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108家房企舉債超萬億 資金危局該怎么破?

  • 2017年12月14日 FanTianQing來源:鳳凰房產(chǎn) 823 50
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若房地產(chǎn)償債高峰期遇上調(diào)控年,那么2018年,房企的日子或許比想象的更難過。

房地產(chǎn),房企,108家房企舉債超萬億,資金危局

108家房企舉債超萬億,資金危局該怎么破?

若房地產(chǎn)償債高峰期遇上調(diào)控年,那么2018年,房企的日子或許比想象的更難過。如今看來,有境外融資渠道的房企忙著去境外找錢,沒有這一融資渠道的房企,出現(xiàn)回流信托融資的跡象。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2017年前個(gè)11月,108家房企融資總額為10014億元,同比下降4%,占2016年融資總量的90%,預(yù)計(jì)全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。

克而瑞認(rèn)為,2017年全年房企融資總量并未出現(xiàn)明顯下滑,究其原因,主要是部分龍頭企業(yè)融資力度較大所致,比如中國恒大、陽光城等企業(yè)。另外,其余超半數(shù)企業(yè)融資總量較于2016年出現(xiàn)大幅下降,這意味著,在融資環(huán)境日益收緊的情況下,中小房企可能面臨資金危局。

境外融資規(guī)模擴(kuò)大

2016年11月份以來,開發(fā)商的多種融資渠道被封堵,鑒于壓低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率,降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的考慮,境內(nèi)融資渠道不再暢通。融資難遇上調(diào)控年,再加上銷售回款低于預(yù)期,賬上不再趴著可以拿去買理財(cái)產(chǎn)品的閑錢,償債期迫近,調(diào)控沒有放松信號(hào)。

種種跡象,讓開發(fā)商嗅到了危險(xiǎn)的氣息。臨近年底,不少房企都在忙著“找錢”,其中,借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道。

事實(shí)上,在過去幾年房企融資演變歷史中,借道境外舉債確實(shí)曾力挽狂瀾,甚至數(shù)百億元的永續(xù)債曾成就一個(gè)企業(yè)一躍成為行業(yè)龍頭。

克而瑞稱,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示,截至目前,2017年108家房企境外發(fā)債合計(jì)1993億元人民幣,占總?cè)谫Y額約兩成,而2016年全年房企境外發(fā)債僅約626億元人民幣。如中國恒大、碧桂園、綠地集團(tuán)等紛紛到海外進(jìn)行發(fā)債。另據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,今年前11個(gè)月,房企境外融資規(guī)模達(dá)到2553億元,占融資總額的25%,較2016年全年上升11個(gè)百分點(diǎn),重新成為了房企的重要融資手段。

克而瑞分析認(rèn)為,2016年由于國內(nèi)融資環(huán)境寬松,企業(yè)更偏向于國內(nèi)發(fā)債,境外發(fā)債的多為融資能力較強(qiáng)的規(guī)模房企,其中“TOP10房企”境外發(fā)債占比從2015年的31%大幅上漲到了2016年的53%。2017年由于信貸逐步收緊,擴(kuò)張中的中型房企增加了境外發(fā)債,“TOP30-TOP50的房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長到了38%,“TOP10房企”的比例則縮減到了36%。

然而,值得注意的是,這些境外的錢并不便宜。這些不便宜的錢最終將成為侵蝕房企利潤的黑洞。

融資成本提升

當(dāng)然,鑒于房企整體融資環(huán)境的收緊,融資成本隨之提升。從108家典型房企在境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)上的融資成本來看,2017年新增融資成本均有所上升。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2017年前11個(gè)月,108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%,與2016年全年相比,分別增加1.34個(gè)百分點(diǎn)、1.03個(gè)百分點(diǎn)及1.20個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)?015年、2016年國內(nèi)融資環(huán)境較為寬松,融資成本也相對(duì)較低;但從2016年下半年開始信貸環(huán)境逐步緊縮,融資成本也不斷被抬高。

此外,克而瑞認(rèn)為,境外發(fā)債融資成本增加最為明顯,除了整體環(huán)境影響外,與發(fā)債企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化也有較大關(guān)聯(lián)。

縱觀近幾年房企規(guī)模化發(fā)展路徑可以看出,沒有一家企業(yè)可以完全不談規(guī)模發(fā)展而“放飛自我的”。盲目追求“規(guī)模化”發(fā)展,不注重有質(zhì)量的增長,確實(shí)會(huì)讓房企面臨“溫水煮青蛙”式的風(fēng)險(xiǎn),但眼下的窘境是,投資者和資本并不會(huì)給房企時(shí)間去玩創(chuàng)新。畢竟,規(guī)模上一個(gè)臺(tái)階,意味著一家房企有大量貨值,這些土地儲(chǔ)備是企業(yè)獲取資金和更多資源的“發(fā)展砝碼”,也是投資者和資本青睞的籌碼。

鑒于這一發(fā)展模式,開發(fā)商不得不去舉債擴(kuò)張,尤其在城市化率逐漸提升,新房增量市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)定的天花板下,中型房企為了守住自己的市場(chǎng)份額,不得不大筆舉債去擴(kuò)充規(guī)模。所以,我們看到,信貸收緊后,“TOP30-TOP50”的房企境外發(fā)債占比從2016年的8%增長到了今年的38%。

而獲得這些錢的前提是,融資成本提高了。但更大的前提是,2018年馬上來了,2015年借的公司債該還了,房子賣的又不如預(yù)期,只有借新債還舊債。而且,還需要開拓更多的渠道去融資。

克而瑞表示,隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展,傳統(tǒng)融資渠道的逐步受限,房企除了輾轉(zhuǎn)海外融資之外,還在國內(nèi)積極拓展創(chuàng)新的融資方式。房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn),房企的融資方式也越來越多元化,尤其是資產(chǎn)證券化。從2015年6月份萬科發(fā)布了國內(nèi)首只公募REITS后,資產(chǎn)證券化逐漸成為房企融資的一個(gè)突破口。通過資產(chǎn)證券化,不僅可以有效幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn),提升資產(chǎn)和資源配置效率,還能為企業(yè)提供資金支持,因此也成為了融資市場(chǎng)收緊情況下房企融資的一重要手段。

可以預(yù)見的是,未來兩年,償債高峰期來臨時(shí),近三年拿地過猛和不惜代價(jià)拿高價(jià)地的中小房企,不排除有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

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