)要求客戶(hù)自己填寫(xiě)相關(guān)的記錄，由于事關(guān)客戶(hù)的銀行誠(chéng)信記錄，相信大多數(shù)客戶(hù)不會(huì)有所隱瞞�！�

　　孫敏杰同時(shí)樂(lè)觀表示，相信外資銀行加入征信系統(tǒng)方面的問(wèn)題也會(huì)比較快地得到解決。他同時(shí)也認(rèn)為，目前外資銀行在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)方面的量還比較小，故而影響有限。

　　央行副行長(zhǎng)蘇寧近日在上海曾表示,對(duì)第二套房“銀行認(rèn)定應(yīng)以央行征信系統(tǒng)的信用報(bào)告為基礎(chǔ),只要有房貸記錄的都應(yīng)算數(shù)”。

　　由于央行和銀監(jiān)會(huì)明確商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款。此前曾　“轉(zhuǎn)加按”的花旗銀行昨日也對(duì)本報(bào)記者表示，花旗將就房貸風(fēng)險(xiǎn)的理解和監(jiān)管層進(jìn)行充分交流，并會(huì)嚴(yán)格遵循相關(guān)政策。

　　另?yè)?jù)本報(bào)記者的了解，監(jiān)管部門(mén)近期將會(huì)召集相關(guān)外資銀行就房貸實(shí)施細(xì)則作進(jìn)一步溝通。

新政推出，房貸壓力增幾重？

　　今年來(lái)經(jīng)歷五次加息的購(gòu)房者極為關(guān)注此次房貸新政。

　　在中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)的房貸新政出爐后，第二套房的購(gòu)買(mǎi)者每月需要增加多少支出？自3月18日開(kāi)啟今年度首次加息開(kāi)始，購(gòu)房者每月增加的還款額又是多少？公積金貸款與普通商業(yè)貸款相比，能夠帶來(lái)多少優(yōu)惠？

　　這一切都將從下列圖表中找到答案。

　　假定購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)第二套住房評(píng)估后總值為100萬(wàn)元人民幣，首付比例低限從原先的30％提高至40％，則最多可從銀行貸款60萬(wàn)元：

　　與首套房貸相比，第二套房貸無(wú)法享受到優(yōu)惠的商業(yè)貸款利率，且按照房貸新政要求“貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”，如圖所示，第二套房貸與首套房貸之間利率已有較大差距。

附表　第二套房貸每月還款增加額（等額本息單位：元）

貸款總額及年限 現(xiàn)行7.83%利率月還款額 上調(diào)至8.613%月還款額 月供增加金額
20萬(wàn)元10年　 　 2408.43　 2491.82　 83.39
20萬(wàn)元15年 1891.73　 1982.75　 91.02
30萬(wàn)15年　 2837.59　 2974.12　 136.53
30萬(wàn)20年　 2477.67　 2624.97　 147.30
40萬(wàn)20年 　 3303.56 　 3499.95　 196.39
50萬(wàn)20年　　　　　 4129.46　 4374.94　 245.48
60萬(wàn)20年　　　　　 4955.35　 5249.93　 294.58

金融地產(chǎn)板塊影響幾何？

　　中金公司上周五發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告肯定地認(rèn)為，新一輪調(diào)控和房貸新政不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，但調(diào)控政策會(huì)影響企業(yè)現(xiàn)金流狀況，對(duì)中小地產(chǎn)公司影響較大。

　　國(guó)金證券的行業(yè)研究員持有類(lèi)似觀點(diǎn)，“鑒于物業(yè)稅試點(diǎn)等政策短期內(nèi)不可能推出，因此行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)公司仍然存在業(yè)績(jī)超預(yù)期的可能，屆時(shí)將降低估值壓力，而其資源整合在未來(lái)也會(huì)得到更充分的體現(xiàn)，例如萬(wàn)科（000002.SZ）、招商地產(chǎn)(000024.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)�！�

　　東方證券則強(qiáng)調(diào)要區(qū)別對(duì)待相關(guān)上市公司，“新政將對(duì)目前房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定抑制作用，將對(duì)開(kāi)發(fā)型地產(chǎn)有實(shí)質(zhì)性負(fù)面影響，而對(duì)于持有經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)公司，沒(méi)有任何影響�！�

　　長(zhǎng)城證券分析師則認(rèn)為，調(diào)控政策短期內(nèi)難以改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，今年前三季度商品房銷(xiāo)售的火爆，已可以基本保障今明兩年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的高速成長(zhǎng)。

　　一些市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，新政公布后，部分銀行已開(kāi)始調(diào)減明年的房貸指標(biāo)。因此，銀行類(lèi)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)短中期無(wú)疑將受到一定的影響。

　　但是中信證券卻表示，房貸新政對(duì)銀行業(yè)贏利影響長(zhǎng)期而言是利好，因此給予銀行板塊“跑贏大勢(shì)”評(píng)級(jí)。

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