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各州稅率不同調(diào)節(jié)作用有限 美國(guó)調(diào)增房產(chǎn)稅懸而未決

2017年3月14日     來(lái)源:東地產(chǎn)      編輯:HeDaoHui      繁體
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剛結(jié)束的十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上,發(fā)言人傅瑩女士表示,根據(jù)她的了解,政府今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。這讓市場(chǎng)暫時(shí)對(duì)房產(chǎn)稅問(wèn)題松了一口氣。相比之下,大洋彼岸的美國(guó),房產(chǎn)稅實(shí)施現(xiàn)況則呈現(xiàn)較大的差異性。

美國(guó)房地產(chǎn)

  剛結(jié)束的十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上,發(fā)言人傅瑩女士表示,根據(jù)她的了解,政府今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。這讓市場(chǎng)暫時(shí)對(duì)房產(chǎn)稅問(wèn)題松了一口氣。相比之下,大洋彼岸的美國(guó),房產(chǎn)稅實(shí)施現(xiàn)況則呈現(xiàn)較大的差異性。

  各州稅率不同

  美國(guó)房產(chǎn)稅已有兩百多年歷史,它以地方政府(縣、市)為主征收,收入歸地方政府所有。不同的州、同一個(gè)州內(nèi)不同的縣市有不同的稅率。

  最近一項(xiàng)對(duì)50個(gè)州及哥倫比亞特區(qū)有關(guān)房產(chǎn)稅的調(diào)研發(fā)現(xiàn),全國(guó)房產(chǎn)稅最低的是夏威夷州,稅率僅為0.27%,按其房?jī)r(jià)中位值51.53萬(wàn)美金計(jì)算,家庭年繳房產(chǎn)稅1391美金;全國(guó)房產(chǎn)稅最高的是新澤西州,房產(chǎn)稅高達(dá)2.35%,按其房?jī)r(jià)中位值31.59萬(wàn)美金計(jì)算,家庭年繳房產(chǎn)稅7423美金。

  而在華人最為集中的加州,房產(chǎn)稅率平均為0.81%,名列州排行榜第34位,按38.55萬(wàn)美金房屋中位值計(jì)算,家庭年繳房產(chǎn)稅3122美金(排除房?jī)r(jià)較高的舊金山至硅谷的大灣區(qū),這里房?jī)r(jià)中位值達(dá)到80-100萬(wàn)美金,房產(chǎn)稅率1.1-1.25%)。

  但是,對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),單憑房產(chǎn)稅率并不能比較出各州實(shí)際稅負(fù)差距。因?yàn)楦鞯赜靡杂?jì)算房產(chǎn)稅基的房屋價(jià)值不同,評(píng)估方式也不同。

  “譬如夏威夷,雖然稅率較低,但是夏威夷生活成本很高,水、電、氣、食物等費(fèi)率都很高,房屋價(jià)格更不低。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Marilyn Griffin向媒體分析道,“所以,同樣房子在夏威夷要50萬(wàn)美金,在新澤西州可能只要25萬(wàn)美金,算下來(lái)還是夏威夷房產(chǎn)稅負(fù)更高。”

  除了房產(chǎn)稅,美國(guó)有27個(gè)州還對(duì)汽車(chē)征收財(cái)產(chǎn)稅,新澤西 的Rhode Island 汽車(chē)財(cái)產(chǎn)稅率最高,達(dá)4.77%,一輛2.3萬(wàn)美金的汽車(chē)需要年繳1100美金。而加州汽車(chē)財(cái)產(chǎn)稅平均稅率0.65%,同樣2.3萬(wàn)美金的汽車(chē)年繳稅費(fèi)150美金。

  根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)平均每戶(hù)家庭在房產(chǎn)稅上的支出是2149美元/年,交通工具財(cái)產(chǎn)稅平均每戶(hù)402美金/年,兩項(xiàng)折合人民幣共計(jì)約17500元。如此高昂的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)導(dǎo)致全國(guó)每年都有118億美金財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)繳而未繳(國(guó)家稅務(wù)協(xié)會(huì))。

  盡管如此,還有很多人擔(dān)心“萬(wàn)萬(wàn)稅”的美國(guó)會(huì)不會(huì)有一天對(duì)昂貴的珠寶首飾、私人擁有的古董等藝術(shù)品征收財(cái)產(chǎn)保有稅。當(dāng)然,也有專(zhuān)家給大家吃定心丸,因?yàn)檫@種財(cái)產(chǎn)稅非常難以登記、計(jì)算和核對(duì),所以不用擔(dān)心。

  房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用有限

  房地產(chǎn)稅是國(guó)際上很多國(guó)家地方財(cái)政的主要來(lái)源,一般占到地方財(cái)政的70%左右,美國(guó)占到75%,就連最窮的國(guó)家肯尼亞也要占到69%。

  房地產(chǎn)稅除了為地方政府補(bǔ)充資金,專(zhuān)家普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)稅在平穩(wěn)房?jī)r(jià),減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染方面起到一定作用,但是作用有限,“因?yàn)橘I(mǎi)的起房的人,依然會(huì)買(mǎi)房”。

  “房產(chǎn)稅在人們購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是一項(xiàng)重要的考慮因素,” WalletHub 高級(jí)分析師Jill Gonzalez認(rèn)為,“但是,年輕家庭為了更好的學(xué)區(qū)環(huán)境可能會(huì)愿意承擔(dān)更高的稅率,因?yàn)槎惵矢叩牡貐^(qū)通常教育水平和環(huán)境、治安會(huì)更好。相反,那些固定收入的退休老人則更愿意選擇低稅負(fù)地區(qū)的房子?!?/p>

  加州東灣美麗的Pleasanton正顯示了這種人口結(jié)構(gòu)變化。Pleasanton學(xué)區(qū)在灣區(qū)非常有名。十年前,這里80%以上都是白人,然而,這十年來(lái),越來(lái)越多的白人老人賣(mài)掉房子去往更內(nèi)陸的其他城市,而更多看重教育的年輕亞裔(包括中國(guó)人、韓國(guó)人、日本人、以及印度人等)擇居這里,導(dǎo)致這里的人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)白、黃、棕(黑)三級(jí)化。

  但是,有更多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,人們?cè)诿媾R工作和退休城市選擇時(shí),房產(chǎn)稅并不是單一的考慮因素。正如Georgia 州立大學(xué)Sean Cao 先生所分析,“人們需要綜合考慮房產(chǎn)稅、收入稅和消費(fèi)稅。這三種稅率是地方三大稅種,它們之間一般是反相關(guān)關(guān)系。一個(gè)沒(méi)有收入稅的州可能房產(chǎn)稅會(huì)很高,比如德克薩斯。所以,并不是單純考慮哪里房產(chǎn)稅高,哪里低,而是要基于自己的財(cái)務(wù)和資產(chǎn)狀況,選擇哪里更適合自己。比如,尋求普通住房的高收入人群可能住在德克薩斯會(huì)比較好,因?yàn)闇p少的收入稅遠(yuǎn)超過(guò)其在房產(chǎn)稅上的損失。 ”

  調(diào)增房產(chǎn)稅任重道遠(yuǎn)

  美國(guó)各地政府財(cái)政赤字嚴(yán)重,截至2016年底,地方政府財(cái)政赤字超過(guò)1.86兆億美金。財(cái)政赤字讓很多地方政府捉襟見(jiàn)肘,增加財(cái)政收入的腦筋自然也動(dòng)到了房產(chǎn)稅上。

  西雅圖市長(zhǎng)Mayor Ed Murray近來(lái)積極推進(jìn)一項(xiàng)動(dòng)議,他希望在未來(lái)五年花費(fèi)2.75億美金以解決城市5000名流浪漢的居住問(wèn)題。其資金來(lái)源主要來(lái)自房子。提案一是根據(jù)家庭的年收入水平,減少房屋貸款利息和房地產(chǎn)稅抵扣金額。提案二是只允許家庭主要自住房貸款利息抵扣,而投資房貸款利息則不能在年收入中抵扣。(美國(guó)納稅居民在年終稅務(wù)申報(bào)時(shí),可以把當(dāng)年度繳納的房屋貸款利息和房產(chǎn)稅從毛收入中抵扣,以抵扣后的數(shù)據(jù)作為當(dāng)年度繳稅基數(shù)。比如,家庭毛收入10萬(wàn)美金,年繳貸款利息和房產(chǎn)稅3萬(wàn)美金,那么該家庭實(shí)際扣稅基數(shù)是7萬(wàn),而不是10萬(wàn)。)

  “人們需要這些抵扣額?!眮?lái)自西雅圖的Bahm先生對(duì)記者說(shuō),他一直在關(guān)心政府的上述提案,“這個(gè)提案將嚴(yán)重增加我們的稅負(fù)?!蓖珺ahm一樣想法的人不在少數(shù),這讓市長(zhǎng)提議遇阻。

  Pleasanton學(xué)區(qū)2016年就在申請(qǐng)發(fā)行一項(xiàng)教育債券,這是該學(xué)區(qū)20年首次發(fā)行該債券。根據(jù)該債券,該市市民每10萬(wàn)元房屋價(jià)格需增加49元的房產(chǎn)稅,100萬(wàn)美金的房屋每年就需要增加490美金。提議同樣引發(fā)很多反對(duì)的聲音,盡管大家都認(rèn)同學(xué)區(qū)學(xué)校的硬件設(shè)施需要很大改善?!獩](méi)有學(xué)生的老年家庭認(rèn)為,他們不該為此負(fù)擔(dān);新購(gòu)房家庭認(rèn)為他們稅基已經(jīng)很高了。還有家庭質(zhì)疑政府會(huì)不會(huì)把錢(qián)如實(shí)地花在計(jì)劃的項(xiàng)目上?

  而Florida一個(gè)幸運(yùn)的county則通過(guò)提案調(diào)整房地產(chǎn)稅征收,將增加160萬(wàn)美金,用于支持學(xué)區(qū)發(fā)展?!斑x民們意識(shí)到,這筆錢(qián)是必須的,是對(duì)我們的教育事業(yè)真正有利的?!睂W(xué)區(qū)負(fù)責(zé)人欣慰地對(duì)媒體表示。

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