調(diào)控多月之后，買房子的人與賣房子的人都保持著一成不變的觀望姿態(tài)，等待著對(duì)方的讓步。

　　在這種持久戰(zhàn)中，開發(fā)商的處境恐怕更為不利。經(jīng)濟(jì)下行的預(yù)期被調(diào)整之后，監(jiān)管層已經(jīng)再一次堅(jiān)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松的立場(chǎng)，在依然嚴(yán)控的房地產(chǎn)信貸和高壓的土地政策下，高房?jī)r(jià)究竟還能扛多久？

　　政府方面已經(jīng)開始未雨綢繆，為調(diào)控可能引起的固定資產(chǎn)投資下滑作準(zhǔn)備。國(guó)務(wù)院辦公廳上周發(fā)出通知，對(duì)引導(dǎo)民間投資進(jìn)行了各部委的分工，其中就包括了鼓勵(lì)民間資本參與土地整治和政策性住房建設(shè)等領(lǐng)域。

　　與此同時(shí)，政府主導(dǎo)的各地保障性住房供應(yīng)計(jì)劃也開始加快進(jìn)度。北京已經(jīng)開工了年內(nèi)最大的保障性住房項(xiàng)目，今年11月4.6萬套的保障性住房即可完工。上海方面則再次明確了今年1200萬平米的保障性住房開工目標(biāo)，而廣東也在抓緊制訂為期三年的保障性住房建設(shè)計(jì)劃。

　　調(diào)控再次明確，市場(chǎng)打破觀望已經(jīng)近在眼前。在這個(gè)敏感的時(shí)期，700多位房地產(chǎn)專業(yè)人士將在8月11日-14日齊聚海南博鰲，參加觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體與上海證券報(bào)·中國(guó)證券網(wǎng)聯(lián)合舉辦的2010博鰲房地產(chǎn)論壇，探討百日新政之后的中國(guó)房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一輪走勢(shì)。陳淮、樊綱、朱中一、陳啟宗、任志強(qiáng)、施永青等專家學(xué)者與業(yè)內(nèi)人士將出席本次論壇。

　　北京部分區(qū)域商品房九成滯銷房?jī)r(jià)醞釀下跌

一個(gè)區(qū)的銷售量，還不及一個(gè)項(xiàng)目的銷售量，北京部分區(qū)域商品房滯銷嚴(yán)重，價(jià)格也醞釀大幅下調(diào)。8月3日，北京中原根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新“國(guó)10條”后北京通州區(qū)總預(yù)售項(xiàng)目9個(gè)，總提供房源數(shù)量為2552套，而其中簽約量?jī)H為264套，簽約率僅為10.3%，9成房源滯銷。并據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政后單個(gè)項(xiàng)目銷售率最高僅為31.8%，更有4個(gè)項(xiàng)目接近零成交。

開發(fā)商拒低價(jià)開盤 加大促銷力度

據(jù)觀察，通州樓市目前開發(fā)商大部分并沒有明顯的低價(jià)開盤，而大部分選擇了加大促銷力度。

從成交的房源看，大部分項(xiàng)目都選擇了大打折扣，實(shí)際銷售均價(jià)全部低于開發(fā)商預(yù)期，而在個(gè)別項(xiàng)目中實(shí)際成交價(jià)格最高已經(jīng)低于開發(fā)商預(yù)期30%左右。所有項(xiàng)目都出現(xiàn)了實(shí)際成交價(jià)格低于項(xiàng)目開盤預(yù)期的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)張大偉告訴記者，目前的商品房期房住宅存量預(yù)示著該區(qū)域銷售壓力將越來越大，這預(yù)示著房?jī)r(jià)下調(diào)壓力巨大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，除朝陽(yáng)和海淀兩個(gè)大區(qū)外，樓市存量最高的區(qū)域——通州區(qū)已經(jīng)占到了北京全市存量的20.4%。

但是，其實(shí)際成交量占北京全市則不足5%，“通州可以說是目前存量房源最多的區(qū)域。而且單個(gè)項(xiàng)目平均庫(kù)存量也屬于最高。”張大偉說。

近期供應(yīng)量或大漲

需要指出的是，北京通州未來一段時(shí)間的供應(yīng)量還會(huì)增加，加之北京大興、房山一些項(xiàng)目低價(jià)開盤，這將帶動(dòng)整個(gè)北京樓市進(jìn)入深度調(diào)整。

北京根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，新政后北京通州供應(yīng)為9個(gè)項(xiàng)目2552套房源，而新政前則為11個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)房源達(dá)到了4136套。

“新政后通州供應(yīng)量下降了38.3%，很多開發(fā)商因?yàn)樾抡�的影響延緩了開盤的速度�！睆埓髠ジ嬖V記者，連續(xù)3個(gè)多月的調(diào)控還將繼續(xù)執(zhí)行，通州作為最近幾年土地供應(yīng)大戶，商品房供應(yīng)量在最近將明顯上漲，這也給房?jī)r(jià)帶來很大下調(diào)壓力。

特別是，最近北京大興及房山的部分新盤項(xiàng)目非常明顯的低價(jià)熱銷，影響了北京整個(gè)樓市。

張大偉分析指出，主流開發(fā)商降價(jià)熱銷現(xiàn)象很可能影響其他企業(yè)的銷售策略，而且相比標(biāo)桿企業(yè)拿地的價(jià)格，部分中小企業(yè)的成本要低很多，這將使得某些區(qū)域很可能出現(xiàn)明顯的商品房?jī)r(jià)格戰(zhàn)。

“繼二手房在新政前三個(gè)月的明顯價(jià)格調(diào)整以后，很可能北京南部幾個(gè)區(qū)的商品房率先引發(fā)第二輪降價(jià)，而降價(jià)的幅度很可能超過10%。而且將會(huì)傳導(dǎo)到北京全市�！睆埓髠フf。

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