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"類住宅"市場波瀾再起 上海綠地遭業(yè)主集體維權(quán)

2017年3月1日     來源:時代周報      編輯:HeDaoHui      繁體
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兩會開場在即,上海樓市卻因為整治“類住宅”而鬧得沸沸揚揚。近日,上海閔行區(qū)相關(guān)部門就重拳整治“類住宅”,要求違規(guī)的項目對具有居住功能的隔層、燃氣管道、上下水進行拆除。該整治方案在市場上引起掀然大波,其中位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的綠地峰尚匯項目更是被業(yè)主質(zhì)疑虛

上海樓市

  兩會開場在即,上海樓市卻因為整治“類住宅”而鬧得沸沸揚揚。近日,上海閔行區(qū)相關(guān)部門就重拳整治“類住宅”,要求違規(guī)的項目對具有居住功能的隔層、燃氣管道、上下水進行拆除。該整治方案在市場上引起掀然大波,其中位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的綠地峰尚匯項目更是被業(yè)主質(zhì)疑虛假宣傳,并遭到集體維權(quán)。

  據(jù)記者了解到的最新消息,綠地方面已經(jīng)給出了全額退房的解決方案,目前此方案并尚未得到業(yè)主的認可。2月28日中午,一位自稱是綠地方負責人的工作人員與業(yè)主進行了溝通,當業(yè)主質(zhì)問項目在長達兩年的銷售期間,是否存在虛假宣傳、是否違規(guī)改造房屋時,該工作人員面對質(zhì)疑采取回避態(tài)度不予回答。為此,時代財經(jīng)多次嘗試聯(lián)系綠地集團方面,均未能成功。

  不僅如此,2月27日,綠地峰尚匯還發(fā)出一張《業(yè)主告知書》,告知書中明確表明,該項目性質(zhì)為商業(yè)和辦公用途,禁止作為居住小區(qū)使用。同時,該項目還表示正在制定整改解決方案,整改的施工將由項目統(tǒng)一安排和進行,費用也全部由該項目承擔。

  開發(fā)商和政府的“躲貓貓”游戲

  去年上海碰上“史上最嚴限購令”,高筑的購房門檻令部分購房者失去購房資格,從而將眼光轉(zhuǎn)向于“不限購”的“類住宅”市場。借此契機,去年上海“類住宅”項目如雨后春筍,市場迅速陷入火爆。

  根據(jù)網(wǎng)上公開數(shù)據(jù)顯示,2016年前11個月,上海“類住宅”項目平均每月成交176167平方米,2015年同期每月成交82911平方米,同比上漲116.09%,去化速度驚人。

  市場的迅速崛起讓更多開發(fā)商盯上了這塊“蛋糕”,大量產(chǎn)品的集中入市令原本就處于“灰色地帶”的“類住宅”市場亂象叢生。

  “大部分類住宅項目都存在延期交付現(xiàn)象,很大一部分延期交付的項目背后是有原因的。由于類住宅項目的產(chǎn)權(quán)都不是住宅,多是商業(yè)產(chǎn)權(quán)、辦公產(chǎn)權(quán)甚至工業(yè)產(chǎn)權(quán)等等,因此這些項目不可能具備居住條件。但是開發(fā)商為了打造具備居住功能的產(chǎn)品,往往會在通過政府的驗房之后進行返工,加上獨立衛(wèi)生間、架起隔層、接通燃氣管道等。這些工程必須在通過政府驗收之后進行,所以延遲交付在類住宅市場已經(jīng)成為常態(tài)。”一位從事建筑行業(yè)多年的專業(yè)人士表示,雖然并不是每個項目都存在違規(guī)改造的現(xiàn)象,但這樣的“返工再造”早已成為類住宅市場中的“潛規(guī)則”,多年以來,相關(guān)部門似乎從未對此發(fā)出警戒。

  除此之外,與此次被整頓的綠地峰尚匯一樣,上?!邦愖≌倍嗍窃?0年商辦產(chǎn)權(quán)的項目,但在銷售期間,為了吸引更多的客戶,這些項目均以“l(fā)oft商住兩用”、“燃氣入戶”作為賣點,弱化了辦公產(chǎn)權(quán)的事實。

  但值得注意的是,“類住宅”項目一直公開以“商住”作為賣點吸睛,但至今未有項目因為此類宣傳而被認定為虛假宣傳。

  “針對房地產(chǎn)行業(yè)的廣告法尚未完全細化,開發(fā)商以'商住'作為標語也是打擦邊球的一種方式,其并未否定產(chǎn)品商業(yè)的性質(zhì),同時開發(fā)商也不會隱瞞產(chǎn)品的辦公產(chǎn)權(quán)問題。所以,僅憑此類宣傳標語很難直接將其定性為虛假銷售?!币拙友芯吭嚎偙O(jiān)嚴躍進如是說到。

  兩敗俱傷的局面

  “類住宅”的整頓來得措手不及,曾經(jīng)那些看似被默認的灰色地帶突然被攤上臺面,形成開發(fā)商和業(yè)主兩敗俱傷的局面。

  針對此次整頓事件,上海閔行區(qū)新聞辦在2月18日回應(yīng)稱,目前閔行區(qū)是按照依法依規(guī)、從嚴整治的要求,開展“類住宅”專項清理整頓,并已經(jīng)對此類涉嫌違法的開發(fā)商進行了正式約談,責令開發(fā)商限期整改。

  2月27日,綠地峰尚匯公布處理方案,方案顯示,業(yè)主可以根據(jù)自我意愿選擇是否退房,選擇退房的業(yè)主可以拿回房款,而不同意退房的業(yè)主需要根據(jù)相關(guān)部門要求進行整改,綠地峰尚匯方面會以房屋簽約總價的1%及600元/平方米的標準進行補償,已經(jīng)裝修的業(yè)主額外再減免三年物業(yè)管理費。

  不過,該項目業(yè)主普遍不接受退房,也不同意整改。“這種退房是不合理的,完全沒有考慮到業(yè)主的損失。這個項目是在政策下發(fā)之前就已經(jīng)交房了,不應(yīng)該在這次整改范圍之內(nèi)。”大部分業(yè)主都這樣向時代財經(jīng)表示。

  2月28日下午,數(shù)千名業(yè)主集結(jié)在綠地集團門口進行維權(quán),要求開發(fā)商保留小區(qū)居住功能。截至發(fā)稿,綠地集團和閔行相關(guān)部門方面均未公開對該事件做出任何回應(yīng)。

  “燙手”的“山芋”

  事實上,綠地峰尚匯為上海通盈置業(yè)有限公司,該公司原屬云峰集團,2016年2月,云峰集團被爆出大規(guī)模債券違約,綠地從其手中接下了上海通盈置業(yè)有限公司,同時也接下了綠地峰尚匯這個會“燙手”的“山芋”。

  云峰和綠地的故事從2009年開始。

  2009年12月,綠地資產(chǎn)控股與綠地方面簽署《股權(quán)委托管理協(xié)議》,將其所持云峰34%股權(quán)委托給綠地無償進行管理,由綠地代行股東權(quán)利。協(xié)議約定托管自2010年1月1日起生效,未約定托管終止期限。

  至此,綠地實際控制云峰54.5%的股東投票權(quán)。2012年,綠地并以實際控制人身份,將云峰以非全資子公司納入合并報表范圍。在綠地2015年8月上市時,云峰資產(chǎn)出現(xiàn)在在綠地報表中。

  到了2015年10月,綠地資產(chǎn)控股與綠地簽署《股權(quán)委托管理解除協(xié)議》,解除對云峰34%股權(quán)的委托管理。

  2016年2月,云峰集團發(fā)生實質(zhì)性違約的債券為兩只非公開定向債務(wù)融資工具(PPN),規(guī)模合計為20億元,主承銷商為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司。另有5只存續(xù)債券,共計46億元。

  為了平息云峰債務(wù)風波,綠地收購了云峰集團三個資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目--上海浦云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海綠地云峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海通盈置業(yè)有限公司,折合價值約11億元。

  據(jù)悉,在綠地收購之前,上述項目一直處于負債狀態(tài)。現(xiàn)在令人擔憂的是,除了綠地峰尚匯之外,綠地從云峰手中接過的項目只有一個住宅性質(zhì),剩余兩個均為商住性質(zhì)。

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