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深圳舊改從更新1.0階段邁入棚改2.0階段?

  • 2017年9月1日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 1096 70
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租賃市場備受倚重,但供應(yīng)更多要靠盤活存量房,如工業(yè)和商辦“改租賃”、存量市場秩序整頓;近年來,為實現(xiàn)1億人搬離棚戶區(qū)和城中村,棚改全面發(fā)力;其他舊改領(lǐng)域也開始提速,如盤活存量物業(yè)的長租公寓、存量房改造的家裝行業(yè),社區(qū)物業(yè)配置、智能升級等也迅速發(fā)展。

舊改,深圳舊改

  樓市正在進入存量時代。今年以來,各大城市二手房交易“放量”增長,12個城市二手房交易超過或接近新房的50%。上半年,廣東二手住房交易達到新房的55%,比2016年上升10個百分點。租賃市場備受倚重,但供應(yīng)更多要靠盤活存量房,如工業(yè)和商辦“改租賃”、存量市場秩序整頓;近年來,為實現(xiàn)1億人搬離棚戶區(qū)和城中村,棚改全面發(fā)力;其他舊改領(lǐng)域也開始提速,如盤活存量物業(yè)的長租公寓、存量房改造的家裝行業(yè),社區(qū)物業(yè)配置、智能升級等也迅速發(fā)展。

  需要注意的是,樓市存量時代到來,并非意味著房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長動能下降。樓市存量市場仍擁有較長產(chǎn)業(yè)鏈,對消費、投資、就業(yè)以及上下游帶動方面,仍有巨大貢獻,深圳(樓盤)舊改案例頗有代表性。

  近期,深圳住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》。

  明確深圳使用年限20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū),納入棚戶區(qū)改造范圍,不再采用城市更新,這意味著深圳舊改從更新的1.0階段邁入棚改的2.0階段。

  作為國內(nèi)最早進入“高度城市化”的城市,深圳也最早開啟存量土地和空間盤活。2009年,深圳發(fā)布《深圳市城市更新辦法》,以綜合整治和拆除重建等方式,針對“三舊”(舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū))和城中村開啟存量盤活。當(dāng)時,由于商品住房價格較低,國家鼓勵樓市發(fā)展,市場需求旺盛,深圳存量盤活的重點在市場化主導(dǎo)、各方共贏、談判成本低(房企與村集體而非眾多業(yè)主談判)的城中村改造上。2009年以來近10年,城中村改造提供了深圳90%的新房。

  站在當(dāng)下,一方面,深圳房價上了數(shù)個“臺階”,絕對水平已從2009年的1.5萬元升至目前的5.5萬元。由此,城中村改造的財富效應(yīng)太明顯,被拆遷戶越晚接受改造其受益就越大,拆遷補償和談判成本越來越大、周期越拖越長;另一方面,國家強化樓市調(diào)控,控制資產(chǎn)泡沫,推出長效機制的決心異常堅定,曠日持久、成本高企的城中村改造項目,能否在未來實現(xiàn)盈利,各方均無十足把握。而且,容易改造、空間騰挪大的城中村都已改造殆盡,剩下都是難啃的骨頭。

  最關(guān)鍵的是,城中村是深圳低成本和規(guī)?;赓U主體,更是非本地戶籍人口租住的集中地。消滅城中村,供給高檔商品房的模式不適應(yīng)當(dāng)前的政策大環(huán)境。因此,以城中村改造為主體存量盤活式微,深圳存量土地和空間盤活進入2.0階段,即所謂“三舊改造”。

  盡管深圳是中國最年輕的城市,但特區(qū)成立40年來,人口暴增近20倍,上世紀80~90年代的“孔雀東南飛”、全國各地赴深圳建設(shè),讓深圳成為國內(nèi)人口增長最快的城市。

  “房改”前的20年,深圳很多房子不得不以“短缺經(jīng)濟”模式下低水平方式供應(yīng)。特別是,當(dāng)時深圳集中為機關(guān)事業(yè)單位、基礎(chǔ)和市政設(shè)施建設(shè)型國有企業(yè)和工程部隊、駐深圳機構(gòu)建設(shè)了一大批老公房(老式的公房)。本世紀以來,隨著住宅在產(chǎn)品設(shè)計、配套(物業(yè)和停車位等)、社區(qū)綠化和智能化上快速升級,這批老公房功能和配套問題顯現(xiàn),存量房改造提上議事日程。

  目前,深圳有超過1000個被稱為“老破小”的舊住宅區(qū),盡管這些住宅區(qū)只有20~30年的歷史,遠低于發(fā)達國家的建筑壽命,但深圳的城市面貌變化太快了,建筑設(shè)計、住區(qū)功能日新月異,導(dǎo)致“年輕住宅”不得不被改造。同時,深圳是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級最快的城市,目前4大支柱產(chǎn)業(yè)、7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)貢獻GDP80%的比例。但是,空間規(guī)劃不能預(yù)判到產(chǎn)業(yè)迭代的速度,導(dǎo)致工業(yè)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)集中地低密度和低效利用問題很嚴重,舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)改造也亟待推進。

  事實上,目前深圳存在的問題,其他大城市也都存在。這是因為,所有城市都經(jīng)歷過“短缺經(jīng)濟”的計劃時期,所有城市也都經(jīng)歷過快速城市化和工業(yè)化時期。短缺經(jīng)濟意味著低水平供應(yīng),即功能和配套缺失;過快發(fā)展意味著產(chǎn)品更新迭代速度快,即前面的產(chǎn)品很快就“落后”了。數(shù)據(jù)顯示,獨立衛(wèi)生間、廚房、自來水、下水管道等成套住房僅占全國城鎮(zhèn)存量住房的60%,25%的城鎮(zhèn)家庭住在平房。更重要的是,農(nóng)村危房改造還只是開始。

  另外,目前在多數(shù)城市,不管是主城區(qū)還是新城區(qū),一下大雨就呈現(xiàn)“看海景象”,折射出城市的“里子”,即地下管網(wǎng)、市政設(shè)施也待更新、“補欠賬”。道理也一樣,即規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計跟不上城市發(fā)展的步伐,跟不上材料技術(shù)、設(shè)計理念、“互聯(lián)網(wǎng)+”的沖擊。

  綜上,2012年全國大范圍開啟的棚改模式,到2020年將漸進完成、速度會降下來。但是,改善居民生活水平將是未來公共政策的主旨,“舊改”會以另外的形式體現(xiàn),比如住區(qū)或社區(qū)升級、農(nóng)村危房改造、農(nóng)村居民點集中布局、特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)、海綿城市、智慧社區(qū)、養(yǎng)老功能賦予等。

  作為城市化程度最高、人口密度最大的城市,深圳也最早開啟存量利用。不管是前期城中村改造的城市更新,或是即將開展的舊住宅改造的棚改,深圳存量盤活的模式也必將在其他城市展開。

  目前,各大城市已進入存量物業(yè)和設(shè)施利用時代,針對居民改善住房環(huán)境,外來人口和新就業(yè)大學(xué)生租房,農(nóng)村渴望享受城市化、工業(yè)化紅利等有效需求,加上材料技術(shù)進步、設(shè)計理念更新、智能科技、互聯(lián)網(wǎng)等發(fā)展給房地產(chǎn)帶來的沖擊,以城市功能修復(fù)、設(shè)施以舊換新、住區(qū)全面社區(qū)化、社區(qū)全面智能化、基礎(chǔ)及市政設(shè)施完善、農(nóng)村危房改造、小城鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)等等為形式的舊改才剛剛開始,其對于樓市本身、基礎(chǔ)設(shè)施、各行各業(yè)的影響將長期存在。

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