步入2017年，去年狂熱的部分二線城市樓市變得異常冷清。去年漲幅最為明顯的“房?jī)r(jià)四小龍”城市之一的合肥，在春節(jié)期間一度傳出樓市“暴跌”的消息。事實(shí)上，去年房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)二線城市都遭遇不同程度的“回調(diào)”。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)略有“回調(diào)”屬正?，F(xiàn)象。房企在考察和決策二線城市投資時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎面對(duì)，不要去賭政策何時(shí)放開(kāi)，應(yīng)建立在項(xiàng)目的投資可行性和真實(shí)的購(gòu)房需求上。

熱點(diǎn)二線城市成交量下滑

在目前調(diào)控政策的延續(xù)下，合肥、杭州、廈門等熱點(diǎn)二線城市成交量均出現(xiàn)了萎縮現(xiàn)象。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月24個(gè)二、三線城市住宅市場(chǎng)成交量同、環(huán)比分別下跌19%和37%。其中，寧波、長(zhǎng)春環(huán)比跌幅較大，分別為78%、67%。

在具體城市上，南京1月成交面積為62萬(wàn)平方米，基本與去年12月持平;廈門成交面積為7萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌24%，同比下跌36%。實(shí)際上，自2016年9月初限購(gòu)后，廈門的一手住宅成交量便陷入谷底;蘇州相比12月，環(huán)比下跌30%，同比則大跌82%;杭州也不例外，環(huán)比下跌30%，同比下跌31%。

在合肥，1月樓市成交下滑明顯也是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)同策咨詢安徽分公司市場(chǎng)總監(jiān)劉乃元表示：“有些中介門店，調(diào)控前一個(gè)月成交15-20套，限購(gòu)后，一個(gè)月的成交量也就2-3套?！痹谛路糠矫?，據(jù)當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，目前合肥市月均住宅銷量1384套，較限購(gòu)前相比，下降了一半以上。

對(duì)此，研究中心認(rèn)為，1月份成交環(huán)比大幅下滑的主要原因在于，四季度以來(lái)調(diào)控效果彰顯，市場(chǎng)觀望情緒漸濃。同時(shí)，新增供應(yīng)嚴(yán)重不足導(dǎo)致成交下滑。此外，假期部分城市網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉，導(dǎo)致備案數(shù)據(jù)延遲。

部分二線城市房?jī)r(jià)下調(diào)

在成交量下滑的同時(shí)，去年樓市較為火爆的二線城市，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)回調(diào)跡象。

據(jù)媒體報(bào)道，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對(duì)南京市在售新房?jī)r(jià)格、500個(gè)小區(qū)價(jià)格統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，南京目前新房?jī)r(jià)格較為穩(wěn)定，二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)較大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的小區(qū)將近300個(gè)，主要集中在曾經(jīng)漲價(jià)幅度較大的棲霞區(qū)、江寧區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)等。

杭州樓市在2017年首月也迎來(lái)一波“寒潮”。據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，2017年1月，杭州市區(qū)(包含富陽(yáng)、大江東)264個(gè)新盤(pán)中，出現(xiàn)環(huán)比降價(jià)的樓盤(pán)達(dá)105個(gè)，占比39.8%。

據(jù)記者了解，蘇州二手房?jī)r(jià)格也比調(diào)控政策出來(lái)前有所下降，幅度在5%-10%之間，總價(jià)100萬(wàn)元的降價(jià)在5萬(wàn)-8萬(wàn)元，150萬(wàn)-180萬(wàn)元的降價(jià)在10萬(wàn)-15萬(wàn)元。

“房?jī)r(jià)回調(diào)屬正常現(xiàn)象”

在房?jī)r(jià)“回調(diào)”的背景下，二線城市將何去何從?

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)此表示，去年一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，出現(xiàn)房?jī)r(jià)“回調(diào)”屬正?，F(xiàn)象。一方面，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致投資客離場(chǎng)、剛需族無(wú)力買房，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力消失。另一方面，因?yàn)檎种菩枨蠛头績(jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失，投資客獲利回吐，開(kāi)發(fā)商回籠現(xiàn)金。

“二線城市處于人口流入的長(zhǎng)期趨勢(shì)下，短期低水平供求均衡并不能改變這些城市住房供應(yīng)不足的矛盾，房?jī)r(jià)也只是微幅回調(diào)，并不存在明顯下跌的可能性。”歐陽(yáng)捷強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就很超前地預(yù)警：“既要抑制資產(chǎn)泡沫，也要防止大起大落”，其核心不在“控大起”，而在“防大落”。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，融僑集團(tuán)副總裁、首席投資官康紅恩建議，房企在考察和決策城市投資時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎面對(duì)，不要去賭政策何時(shí)放開(kāi)，還需要建立在項(xiàng)目投資的可行性和城市真實(shí)的購(gòu)房需求上。

某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)亦表示，房企需選擇差異化營(yíng)銷，積極尋求潛在、有意向的購(gòu)房群體。

■ 聚焦·城市

合肥房?jī)r(jià)下跌并不普遍

個(gè)別區(qū)域二手房?jī)r(jià)格下調(diào)2000元/平方米

作為2016年樓市上漲最快的城市之一，合肥樓市一度出現(xiàn)一房難求的局面。不過(guò)，限購(gòu)政策出臺(tái)后，今年春節(jié)，關(guān)于合肥樓市“暴跌”的信息不斷傳出。

記者了解到，合肥房?jī)r(jià)“暴跌”并非普遍現(xiàn)象。在二手房方面，僅部分房東降價(jià)掛牌，并不能代表合肥樓市的整體現(xiàn)狀。商圈較為成熟的政務(wù)區(qū)，整體均價(jià)維持在22000元/平方米左右。市區(qū)的二手房出現(xiàn)不同程度的回落。在投資客較多的濱湖區(qū)，由于配套相對(duì)不足，二手房?jī)r(jià)格降幅達(dá)到了2000元/平方米左右。

采訪時(shí)，合肥一中介門店經(jīng)理表示，目前二手房的價(jià)格相比之前，確實(shí)有所下降。但二手房的跌幅較難準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，“均價(jià)肯定是不再漲了，個(gè)別業(yè)主的讓價(jià)也是有的?！?/p>

同策咨詢安徽分公司市場(chǎng)總監(jiān)劉乃元通過(guò)走訪大量二手門店后估計(jì)，目前合肥二手房有10%-15%的價(jià)格下調(diào)。

合肥不少業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的期望值較高，“即便沒(méi)有成交，不少業(yè)主仍不太愿意降價(jià)，導(dǎo)致二手房掛牌價(jià)沒(méi)有明顯降低，掛牌量在春節(jié)前有所降低，春節(jié)后基本恢復(fù)到每天250-320條之間?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)合肥區(qū)域分部總經(jīng)理疏莉表示。

新房?jī)r(jià)格下降不明顯

在新房?jī)r(jià)格方面，合肥當(dāng)?shù)貛准议_(kāi)發(fā)商都稱，合肥新房房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯回落。

一開(kāi)發(fā)商高層稱：“合肥項(xiàng)目沒(méi)有降價(jià)，原來(lái)價(jià)位就不高，不可能降價(jià)?！?/p>

位于肥西的文一西溪灣銷售人員表示，目前高層均價(jià)為11000元/平方米，洋房?jī)r(jià)為12000元/平方米，并沒(méi)有降價(jià)。據(jù)悉，該項(xiàng)目由于不限購(gòu)，交易量也較大，近期加推了一棟樓，兩天內(nèi)全部賣光。此外，位于長(zhǎng)豐縣的御景嘉苑，目前成交價(jià)為10600元/平方米，也未降價(jià)。

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，當(dāng)代置業(yè)在合肥的三個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)情況，而且在售產(chǎn)品均已迅速售罄，由于備案價(jià)格受限制，也沒(méi)有出現(xiàn)漲價(jià)情況。“合肥整體市場(chǎng)仍處于一個(gè)平穩(wěn)狀態(tài)，大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期充滿信心，僅個(gè)別房企因資金周轉(zhuǎn)或現(xiàn)金流等戰(zhàn)略問(wèn)題而采取加大優(yōu)惠力度銷售的情況?！睆堸i這樣表示。

疏莉分析稱，2016年開(kāi)發(fā)商的銷售去化任務(wù)基本超額完成，庫(kù)存壓力并不大，新盤(pán)降價(jià)趨勢(shì)不明顯。

為何在合肥樓市給人以大幅下跌的印象?對(duì)此，劉乃元分析稱，市內(nèi)9區(qū)有嚴(yán)格的限制備案價(jià)舉措，導(dǎo)致一些高端項(xiàng)目干脆不開(kāi)盤(pán)，或推遲開(kāi)盤(pán)周期，而目前在售的項(xiàng)目很多是剛需盤(pán)，單價(jià)并不高。

“合肥三縣并不在限價(jià)范圍內(nèi)，而三縣整體均價(jià)水平較低，三縣成交量起來(lái)后，拉低了整體合肥房?jī)r(jià)水平。但就市內(nèi)而言，價(jià)格的調(diào)整并沒(méi)有想象中那么大。”劉乃元表示。

不過(guò)，劉乃元預(yù)測(cè)：“三、四季度部分高端項(xiàng)目迫于限價(jià)、限購(gòu)壓力，可能會(huì)推出較大的價(jià)格優(yōu)惠，或推出偏中低端的產(chǎn)品線進(jìn)行跑量?！?/p>