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新政實(shí)施百天高端樓價(jià)點(diǎn)評(píng)
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-8-4
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2010-2015年中國(guó)地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評(píng)估 2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資12010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從覺(jué)醒到蓬勃的增長(zhǎng)時(shí)期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場(chǎng)則經(jīng)歷了一個(gè)2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 隨著中國(guó)房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù) 2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資1新政實(shí)施一百天以來(lái)，與普通住宅的成交大幅下滑、新盤(pán)紛紛低于預(yù)期入市相比，高端住宅雖然成交量有些許下滑，但是價(jià)格卻逆勢(shì)上漲。DTZ戴德梁行第二季度報(bào)告顯示，北京高檔住宅的平均售價(jià)繼續(xù)上漲了12.37%。
DTZ戴德梁行華北研究部華北區(qū)主管魏東表示：“擁有固定購(gòu)買人群的高端住宅因其保值作用受到高端人群的追捧�！比嗣駧派档拈L(zhǎng)期預(yù)期，倒逼一些擁有大量資金的高端人群，在北京限新購(gòu)一套住房的政策下，將目光鎖定在高端住宅。業(yè)內(nèi)人士稱，房產(chǎn)稅短期開(kāi)征無(wú)望，也是高端住宅需求上漲的一個(gè)重要原因。
近期資金流向可能逆轉(zhuǎn)！ 每日最新資金熱點(diǎn)揭秘！ 今日出現(xiàn)的超級(jí)大買單！ 下一個(gè)熱點(diǎn)板塊會(huì)是誰(shuí)？ 逆勢(shì)上漲12.37%
7月26日是新政實(shí)施的第一百天，在這一百天中，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入觀望，成交量持續(xù)低迷。盡管新盤(pán)大多選擇低價(jià)入市，老樓盤(pán)的后期則都采取了一些優(yōu)惠活動(dòng)，但是大多數(shù)樓盤(pán)的售樓處仍然十分冷清。
與普通住宅的成交量大幅下滑、價(jià)格滯漲的情況相比，高端住宅的價(jià)格不降反升，成交量也沒(méi)有明顯的下滑。
根據(jù)DTZ戴德梁行2010年第二季度報(bào)告顯示，第二季度，北京高檔住宅的平均售價(jià)繼續(xù)上漲了12.37%，達(dá)到每平米40133元。其中，CBD和第二使館區(qū)依舊為均價(jià)最高的區(qū)域，達(dá)到了每平米5萬(wàn)元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政頒布至今，5月-7月上旬，約有66%高端住宅樓盤(pán)成交價(jià)格上漲，只有34%樓盤(pán)成交價(jià)格略微回落。中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟向記者表示：“相對(duì)于成交量快速大幅下滑的普通住宅來(lái)說(shuō)，高端住宅的成交量?jī)H有些許下滑�！�
魏東表示：“新政對(duì)貸款的限制并沒(méi)有對(duì)高端住宅造成影響。高端住宅的付款方式幾乎都采用一次性付清的方式。”
同時(shí)，2010年第二季度，高端住宅租賃市場(chǎng)整體回暖。
事實(shí)上，新政實(shí)施以來(lái)，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，北京市建委限制4萬(wàn)元/平米以上項(xiàng)目預(yù)售證的發(fā)放。5月份，僅有售價(jià)4.5萬(wàn)元/平米的太陽(yáng)公元一個(gè)項(xiàng)目拿到了預(yù)售證。6月份開(kāi)盤(pán)的有均價(jià)4.7元/平米的世茂工三，當(dāng)月銷售37套，7月份目前銷售11套。7月開(kāi)盤(pán)的高端住宅有均價(jià)41990元/平米的融華世家和均價(jià)44172-59440元/平米的富力星光家園。
但是有業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“對(duì)于高端項(xiàng)目預(yù)售證的發(fā)放僅僅是緩發(fā)，無(wú)法完全限制。下半年隨著中低端住宅入市量的增加，預(yù)計(jì)高端住宅的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量可能會(huì)隨之增加。”
DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)，高端住宅價(jià)格將繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)。陳晟則認(rèn)為：“三季度，普通住宅會(huì)選擇降價(jià)獲取銷售量，可能會(huì)帶動(dòng)高端住宅的交易量�！�
保值功能被看好
魏東向記者表示：“高端住宅需求仍然旺盛。目前市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，投資渠道比較少，高端住宅因其保值作用受到高端人群的追捧�！�
魏東認(rèn)為，高端物業(yè)的保值是因?yàn)槠渌诘囟�，以及頂�?jí)的品質(zhì)。現(xiàn)在地段特別好的公寓型高端住宅已經(jīng)屬于稀缺資源。
創(chuàng)下北京高端住宅價(jià)格最高紀(jì)錄的釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)最小的戶型也有三百平米左右，釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)每個(gè)月會(huì)因所售樓層的高低不同，均價(jià)有所不同，其6月份均價(jià)為8萬(wàn)元/平米，7月份均價(jià)9.6萬(wàn)元/平米。這樣算下來(lái)，一套釣魚(yú)臺(tái)的房子最少也要3000多萬(wàn)，而客戶基本都選擇一次性付款，這也充分表明高端住宅的客戶有著相對(duì)固定的一個(gè)群體。
事實(shí)上，高端住宅的堅(jiān)挺走勢(shì)與其購(gòu)買群體有很大關(guān)系。
魏東表示，新政使炒房者退出市場(chǎng)，但是一般的炒房者不會(huì)選擇高端住宅投資。真正的高端住宅的客戶更看重的是它們的保值功能，通常并不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格小幅上漲就賣掉手中的高端住宅套現(xiàn)，對(duì)于短期的升值不會(huì)太在意。
另一方面，陳晟認(rèn)為：“雖然高端住宅的價(jià)格比較堅(jiān)挺，但是其作為避風(fēng)港的作用并不是短期所能呈現(xiàn)的，要拉長(zhǎng)到五至十年的時(shí)間衡量。當(dāng)然，未來(lái)保障性住房的增加也會(huì)凸顯高端住宅的品質(zhì)，高端住宅會(huì)獲得比較大的升值可能。但是，房產(chǎn)稅的征收則會(huì)對(duì)高端住宅產(chǎn)生比較大的影響�！�
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