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三四線城市樓市去庫存提速 外溢需求成購房主力

2017年3月15日     來源:證券日報      編輯:HeDaoHui      繁體
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兩年前,記者身邊的一個朋友楊先生(化名)因為無力承擔深圳房價,在東莞買了房。當時,他的購房邏輯是,有點錢,但達不到在深圳付首付的門檻,存銀行、炒股、投資好像都不是好出路,買在東莞,離深圳算不上太遠,或許還有機會住,先“上船”,看市場再找“下船”時間。

樓市

  兩年前,記者身邊的一個朋友楊先生(化名)因為無力承擔深圳房價,在東莞買了房。當時,他的購房邏輯是,有點錢,但達不到在深圳付首付的門檻,存銀行、炒股、投資好像都不是好出路,買在東莞,離深圳算不上太遠,或許還有機會住,先“上船”,看市場再找“下船”時間。

  但據(jù)記者所知,這位朋友,至今也沒有入住東莞的房子,似乎也未打算住進去,但這套房帶給了他高位套現(xiàn)的機會。去年下半年,東莞住宅成交均價就早早達到了每平方米1.5萬元。

  事實上,如楊先生一樣的購房者比比皆是,一線及核心二線城市的高房價,早早將一些剛需趕出了這些城市。只是,這些外溢的購房需求尚未大面積擴展至三、四線城市。

  不過,隨著去年上一輪一、二線核心城市房價快速上漲,外溢購房需求,棚改貨幣化安置強托底等各種因素的促進,三、四線城市去庫存速度加快,銷售均價也有所上浮。

  三、四線城市去庫存提速

  昨日,國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,1月份-2月份,全國商品房銷售面積14054萬平方米,同比增長25.1%,增速比去年全年提高2.6個百分點。其中,住宅銷售面積增長23.7%。

  對此,中金公司房地產(chǎn)分析師張宇在一份報告中判斷,此輪銷售超預期主要是來自三、四線城市的強勁銷售貢獻。”對比持續(xù)監(jiān)測的60個大中城市,預計三、四線城市銷售面積同比增速將在30%以上”。

  無獨有偶,記者注意到,龍頭房企今年前兩個月的銷售“量價”水平進一步提升,其中聚焦熱點三、四線城市的碧桂園、新城控股漲幅較為明顯。除此之外,北京周邊的京津冀區(qū)域,環(huán)京8城已經(jīng)限購,也從側面反映出三、四線城市樓市的熱度。

  國泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科表示,經(jīng)歷了2016年全年的去庫存之后,目前三、四線城市供需結構已經(jīng)轉好,41個三線城市平均存銷比已經(jīng)接近2010年的歷史低位。

  值得關注的是,有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示,一、二線城市周邊的三、四線城市銷售火熱,其中不乏投資客的入場,動輒幾套甚至幾十套的投資,房價被炒高,這種不是用來居住的房產(chǎn)交易,可能打亂整個市場格局,若二手房市場流動性變差,投資客撤離不及,風險也頗高。

  外溢需求成購房主力

  “毫無疑問,核心一、二線城市不會存在調(diào)控松動的機會。但當全國核心一、二線城市’全城限購限貸’之后,樓市需求勢必會外溢到其他城市,這些非熱點城市可能迎來’活’的時機,將成為新一輪的樓市熱點?!蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉向記者表示。

  記者也發(fā)現(xiàn),多位行業(yè)人士認為,三、四線城市將出現(xiàn)階段性繁榮。

  侯麗科認為,此輪三、四線城市的銷售回暖,除了受益于返鄉(xiāng)置業(yè)及一、二線城市購買力的外溢外,還受益于產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整帶來的人口二次遷移,核心城市在產(chǎn)業(yè)升級中不斷將中低端產(chǎn)業(yè)外遷,而隨著核心城市房價高漲,購房需求必然外溢,三、四線城市好轉的供需結構以及較寬松的貨幣環(huán)境也加速了此類需求的釋放。

  值得關注的是,房企在過去幾年里,先是由于限購等限制,跑去三、四線城市大量布局,接著則出現(xiàn)不少房企因這些城市經(jīng)濟熱度低,吸納人口能力弱,而導致庫存積壓。近兩年,大多數(shù)房企在積極清理三、四線城市庫存的同時,都在忙著全面回歸一、二線城市,而接下來,房企布局是否會再次下沉到三、四線城市呢?

  對此,張宏偉認為,對于品牌房企來講,一線城市周邊的三、四線城市甚至縣級市,區(qū)域中心城市周邊的二、三線城市,中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個月的三、四線城市可以考慮機會性布局,實施快進快出的策略,短期內(nèi)為公司規(guī)模貢獻銷售額。

  實際上,記者也注意到,目前保利地產(chǎn)頗為關注三、四線城市,招商蛇口、華夏幸福等企業(yè)也意在加大投資,但其往往捆綁著產(chǎn)業(yè)導入去發(fā)展??傮w來說,三、四線城市走強趨勢漸顯,階段性繁榮可期。

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