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山東確定今年樓市調(diào)控目標(biāo) 確保濟(jì)青房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)

2017年1月16日     來(lái)源:經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)      編輯:HeDaoHui      繁體
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在14日舉行的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,山東省住建廳表示對(duì)濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)和潛在熱點(diǎn)城市,要確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。

樓市

  在14日舉行的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,山東省住建廳表示對(duì)濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)和潛在熱點(diǎn)城市,要確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。

  “房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出這樣的定位后,各地對(duì)樓市的調(diào)控目標(biāo)更加清晰。濟(jì)南、青島房?jī)r(jià)環(huán)比不能增長(zhǎng),也是在這一定位下確定的調(diào)控目標(biāo)。為確保實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),山東省住建廳明確提出,要增加濟(jì)南、青島等地的住宅及用地有效供給。

  “在自上而下的壓力下,濟(jì)南房?jī)r(jià)今年應(yīng)該能保持穩(wěn)定。但長(zhǎng)期看,我們?nèi)钥锤邼?jì)南房?jī)r(jià)。尤其是,政府的供地效率將很大程度上決定未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)。”濟(jì)南某知名開發(fā)商的副總經(jīng)理孫先生認(rèn)為。

  世聯(lián)行(002285,股吧)山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江分析認(rèn)為,通過(guò)行政手段也能實(shí)現(xiàn)確保房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲這一目標(biāo)。但從長(zhǎng)期的角度說(shuō),增加土地供應(yīng)、實(shí)現(xiàn)供需雙方平衡,才能讓市場(chǎng)更加健康。

  城鎮(zhèn)化中的“安居行動(dòng)”

  “確保濟(jì)南、青島房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng),這并不是一個(gè)新目標(biāo)。自去年10月各地進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),市場(chǎng)上已經(jīng)有這樣的信息。對(duì)這個(gè)目標(biāo),我們持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度?!焙细惠x煌(中國(guó))山東公司副總經(jīng)理許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道。

  許傳明分析,從市場(chǎng)情況看,庫(kù)存仍然不足,去年高價(jià)拿地的項(xiàng)目將在今年進(jìn)入市場(chǎng),短期看濟(jì)南房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲有難度。但政府的決心巨大,也有足夠多的辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

  山東省住建廳提出,今年山東省將實(shí)現(xiàn)160萬(wàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和120萬(wàn)城中村城邊村原有居民市民化,常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率均提高2個(gè)百分點(diǎn)左右。

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面,要堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因城因地施策,濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)和潛在熱點(diǎn)城市,要增加住宅及用地有效供給,繼續(xù)執(zhí)行好限貸限購(gòu)、限價(jià)銷售等措施,確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng);其他城市要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),有序推進(jìn)商品住宅去庫(kù)存,積極化解非住宅庫(kù)存。防止商品房交易量和價(jià)格暴漲暴跌。

  行政手段可直接控住房?jī)r(jià)

  記者了解到,在目前的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng),一些開發(fā)商在價(jià)格方面已經(jīng)受到直接的行政壓力。比如,如果樓盤價(jià)格過(guò)高可能無(wú)法拿到預(yù)售證,或者不能進(jìn)行網(wǎng)簽,從而影響開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)速度。

  朱江也認(rèn)為,通過(guò)行政手段能夠?qū)崿F(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)這一目標(biāo)。但他同時(shí)認(rèn)為,從長(zhǎng)期看,還是要通過(guò)增加供應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的平衡。如果市場(chǎng)供應(yīng)不足,即使行政手段暫時(shí)穩(wěn)住了房?jī)r(jià),也會(huì)為下一波房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈埋下伏筆。

  前述孫先生則分析稱,濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力仍很大。“房地產(chǎn)是和經(jīng)濟(jì)相關(guān)的,濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)近來(lái)呈現(xiàn)較好的發(fā)展勢(shì)頭。根據(jù)濟(jì)南市披露的信息,去年全年濟(jì)南的幾組經(jīng)濟(jì)數(shù)字很亮眼——預(yù)計(jì)全市稅收收入增長(zhǎng)13.8%,居全省第一位;預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資3965億元,增幅13.4%,增幅全省第一;完成進(jìn)出口總額634億元,增幅12%,增幅全省第二;高新技術(shù)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)到43.6%,居全省第一。在15個(gè)副省級(jí)城市中,濟(jì)南的一般公共預(yù)算收入、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口總額增幅排名也較靠前。另外,我國(guó)的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)沒有結(jié)束,這會(huì)給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)持久動(dòng)力?!?/p>

  在房?jī)r(jià)方面,孫先生的觀點(diǎn)與其他幾位業(yè)內(nèi)人士相同:“在調(diào)控政策的高壓之下,確保房?jī)r(jià)不增長(zhǎng)的目標(biāo)是能夠?qū)崿F(xiàn)的。但長(zhǎng)期的趨勢(shì),要看土地供應(yīng)的效率。”

  土地供應(yīng)效率是根本

  山東省住建廳明確提出,要增加濟(jì)南、青島等地的住宅及用地有效供給。

  記者注意到,在剛剛過(guò)去的2016年,濟(jì)南共拍賣了129宗國(guó)有土地的使用權(quán),總面積為716萬(wàn)平方米,規(guī)劃的地上建筑面積是1744萬(wàn)平方米。

  在這些土地中,居住以及居住、商業(yè)混合用地共84宗,總面積519萬(wàn)平方米,規(guī)劃地上建筑面積約1218萬(wàn)平方米。其中,帝華地產(chǎn)拍下的5宗土地因未能繳納土地出讓金,最終未能成交??鄢@些,濟(jì)南去年最終成交土地124宗,其中居住以及居住、商業(yè)混合用地81宗,總面積約491萬(wàn)平米,規(guī)劃地上建筑面積約1160萬(wàn)平方米。

  “這樣的土地供給,總體低于市場(chǎng)需求。去年全年,濟(jì)南住宅銷售的面積為1400多萬(wàn)平方米?!痹S傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。

  孫先生則分析稱,政府已經(jīng)多次釋放出信息,將增加土地供給,但土地供給的效率很重要?!巴恋匾彩且环N產(chǎn)品,也有一個(gè)生產(chǎn)周期。就濟(jì)南市場(chǎng)而言,土地的供給,一方面是靠政府的平臺(tái)來(lái)熟化,另一方面是靠開發(fā)商熟化。但在土地拆遷熟化的過(guò)程中,面臨著種種的實(shí)際困難,有些效率很低?!?/p>

  孫先生舉例道,“我們公司在老城區(qū)負(fù)責(zé)熟化一塊土地,目前已經(jīng)基本拆遷完成,但因?yàn)橐恍┘?xì)小原因,導(dǎo)致土地遲遲不能入市。”

  另外,根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,濟(jì)南在去年對(duì)開發(fā)商熟化土地的政策進(jìn)行了調(diào)整。調(diào)整之后,參與土地熟化的開發(fā)商不能再像以往那樣可以擁有惟一拍地資格,這也影響了開發(fā)商熟化土地的積極性。

  “目前很多開發(fā)商熟化土地的積極性較低,因?yàn)樵谑旎疬w之后,土地可能會(huì)被其他開發(fā)商拍走。在這種情況下,市場(chǎng)更依賴于國(guó)資平臺(tái),而它們熟化土地的速度將直接影響市場(chǎng)供給,并進(jìn)而影響房?jī)r(jià)?!睂O先生說(shuō)。

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