土地市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月，北京共成交3宗住宅及含住宅項(xiàng)目用地，與6月持平。成交面積為30.3萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為47.6萬(wàn)平方米，環(huán)比6月分別增加了14%和33.2%。

　　從成交額和樓面價(jià)來(lái)看，7月北京土地市場(chǎng)成交額為25.6億元，樓面均價(jià)為5534元/平方米，環(huán)比6月分別下降了0.3均%和13.2%。7月份成交地塊中，通州區(qū)馬駒橋地塊被首開(kāi)集團(tuán)取得，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)地塊被中鐵置業(yè)取得，這兩家公司均是大型國(guó)有房企。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，與6月相比，7月份北京土地市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)太大的變化，開(kāi)發(fā)商拿地依然比較謹(jǐn)慎，這與當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)商的資金情況有比較密切的關(guān)系，當(dāng)前總體市場(chǎng)仍在低位徘徊，雖然有個(gè)別項(xiàng)目銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，但難以改變低迷大勢(shì)。

　　從政策層面看，高姍認(rèn)為，下半年政府繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策，開(kāi)發(fā)商融資及資金流壓力均比較大，因此在大額資金支出上都非常謹(jǐn)慎。相比之下，國(guó)有大型房企具有融資渠道多、成本低的優(yōu)勢(shì)，盡管同樣面臨銷(xiāo)售窘境，但仍然有能力投入巨資拓展新項(xiàng)目。

　　商品房市場(chǎng)量升價(jià)跌

　　7月的北京商品住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了回升，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京住宅簽約套數(shù)為5726套，較6月的4961套，大幅上漲15.42%，這是繼4月份國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，較6月的4241套增加16.95%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)為776套，相對(duì)于6月的720套呈現(xiàn)出小幅上升。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的觀望期，成交量開(kāi)始反彈，開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)推動(dòng)更多的成交，部分消費(fèi)者也因?yàn)閮r(jià)格降至心理價(jià)位而選擇入市。

　　在成交量回升的同時(shí)，成交均價(jià)和開(kāi)盤(pán)均價(jià)卻連續(xù)兩個(gè)月回落，成交均價(jià)降至18877元/平方米，跌幅為3.22%；開(kāi)盤(pán)均價(jià)也回落至22500元/平方米，下跌3.61%�？梢�(jiàn)，新政的后續(xù)效果逐步顯現(xiàn)，入市項(xiàng)目為了適應(yīng)低迷的市場(chǎng)行情，大多采用低價(jià)入市的策略。

　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心認(rèn)為，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的觀望，政策影響已被市場(chǎng)部分消化，在短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)新政策的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都針對(duì)市場(chǎng)行情做出了決策。7月成交量出現(xiàn)回升，正是市場(chǎng)回暖的開(kāi)始，而成交均價(jià)和開(kāi)盤(pán)均價(jià)的下跌，更能促進(jìn)下一階段成交量企穩(wěn)回升。在市場(chǎng)各方的高度關(guān)注下，本次復(fù)蘇或以平穩(wěn)回升為主。

　　北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，7月份北京樓市成交量出現(xiàn)上漲而價(jià)格下調(diào)開(kāi)始加速的原因主要在于北京部分遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目低價(jià)熱銷(xiāo)。這些新項(xiàng)目的低價(jià)熱銷(xiāo)，不僅使得購(gòu)房者比照新項(xiàng)目下調(diào)了心理價(jià)位，也使得開(kāi)發(fā)商受到這些項(xiàng)目銷(xiāo)售率的吸引而低價(jià)跟進(jìn)。目前市場(chǎng)并不缺少需求，只是因?yàn)閮r(jià)格未降到需求方的心理價(jià)位。

　　另外，7月中下旬，宏觀調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，不僅國(guó)資委、住建部、銀監(jiān)會(huì)重申宏觀調(diào)控政策持續(xù)，北京還出臺(tái)了對(duì)第二套房貸認(rèn)定的細(xì)則，北京市領(lǐng)導(dǎo)也多次重申對(duì)樓市調(diào)控的信心。這些都影響了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的判斷，從而選擇低價(jià)入市。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，7月北京成交量比之5、6月份有了較為明顯的上漲，主要與多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目低價(jià)入市銷(xiāo)售，性?xún)r(jià)比突出，引爆市場(chǎng)熱銷(xiāo)有關(guān)。例如位于大興的保利茉莉公館、西斯萊公館，位于房山的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島等項(xiàng)目均采用低價(jià)入市策略打開(kāi)了市場(chǎng)局面，三個(gè)項(xiàng)目7月成交1151套，占到了市場(chǎng)總量的近三成。

　　不過(guò)，高姍指出，雖然7月樓市在個(gè)別熱銷(xiāo)項(xiàng)目的帶動(dòng)下出現(xiàn)了反彈，但樓市整體大勢(shì)仍然處在低迷之中，短期內(nèi)很難出現(xiàn)持續(xù)的回暖。

　　二手房市場(chǎng)仍舊低迷

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京存量住宅成交量為10367套，同比2009年同期的24840套降幅達(dá)到了58.3%。

　　從買(mǎi)賣(mài)雙方的動(dòng)態(tài)來(lái)看，7月二手房市場(chǎng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方仍處在僵持階段，賣(mài)方看好后市，認(rèn)為房?jī)r(jià)有回漲空間而不松口降價(jià)，買(mǎi)方仍在期待二次降價(jià)潮而保持觀望，以致二手房成交量繼續(xù)走低，交易依舊不活躍，在6月低迷態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上更加萎靡。

　　另外，在價(jià)格方面，北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，7月以來(lái)北京二手房出現(xiàn)了非常明顯的價(jià)格降幅放緩的現(xiàn)象，價(jià)格基本保持了平穩(wěn)，甚至個(gè)別區(qū)域有輕微的反彈上漲現(xiàn)象，但是成交量則繼續(xù)保持了下調(diào)的趨勢(shì)，市場(chǎng)目前還未見(jiàn)底，依然處于調(diào)整期。因?yàn)樾抡�影響，�?gòu)房者繼續(xù)持幣觀望，特別是三部委重新嚴(yán)格執(zhí)行新政使得越來(lái)越多購(gòu)房者放緩購(gòu)房步伐。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控新政逐步深化，在隨后的三、四季度，北京二手房市場(chǎng)將依然處于低迷態(tài)勢(shì)，交易量仍將在下行通道上徘徊。同時(shí)，交易價(jià)格仍有一定下調(diào)的空間，并將在回落后走穩(wěn)。從更長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)將逐步出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，并逐步平穩(wěn)下來(lái)，屆時(shí)二手房交易量終將有所上揚(yáng)。今年市場(chǎng)是否會(huì)再現(xiàn)“金九銀十”還有待觀察。

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