各地出臺(tái)不同的樓市調(diào)控措施，應(yīng)該對(duì)其適用范圍、對(duì)象、效應(yīng)及可持續(xù)性做出認(rèn)真評(píng)估，絕不能為了一時(shí)的立竿見(jiàn)影而不擇手段，必須考慮政策是否可持續(xù)、是否可以成為未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分。而且，如果在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問(wèn)題需要厘清，那么，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)加大炒房成本不僅是可行的，而且是具有可持續(xù)性的，關(guān)鍵還要看地方政府的態(tài)度、理念和智慧。

近段時(shí)間，北京接二連三出臺(tái)樓市調(diào)控政策，成為新一輪全國(guó)樓市調(diào)控大潮的縮影。除北京以外，還有20多個(gè)城市相繼出臺(tái)限購(gòu)或限購(gòu)升級(jí)措施，差異化信貸成為這一輪調(diào)控的著力點(diǎn)。

相關(guān)地方履行主體責(zé)任，力圖使調(diào)控措施盡快收到實(shí)效，其出發(fā)點(diǎn)和態(tài)度值得肯定。但需要提醒的是，各地出臺(tái)不同的調(diào)控措施，應(yīng)該對(duì)其適用范圍、對(duì)象、效應(yīng)及可持續(xù)性做出認(rèn)真評(píng)估，而不能只看一時(shí)效果。調(diào)控應(yīng)遏制投資投機(jī)性需求，阻止炒房者和炒房資金流入樓市，在有效防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)使房?jī)r(jià)回歸價(jià)值，而不是通過(guò)壓制剛需和改善性需求達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

事實(shí)上，政策發(fā)生效應(yīng)存在一定的滯后期。2012年的“雙限”調(diào)控措施出臺(tái)后，當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲的城市仍在增加，第二年效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。直至2015年2月，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比降幅雙雙跌至最低點(diǎn);同年3月，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格均呈降勢(shì)。所以，有必要對(duì)調(diào)控政策保持耐心，而不是一味加碼、傷及剛需。

截至去年末，全國(guó)新建商品住宅施工面積52億平方米，待售面積4億平方米，共56億平方米。按全國(guó)城鎮(zhèn)人口近8億人計(jì)，人均7平方米。按當(dāng)年銷(xiāo)售13.7億平方米計(jì)，即使不開(kāi)工新項(xiàng)目，也可以持續(xù)銷(xiāo)售4年以上。盡管其中存在結(jié)構(gòu)問(wèn)題、不平衡問(wèn)題，但只要抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)因供求關(guān)系變化而有所回落，就是大概率乃至必然事件。

此時(shí)需要反思的是，不管是為了自住還是為了炒房，為什么有些人不惜演一出“假離婚”、冒著弄假成真的風(fēng)險(xiǎn)，也要以首套房的貸款政策購(gòu)買(mǎi)第二套房呢?關(guān)鍵就在于這些人對(duì)樓市的預(yù)期依然看漲。如果判斷調(diào)控會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)回落，任何人都不會(huì)采取如此非常手段來(lái)?yè)屬?gòu)第二套房。

縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，特別是2012年“雙限”以來(lái)的起伏跌宕，可以看出民眾的看漲預(yù)期不是源自調(diào)控措施的無(wú)效，而是因?yàn)檎叩膭×覔u擺反復(fù)。如果沒(méi)有2015年“9·30”之后的一系列取消“雙限”、大力加杠桿措施，就不會(huì)發(fā)生2016年的房?jī)r(jià)暴漲。所以，各地當(dāng)下推出的調(diào)控措施，絕不能為了一時(shí)的立竿見(jiàn)影而不擇手段，必須考慮政策是否可持續(xù)、是否可以成為未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分。特別應(yīng)充分意識(shí)到，如果今后再有相反的政策出臺(tái)，必將極大動(dòng)搖民眾的信心。

盡管建立確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制尚需時(shí)日，但是，如果不是從短期考核著眼，而是從經(jīng)濟(jì)規(guī)律、市場(chǎng)規(guī)律把握，以長(zhǎng)期改善民生、提高民眾實(shí)際購(gòu)房能力并防范樓市泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)為目的，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，牢牢堅(jiān)持住房的居住屬性，并從根本上改變對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)，其實(shí)并不缺具有可持續(xù)性的政策和措施選項(xiàng)。比如，延長(zhǎng)二手房的上市交易時(shí)間、提高出售非自住第二套房的交易成本，等等。如果在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問(wèn)題需要厘清，那么，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)加大炒房成本不僅是可行的，而且是具有可持續(xù)性的，關(guān)鍵還要看地方政府的態(tài)度、理念和智慧。