4月19日深夜，濟南限購政策再升級。20日起，濟南本市戶籍購買二套房，首付比例提高至60%，非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商貸最長年限都縮短至25年。與此同時，長清章丘也納入限購范圍，限購區(qū)域內(nèi)購買的住房，要在不動產(chǎn)證滿2年后才能上市交易。

19日，濟南市發(fā)布《關(guān)于進一步完善調(diào)控措施促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。這次再升級版的限購政策被不少人稱為“史上最嚴”?！锻ㄖ窂墓┑亍⑿刨J、限售等多個方面對市場進行調(diào)控。從土地供應(yīng)來看，本著“增加總量、控制熱點、均衡供地”原則，實施精準供地，平抑土地市場。針對土地出讓，要求引導(dǎo)企業(yè)理性競價。結(jié)合土地出讓溢價率提高項目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上(含)的，項目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)售許可;溢價率達到150%以上(含)的，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進行出讓。

“預(yù)售條件與地價溢價率捆綁在濟南是首次提出，在一定程度上延長了開發(fā)商的資金周期?！笔〕且粯I(yè)內(nèi)人士稱，最高限價的設(shè)定，可以有效給熱地降溫。

在信貸政策上，無論是對外地人還是本地人都是明顯收緊。《通知》要求，本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍。暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。對于外地購房者來說，非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年。

此次升級版政策也首次提出了房子限售?！锻ㄖ分赋觯拶弲^(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。在業(yè)內(nèi)人士看來，這對投機炒房客是一種有效的制約和限制。

與此同時，《通知》指出，依法嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價、制造和散布虛假消息、發(fā)布虛假房源及價格信息、欺騙消費者交易等違法違規(guī)行為。對涉案開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)，一經(jīng)查實，依法從嚴從重處理，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，中介機構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。

在上一版限購區(qū)域的基礎(chǔ)上，將長清區(qū)、章丘區(qū)納入限購范圍，本次及此前濟南已出臺的調(diào)控政策一并執(zhí)行。

開發(fā)商炒房者雙限，房價會降嗎?

濟南限購政策再度升級，土拍價格首次與預(yù)售時間掛鉤，信貸政策出臺，二套房認房又認貸，公積金利率上浮;房產(chǎn)證拿到兩年后才允許出售。限購區(qū)域也首次擴展至長清區(qū)和章丘區(qū)。升級版的限購政策如何影響市場?濟南市建設(shè)部門以及有關(guān)專家就此做出了解讀。

加大拿地成本，減少非理性行為

2016年濟南土地市場地王頻出，其中9月份郭店地塊拍出地王，溢價率高達719%。企業(yè)非理性競價抬高了地價，也引發(fā)了周圍房價的非理性上漲。因此，此次調(diào)控政策指出，要引導(dǎo)企業(yè)理性競價。所采取的措施，一是結(jié)合土地出讓溢價率提高項目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上(含)的，項目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)售許可;溢價率達到150%以上(含)的，項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可，這相當于現(xiàn)房銷售。

省城一業(yè)內(nèi)人士稱，在去年12月26日的限購政策中曾規(guī)定，12層以上住宅單體主體結(jié)構(gòu)完成不少于12層后，方可辦理商品房預(yù)售許可。而此次限購，又將預(yù)售證門檻進一步調(diào)高。

第二條措施是設(shè)定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進行出讓。建設(shè)部門相關(guān)人士解釋，如果價格超過限價，開發(fā)商就要在公共配套上加大投入，增加了其成本。

開發(fā)商關(guān)心此次政策是否會影響到之前已經(jīng)拍完的土地，對此，濟南建設(shè)部門相關(guān)人士解釋，該政策僅從限購政策實施之后開始實施，在4月20日之前拍地的開發(fā)商，不受政策的制約。

業(yè)內(nèi)人士分析，此舉將加大開發(fā)商拿地的成本，也可以減少開發(fā)商非理性競價的行為，穩(wěn)定土地市場秩序。

只要貸款買過房，賣沒賣再貸都算二套

此次限購政策，采用了較為嚴厲的信貸政策。其中，本市戶籍家庭已擁有一套住房和有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例從40%提高至60%。

建設(shè)部門相關(guān)人士解釋說，這表明對于二套房的界定是認房又認貸，比此前政策收緊。只要有住房貸款記錄的，不管是否還清貸款，都算數(shù)。比如小明之前貸款買過一套房子，后來賣掉了，手頭沒有房子，但是再買房子還是算二套房。

而對于非本市戶籍家庭購買住房，貸款首付比例從30%提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年。另外，本地人二套房和外地人購房的商業(yè)按揭貸款最長年限都從30年縮短至25年，這也是去年以來首次調(diào)整商貸年限。

首次提高公積金貸款利率

此次收緊的不僅是商貸，公積金貸款也是收緊不少。政策要求，二套房的公積金貸款利率首次上浮，執(zhí)行基準利率的1.1倍，類似政策在其他城市的限購政策中也有體現(xiàn)，不過濟南從去年開始的限購政策中，這是首次涉及公積金利率的調(diào)整。此外，政策還要取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策，兩條規(guī)定都在證明公積金政策的收緊。

另外，使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭暫時停止發(fā)放公積金貸款。比如說小明只有一套房子，但是此前使用過兩次及以上公積金貸款，他也暫時無法再用公積金來貸款了。

長清章丘也限購，區(qū)域熱度將平衡

長清區(qū)和章丘區(qū)雖然屬于濟南，但是在此前調(diào)控政策發(fā)布時，這兩個區(qū)都不在政策影響范圍內(nèi)。去年12月26日的限購政策中，長清區(qū)雖然不屬于限購區(qū)域，但是在長清區(qū)擁有兩套住房的，也不能在限購區(qū)域(市內(nèi)六區(qū))內(nèi)買房，而章丘則一直未被提及。

不過，隨著章丘撤縣設(shè)區(qū)，以及山大搬遷章丘等消息的發(fā)布，利好頻傳，章丘樓市也逐漸升溫，房價一直在上漲。此前，市場內(nèi)也有不少對章丘進行限購的呼聲，但一直沒有得到政府的回應(yīng)。

而此次限購政策，將長清區(qū)、章丘區(qū)也一并納入限購范圍，同時，此前濟南已出臺的調(diào)控政策，這兩個區(qū)也要一并執(zhí)行。也就是說，章丘區(qū)、長清區(qū)和歷下區(qū)、高新區(qū)等完全沒有區(qū)別，全部屬于限購區(qū)域，也全都實施限購政策。

例如，在4月20日之前，長清居民小張擁有兩套住房，他不能在市內(nèi)六區(qū)買房，但是可以在長清區(qū)買多套住房，同時歷下居民小王在市內(nèi)六區(qū)有兩套住房，但是可以在長清再買多套住房。而4月20日之后，長清區(qū)的小張在長清也無法再次購房了。歷下區(qū)的小王在長清也無法購房。也就是說，不論小張和還是小王，只要在濟南市(歷下區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、市中區(qū)、長清區(qū)、章丘區(qū))范圍內(nèi)買房，就要受到限購政策約束。

此前，由于市區(qū)限購，章丘等地承接了濟南市區(qū)外溢的置業(yè)需求，而此輪政策的實施，標志著長清區(qū)和章丘區(qū)與市內(nèi)各區(qū)也一視同仁，濟南調(diào)控政策力度進一步加強，區(qū)域熱度將得到平衡。

兩年限售，限制短線投機炒房客

“限售在濟南是首次提出來，這對于打擊投機炒房將起到很大的作用?！?9日，省城一業(yè)內(nèi)人士坦言，限購區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

“濟南這次明確的是不動產(chǎn)證滿2年才能再賣，2年的標準是辦證而不是網(wǎng)簽，這對于短期投資炒房的投機客來說，斷了他們的路子?！痹撊耸空f，去年下半年來看，不少投機客買了房子后，都會想著短期內(nèi)倒手賣出去，賺取高額差價。

從之前的政策來看，不動產(chǎn)證在2年以內(nèi)的，只要繳納5.6%的增值稅也可以完成交易，高稅部分轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，購房成本大大增加。

“新房多是期房，從買了到辦下不動產(chǎn)證，中間的期限在2年左右，這次要求的出售條件是，在此基礎(chǔ)上再延長2年，這樣就加大了投資客的炒房周期和成本?！痹撊耸空f，也就是說，市民買新房后，要在四年后才能賣房，這可以在很大程度上限制市場上的炒房投機現(xiàn)象。