目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入存量房時代。按照鏈家的數(shù)據(jù)，當(dāng)前整個中國租房市場體量仍然很小，中國城市一年的租金在1萬億元左右，相比10萬億元的新房和6.5萬億元的二手房交易，只占到6%的比例。與國外相比，差距非常大，日本租金占整個房屋交易額比重在80%左右，美國是50%左右。

“所以，我認(rèn)為未來租房這件事情發(fā)展空間非常大?！苯?，鏈家集團董事長左暉在中國發(fā)展高層論壇2017年年會上公開表示，鏈家當(dāng)初涉足租賃市場并沒有覺得這個是風(fēng)口，而是因為看到行業(yè)痛點。

“沒有在北上深租過房的人，不足以談人生。”在房價高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居于此的人大多經(jīng)歷過糟糕的租房體驗：黑中介、房東毀約、克扣押金等。

不同于發(fā)達(dá)國家，長期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導(dǎo)致我國住房租賃市場極不成熟，市場中充斥著大量個人房東和中介二房東，租客在這個體系中處于弱勢，權(quán)益得不到保障。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，需求不能有效滿足背后是巨大的市場蛋糕。隨著房地產(chǎn)存量時代的到來，大量的長租公寓品牌在大城市興起，大型開發(fā)商紛紛加碼出租物業(yè)。從C2C到B2C，專業(yè)租賃機構(gòu)正在成為住房租賃市場的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰(zhàn)。

租戶權(quán)益難保障

地處深圳福田區(qū)西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區(qū)，地鐵線路四通八達(dá)，這里也被稱為“福田另一個CBD”的下沙——福田最大的城中村之一，楊青(化名)在這里生活了四年。

三個月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因為受不了前房東隨意漲價。2013年來深圳工作后她一直租住在下沙，當(dāng)時的房租是1200元每個月，還在可承受范圍之內(nèi)，就做好了長租的準(zhǔn)備。

繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計劃，彼時旁邊的京基濱河時代正在修建，配套有大型購物中心，下沙城中村的農(nóng)民房借此機會漲租金。

“剛開始還好，但去年上半年以來房東動不動漲房租，這個月漲100元，下個月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最后實在忍受不了，只能搬家?！睏钋鄬Υ顺錆M無奈。退房的時候房東還故意找茬，借口墻壁臟、燈管損壞各種借口克扣押金，2200元的押金退回1700元。

楊青氣得想報警，但著急搬家上班怕麻煩，最后只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠(yuǎn)的地方，每天早晨依然穿過“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側(cè)的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦后。

實際上，楊青的經(jīng)歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房價的背景下，租房往往是人們?nèi)谌氤鞘械拈_始。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題，其中城鎮(zhèn)租賃住房比例達(dá)到21%。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前國內(nèi)租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)，尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場。對于租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現(xiàn)合同糾紛等問題。

全國人大代表、龍湖集團董事長吳亞軍在今年的兩會議案中稱，中國租房市場存在的問題包括：第一，市場供給不足，租金高居不下;第二，房源主要由個人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在;第三，租賃市場尚未建立嚴(yán)格法律法規(guī)，承租人合法權(quán)益難以得到保障。

長租公寓暗藏合規(guī)風(fēng)險

市場的空缺也意味著巨大的機會，中國房地產(chǎn)增量市場的邊際效應(yīng)在遞減，存量資產(chǎn)運營成為新機會，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。

鏈家研究院去年發(fā)布的研究報告顯示，2016年中國租賃市場的規(guī)模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規(guī)模的7%，而發(fā)達(dá)國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認(rèn)為，未來5~10年，中國租賃市場將進入快速發(fā)展階段，2020年市場體量可達(dá)到1.6萬億元。

作為調(diào)控房價的一個重要環(huán)節(jié)，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價之后開始競拍自持面積，也迎合了當(dāng)前住房租賃大發(fā)展的趨勢。

幾年前萬科已經(jīng)推出長租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌“泊寓”，計劃至2017年將實現(xiàn)15萬間公寓持有運營。除了萬科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。

與租賃有天然黏合性的房產(chǎn)中介，自然深諳其中巨大商機。鏈家早于幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨立的品牌公寓則是機構(gòu)房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國際青年社區(qū)等。

裹挾資本的力量，長租公寓品牌搶占一線城市市場份額，想盡辦法開拓房源，不少切入“工改工”領(lǐng)域。但一個不容忽視的真實現(xiàn)狀是，未經(jīng)規(guī)劃許可，破壞城市規(guī)劃，損壞建筑結(jié)構(gòu)，很多廠改公寓越過政策紅線引發(fā)監(jiān)管重拳整治。

2月10日，深圳寶安區(qū)強拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業(yè)園區(qū)的部分公寓，涉及70多棟建筑，共計20多萬平方米建筑面積。按照每間30平方米計算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬元計算，損失超過3億元。

YOU+公寓創(chuàng)始人劉洋表示，目前長租公寓行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范，相關(guān)法律存在缺失。希望政府能夠盡快完善立法，規(guī)范市場行為，明確哪些物業(yè)可以做長租公寓哪些不能做，同時建立和完善監(jiān)管機制。

世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，世聯(lián)行旗下運營有“紅璞”公寓品牌，非常關(guān)注長租公寓的政策動向，“到底能不能隔斷，隔斷之后消防怎么做才能過關(guān)，這是我們目前最關(guān)注的兩個問題。”

在今年深圳市兩會期間，有人大代表建議就廠房改公寓現(xiàn)狀，出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，確保工改住的合法性。建議由市規(guī)土委明確工業(yè)廠房改變使用功能申請手續(xù)的具體流程，違規(guī)改變使用功能的具體查處部門和具體職責(zé)。

就機構(gòu)房東大舉入市后如何建立有效監(jiān)管，吳亞軍在議案中表示，應(yīng)該建立商品租賃住房運營企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向滿足條件的運營企業(yè)提供稅收優(yōu)惠;應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)法律法規(guī)，明確商品租賃住房運營企業(yè)與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范房屋租賃市場。此外，還應(yīng)當(dāng)建立商品租賃住房運營企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向通過認(rèn)證且經(jīng)營合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。

租金回報率低制約資產(chǎn)擴張

目前，長租公寓企業(yè)除了面臨無法可依及較大的政策不確定性之外，更為現(xiàn)實的是自身的盈利模式問題。前期多靠大把“燒錢”，未來可持續(xù)增長又在哪里?

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，規(guī)模和盈利之間有條臨界線，長租一旦拓展到2萬間房源左右的數(shù)量時，規(guī)模效應(yīng)才會出現(xiàn)。但集中式的長租公寓進行大規(guī)模擴張很難，目前能達(dá)到2萬間房源數(shù)量的集中式公寓只有魔方等少數(shù)幾家。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，公寓企業(yè)獲取房源的成本必然會加大，最理想的持有資產(chǎn)人應(yīng)對接REITs產(chǎn)品，否則很難獲得高估值。

雖然國內(nèi)該領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品暫無入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)資產(chǎn)證券化的3億元ABS產(chǎn)品。今年，青客、寓見、未來域、愛上租等也將在相關(guān)領(lǐng)域試水。

劉洋表示，當(dāng)前長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產(chǎn)證券化的“攔路虎”，要解決這一問題，需要從降低物業(yè)售價和提升公寓租金方面著手。

去年6月3日，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱《意見》)，明確支持開展租賃業(yè)務(wù)，并首次松口允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予相關(guān)方稅收優(yōu)惠政策支持。

制度設(shè)計中還包括很重要的一點——提供金融支持。上述《意見》指出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。